5大主力小區(qū)二手房成交價(jià)格明顯下跌，專家勸告，這樣的做法有一定風(fēng)險(xiǎn)。

　　來(lái)自杭州市透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，杭州幾大二手房主力成交小區(qū)，房?jī)r(jià)和去年12月份相比，出現(xiàn)500~800元/平方米的下跌。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一現(xiàn)象的產(chǎn)生，很大一個(gè)原因是面對(duì)稅費(fèi)優(yōu)惠的減少，不少交易通過(guò)做低價(jià)格來(lái)避稅。

　　根據(jù)2010年的二手房交易政策，假如一套二手房買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出期限未滿5年，買(mǎi)家要承擔(dān)的稅費(fèi)多了10%.不少人想到了做低成交價(jià)格這一招。

　　5家主力小區(qū)，成交均價(jià)

　　下降500~800元/平方米

　　記者選取了5家近兩個(gè)月交易較活躍的小區(qū)，對(duì)比了12月份和今年1月份的成交均價(jià)，發(fā)現(xiàn)成交均價(jià)的降幅在500~800元/平方米。這其中，有采荷、朝暉之類的老小區(qū)，也有萬(wàn)家花城、親親家園之類的新小區(qū)。

　　這些小區(qū)價(jià)格的下降真的是因?yàn)楹贾莘績(jī)r(jià)下降了嗎？其實(shí)，事實(shí)并非如此。

　　部分小區(qū)12月、1月成交均價(jià)降幅

　　小區(qū) 12月 12月 1月 1月 降幅（元/㎡）

　　成交量 成交均價(jià) 成交量 成交均價(jià)

　�。ㄌ祝� （元/㎡） （套） （元/㎡）

　　采荷綠萍 6 18250 3 17584 666

　　朝暉二區(qū) 6 16777 5 16202 575

　　翠苑一區(qū) 6 17719 5 16831 888

　　萬(wàn)家花城 82 20332 9 19609 723

　　親親家園幸福里 13 14373 6 13760 613

　　注：以上數(shù)據(jù)不含產(chǎn)權(quán)中心自主交易平臺(tái)成交數(shù)據(jù)

　　房?jī)r(jià)做低10萬(wàn)，稅費(fèi)省不少

　　記者從多家中介了解到，除了年前極少數(shù)房東急賣(mài)降價(jià)外，多數(shù)房源的價(jià)格堅(jiān)挺，成交價(jià)與去年12月份基本持平，但為何不少小區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)明顯的降幅呢？

　　據(jù)一些中介公司的資深經(jīng)紀(jì)人介紹，二手小區(qū)成交價(jià)格的降低只是表面現(xiàn)象，實(shí)際上是買(mǎi)賣(mài)雙方和中介公司串通，通過(guò)做低成交價(jià)格來(lái)避稅。一直以來(lái)，二手房交易買(mǎi)賣(mài)雙方涉及到營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)稅等，如果轉(zhuǎn)讓時(shí)間沒(méi)超過(guò)5年，總稅費(fèi)加上中介費(fèi)大約占到整體成交價(jià)格的10%左右。今年，隨著營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等稅費(fèi)優(yōu)惠政策的改變，這種現(xiàn)象在二手房市場(chǎng)不知不覺(jué)地多了起來(lái)。

　　沈小姐上個(gè)月看中了一套三塘小區(qū)的房子，房東掛牌價(jià)65萬(wàn)凈。由于買(mǎi)進(jìn)時(shí)是房改房，原房?jī)r(jià)只有3萬(wàn)元，因此涉及到的稅費(fèi)較高，其中幾項(xiàng)數(shù)額較大的稅種有營(yíng)業(yè)稅34720元（差額×5.6%），個(gè)稅6500元（總價(jià)×1%），契稅6500元（總價(jià)×1%），購(gòu)買(mǎi)后獲得補(bǔ)貼8450元（總價(jià)×1.3%），實(shí)際支出約39270元；如果將價(jià)格做低到55萬(wàn)，則三項(xiàng)稅費(fèi)共節(jié)省7600元，獲得補(bǔ)貼也相應(yīng)減少1300元，實(shí)際支出32970元，共節(jié)省6300元。而兩方的中介費(fèi)大約也可以省1740元，加起來(lái)共可節(jié)省8040元。但最終，沈小姐還是覺(jué)得稅費(fèi)過(guò)高而沒(méi)有下單。

　　而如果換成總價(jià)高的大面積次新房，省下的稅費(fèi)就會(huì)更多。在1月份成交的數(shù)據(jù)中，我們看到這樣兩個(gè)案例：某中介公司成交的一套約158平方米的郡亭公寓二手房，1月3日成交價(jià)為355萬(wàn)，而1月7日該套房子的成交價(jià)重簽變成了291萬(wàn)，整整相差了64萬(wàn)元。另外一套124平方米的水印康庭二手房，1月7日成交價(jià)218萬(wàn)元，1月28日則重簽變成了196.2萬(wàn)元，相差21.8萬(wàn)元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照常規(guī)情況來(lái)推斷，此類大幅度的價(jià)格變動(dòng)最有可能是買(mǎi)賣(mài)雙方為減少稅費(fèi)而重新商定后采取的避稅措施。以上面的郡亭公寓為例，價(jià)格變動(dòng)后三項(xiàng)稅費(fèi)約可以節(jié)省6萬(wàn)元（非普通住宅契稅為3%）。

　　看上去很美，首付金額卻要提高

　　據(jù)相關(guān)中介人士透露，目前的二手房成交房源中，靠做低房?jī)r(jià)來(lái)避稅達(dá)成交易的房源大約占了兩三成。在成交活躍小區(qū)中，這種情況則較為普遍。

　　一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)：“做低價(jià)格這種情況并不是所有買(mǎi)家都能接受的，因?yàn)椴顑r(jià)部分需要買(mǎi)家用現(xiàn)金補(bǔ)給房東，也就是說(shuō)無(wú)形中就增加了買(mǎi)方的首付壓力。”

　　以上面沈小姐看中的三塘小區(qū)為例，按照65萬(wàn)元的總價(jià)來(lái)計(jì)算，沈小姐首付3成為19.5萬(wàn)，而將價(jià)格做低到55萬(wàn)后，沈小姐付給銀行的首付為16.5萬(wàn)。總價(jià)的差額10萬(wàn)元?jiǎng)t需要直接付給房東，也就是說(shuō)實(shí)際上沈小姐需要準(zhǔn)備的首付款為26.5萬(wàn)，要比正常情況多準(zhǔn)備7萬(wàn)元。對(duì)于一些資金緊張的年輕人來(lái)說(shuō)的確是一個(gè)難題。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，做低價(jià)格的方式對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。一方面是稅務(wù)部門(mén)的審核比較嚴(yán)，如果做得過(guò)低根本通不過(guò)，需要重新評(píng)估，按照正常情況繳納稅費(fèi)；另一方面，如果其中一方違約，則對(duì)方獲得的違約金也是以做低后的價(jià)格作為參考依據(jù)，數(shù)額自然變少。