著名的中國房地產(chǎn)界“思想家”、萬通地產(chǎn)股份有限公司董事長馮侖今天在三亞表示，海南房地產(chǎn)市場具有高度脆弱性和敏感性，需要政府和業(yè)界的共同愛護(hù)。

　　馮侖認(rèn)為，海南特別是三亞的房地產(chǎn)市場，相對于北京、上海等地有三個(gè)不同特點(diǎn)。最大的不同在于海南是依附性市場，其最近的迅猛發(fā)展得益于國內(nèi)最近十年、二十年連續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長，整個(gè)內(nèi)地的GDP人均已到了接近三千，還有10個(gè)城市超過1萬美金，這支撐著海南的市場。“所以沒有內(nèi)地發(fā)展海南再新生不可想象，這不是原發(fā)性、本土性的市場。”

　　海南市場的第二特點(diǎn)是需求不可預(yù)測性。“海南這個(gè)市場屬于內(nèi)地人想起了就來一下，每年來多少有一點(diǎn)規(guī)律，但有時(shí)候很難測。所以海南的房地產(chǎn)需求不可測，所以跟國內(nèi)其他省份非常不一樣。”

　　海南本地人口少，所以消費(fèi)少，房地產(chǎn)業(yè)一定程度上是依賴于內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。由于這種依賴，從而使得房地產(chǎn)業(yè)存在著脆弱性、敏感性。這一特點(diǎn)是前面兩個(gè)特點(diǎn)決定的，假定內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)有波動，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動，預(yù)期方向改變，最先劫持需求的就是度假和奢侈品需求。“由于購房者很少本地人，因此帶來對宏觀經(jīng)濟(jì)依存度很高。”

　　海南這樣的市場該如何發(fā)展旅游房地產(chǎn)？馮侖認(rèn)為，必須將旅游區(qū)規(guī)劃和城市規(guī)劃很好地銜接起來，避免全都是酒店，而城市本身跟旅游沒有什么互動。“在三亞住一天比較甜蜜，住二天很休閑，第三天就比較悶。”海南更重要的是把城市規(guī)劃和度假規(guī)劃很好的銜接，從而使人能找到海灘以外的快樂。

　　馮侖的第二個(gè)建議是，海南要加強(qiáng)旅游產(chǎn)品的創(chuàng)新。三亞已經(jīng)擁有全世界的酒店品牌，大同小異，如果不創(chuàng)新就會產(chǎn)生有一個(gè)問題：海灘上的人越來越多，大酒店越來越多，到這里和北京差別越來越小。所以這里的產(chǎn)品需要差異化，需要小的精品酒店，需要功能性酒店。還要體育設(shè)施，文化設(shè)施，醫(yī)療保健等等，各種各樣產(chǎn)品的創(chuàng)新。

　　馮侖強(qiáng)調(diào)，海南的房地產(chǎn)市場需要政府和業(yè)界的共同愛護(hù)，要建立一個(gè)預(yù)警機(jī)制。“在繁榮的時(shí)候能看到蕭條。”要做一些反向安排，如果宏觀經(jīng)濟(jì)的不好時(shí)，由于固有的脆弱性敏感性，海南房地產(chǎn)業(yè)可能走下坡路。政府必須提前出臺一些地方性政策，做一些預(yù)先安排來支撐這個(gè)市場，使這個(gè)市場能夠有一個(gè)防震措施，這樣保證政策支持甚至內(nèi)地發(fā)生波動的時(shí)候這個(gè)政策能夠支持本地房地產(chǎn)市場，還能夠維持一個(gè)相對穩(wěn)定的局面。

　　“作為海南建設(shè)的最早參與者，今天我仍然很有信心看到海南未來的發(fā)展。”馮侖如是說。