作為中國最適合發(fā)展旅游房地產(chǎn)的地區(qū)之一，目前海南旅游房地產(chǎn)住宅化傾向帶來的高空置率等問題日益凸顯。旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)如何真正實(shí)現(xiàn)互動(dòng)升級？在20日舉行的2010博鰲國際旅游論壇地產(chǎn)與旅游主題論壇上，專家呼吁，海南要大力發(fā)展分時(shí)度假酒店等多種形式的旅游房地產(chǎn)，使海南成為中國旅游房地產(chǎn)的樣板。

　　旅游房地產(chǎn)住宅化傾向帶來高空置率

　　中國生產(chǎn)力策劃專業(yè)委員會副主任何紅光認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)不是簡單的旅游加地產(chǎn)。“從旅游房地產(chǎn)前期的發(fā)展過程來看，更多的是旅游拉動(dòng)地產(chǎn)，很多旅游度假區(qū)的地產(chǎn)搞上去了，但旅游并沒有搞上去。旅游房地產(chǎn)住宅化傾向必須得到徹底糾正。”

　　同樣呈現(xiàn)住宅化傾向的海南旅游房地產(chǎn)使得海南房產(chǎn)空置率居高不下，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在海景房最集中的三亞灣等地，小區(qū)內(nèi)的常駐率大多在20%左右。

　　海南省文昌市“中南·森海灣”樓盤定位為62萬平方米海灣公園人居。據(jù)該樓盤銷售總監(jiān)王靖南介紹，從開盤至今銷售3000多戶，購房者全部都是島外人，而入住率不到10%。

　　“一次性銷售的房地產(chǎn)發(fā)展模式將造成‘三浪費(fèi)一增加’，即樓房空置浪費(fèi)、浪費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、浪費(fèi)公共服務(wù)設(shè)施、增加管理成本。”海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師宋祎說，“因此，海南旅游房地產(chǎn)的規(guī)模和檔次都亟待提高，相關(guān)配套設(shè)施也有待完善。”

　　此外，海南房地產(chǎn)的開發(fā)屬于資源導(dǎo)向型開發(fā)，對自然生態(tài)資源和旅游資源的占用和依賴度高。而目前常規(guī)房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)在區(qū)位上均偏向?yàn)I海、濱湖、山區(qū)等優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域，存在明顯的競爭，許多地區(qū)將規(guī)劃的旅游用地大量改為住宅用地，在一定程度上影響了高品質(zhì)的旅游房地產(chǎn)的開發(fā)空間，一些披著海南旅游資源“華麗外衣”的常規(guī)房地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛。

　　旅游房地產(chǎn)最大特點(diǎn)在于公共屬性

　　中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師李秉仁認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)同屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的范疇，這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有明顯的相互促進(jìn)作用。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，房地產(chǎn)業(yè)參與旅游基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，可以提高旅游接待能力；旅游業(yè)可以為房地產(chǎn)業(yè)注入新的理念，拓寬產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一認(rèn)為，與常規(guī)房地產(chǎn)相比，旅游房地產(chǎn)最大的區(qū)別在于其公共屬性更強(qiáng)，目的是實(shí)現(xiàn)公共旅游資源的使用效率最大化，而常規(guī)房地產(chǎn)只考慮一般的商品房開發(fā)、經(jīng)營、銷售。“海南的旅游資源十分緊缺和寶貴，要讓更多人能享受到海南的公共旅游資源，就必須大力發(fā)展旅游房地產(chǎn)。”朱中一說。

　　目前，海南已意識到純居住型常規(guī)房地產(chǎn)比重過高帶來的隱患。《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》明確要求，海南要積極引導(dǎo)和發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展真正的旅游房地產(chǎn)促進(jìn)海南房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展已經(jīng)成為共識。

　　海南省副省長姜斯憲表示，海南旅游房地產(chǎn)要豐富類型、多元開發(fā)，多建一些經(jīng)營性旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。“各市縣政府及開發(fā)企業(yè)要把目光放遠(yuǎn)點(diǎn)。你們所擁有的資源是最好的，不要光做商品房，一次性就把它賣光了，要把最好的資源用于持續(xù)性的經(jīng)營性項(xiàng)目，如多建設(shè)一些度假酒店、主題公園等，既能夠保證企業(yè)的長期利潤，又能豐富海南國際旅游島旅游內(nèi)容。”

　　“今后海南最好的土地資源要用于與旅游業(yè)相關(guān)的旅游房地產(chǎn)發(fā)展。”海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師宋祎說，“同時(shí)，海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)將走品牌化、專業(yè)化、戰(zhàn)略化、精細(xì)化分工的路子。”

　　海南將成為中國旅游房地產(chǎn)的樣板

　　在國際旅游島建設(shè)背景下，海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展面臨前所未有的機(jī)遇。《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》明確要求海南“積極引導(dǎo)和發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，鼓勵(lì)有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)發(fā)展富有海南特色、高品質(zhì)的星級賓館、度假村等房地產(chǎn)項(xiàng)目。加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開發(fā)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。穩(wěn)步發(fā)展?jié)M足避寒、療養(yǎng)等不同需求的度假居住型房地產(chǎn)。鼓勵(lì)發(fā)展家庭旅館經(jīng)營和房屋租賃經(jīng)營”。

　　李秉仁建議，海南在旅游房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，必須高度重視保護(hù)自然資源和生態(tài)環(huán)境，從項(xiàng)目的選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工以及污水垃圾處理等環(huán)節(jié)都要處理好開發(fā)建設(shè)與保護(hù)環(huán)境的關(guān)系，要注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)，加大對環(huán)境建設(shè)的投入，使項(xiàng)目建設(shè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)相協(xié)調(diào)。

　　朱中一認(rèn)為，海南發(fā)展房地產(chǎn)必須要與開發(fā)建設(shè)國際旅游島相結(jié)合，要從以前的常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)銷售，轉(zhuǎn)向以滿足國內(nèi)外旅游者的旅游度假休閑需求相適應(yīng)。同時(shí)，抓緊制定培育和發(fā)展二手房市場和租賃市場的政策，鼓勵(lì)島外購房者將閑置的住房直接出租或者與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，請物業(yè)公司代為出租。“這樣既使住房持有者與物業(yè)公司都能受益，更能將閑置的住房提供給旅游者租用，實(shí)現(xiàn)旅游公共資源使用效率最大化。”

　　何紅光認(rèn)為，海南開發(fā)旅游房地產(chǎn)首先要為旅游服務(wù)，而不是旅游為地產(chǎn)服務(wù)。“從旅游房地產(chǎn)和在房地產(chǎn)價(jià)值中的地位來看，是基于住宅和酒店之間的產(chǎn)品，越靠近酒店價(jià)值就越最大化。”

　　何紅光說，當(dāng)社會經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展，休閑度假成為社會必需品時(shí)，海南的優(yōu)質(zhì)資源非常寶貴，海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展方向應(yīng)該是資源共享，科學(xué)調(diào)控，和諧配置，應(yīng)該走聯(lián)合買房的道路，走分時(shí)共享的模式。同時(shí)，創(chuàng)新旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)模式，提倡旅游房產(chǎn)不賣一套，只賣一份。“讓這一份份的旅游房產(chǎn)的使用權(quán)能夠流動(dòng)，所有權(quán)能夠流通，形成產(chǎn)業(yè)化的模式。這樣，國際旅游島的旅游房地產(chǎn)就將成為中國的樣板。”