日前，海南省出臺《貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實施意見》(以下簡稱意見或“十一條”)，該意見將于5月1日開始實施，旨在進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，增加保障性住房和普通商品住房的有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，海南樓市“十一條”很嚴(yán)厲，將全面打擊炒房行為。記者4月26日采訪海南省房地產(chǎn)專家委員會委員、資深房產(chǎn)分析家朱章太，其對“十一條”部分措施進(jìn)行了解讀。

　　實行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約制

　　《意見》明確，自2010年5月1日起，海南省實行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度。在訂立商品住房買賣合同后，辦理房屋所有權(quán)證之前，除特殊情形外，嚴(yán)禁辦理房屋轉(zhuǎn)讓和更名手續(xù)。對已預(yù)售的商品住房，應(yīng)于收款當(dāng)日出具發(fā)票。在訂立商品住房買賣合同后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在預(yù)售后10天內(nèi)辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記。逾期不辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記的，暫停預(yù)售許可。

　　海南省房地產(chǎn)專家委員會委員、資深房產(chǎn)分析家朱章太告訴記者：實行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度，對政府而言，最大的好處就是房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)更真實，有利于動態(tài)管理；對開發(fā)商的影響，就是增加了操作的難度，稍微一捂盤，政府部門只要認(rèn)真去查，就能清清楚楚地知道。說句實在話，過去開發(fā)商搞的銷控表，真假讓人琢磨不透。

　　朱章太說，其實，這一條對購房者也有一定的影響，意味著今后政府對投機(jī)、炒房的打擊力度更大，由于一大批炒房者需備案、更名，繳稅，會增加更多經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，樓市因此會降溫。

　　嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)直接收取現(xiàn)金

　　自2010年5月1日起，商品住房預(yù)售款應(yīng)存放于開發(fā)企業(yè)指定的銀行賬戶，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)直接收取現(xiàn)金。5月1日起，實行商品住房預(yù)售款監(jiān)管制度。預(yù)售所得款項應(yīng)用于該預(yù)售項目工程建設(shè)，不得挪作他用，并接受預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行監(jiān)管。

　　朱章太說，這一條款執(zhí)行起來有點牽強(qiáng)，因為中國還沒有一個條款可以限制私人買房用現(xiàn)金，這樣以來，不少開發(fā)商就會上有政策，下有對策。

　　投資未達(dá)25% 土地禁轉(zhuǎn)讓抵押

　　《實施意見》提出，加強(qiáng)完善土地市場監(jiān)管，防范惡意炒賣土地行為。對已出讓的土地，未按規(guī)定的開發(fā)期限開發(fā)建設(shè)，造成土地閑置的，土地行政主管部門應(yīng)按照法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定予以處置，依照規(guī)定應(yīng)無償收回的，堅決予以收回。在規(guī)定時間內(nèi)，投資額未達(dá)到開發(fā)投資總額25%的，房地產(chǎn)土地使用權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營合作、作價出資(入股)和抵押。

　　嚴(yán)禁變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。土地轉(zhuǎn)讓成交價格比市、縣土地價格主管部門委托評估價低20%或比區(qū)域基準(zhǔn)地價低20%的，市、縣人民政府可以優(yōu)先收購。

　　朱章太說，手里圈有多塊土地的開發(fā)商，在政府部門督促下限期開工，面臨同時開工建設(shè)的多個項目，需大量資金跟上，而傳統(tǒng)內(nèi)部認(rèn)購資金無法收到，另外預(yù)售款只能�？顚Ｓ�，半年后，許多中小開發(fā)商將面臨資金壓力，嚴(yán)重缺錢的將不惜代價處理其下在售項目。制度是好的，貴在認(rèn)真，貴在信息共享。他指出，投資未達(dá)25%，土地禁轉(zhuǎn)讓、合作、抵押，這一條款確實是可行的，但從以往的操作實踐看，開發(fā)商往往采取變更股份的形式運作，往往是工商、稅務(wù)、國土、建設(shè)部門資源不共享，各念各的經(jīng)，導(dǎo)致國家稅收流失，制度形同虛設(shè)。

　　普通商品住房首次購買予以優(yōu)惠

　　《意見》強(qiáng)調(diào)要正確引導(dǎo)住房消費理念，抑制投資投機(jī)性購房需求。對首次購買普通商品住房的，在貸款首付比例和利率優(yōu)惠等方面，金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)按有關(guān)政策予以優(yōu)惠。對已利用貸款購買住房、又申請貸款購買第二套或第二套以上住房的(包括借款人本人、其配偶、其未成年子女)，金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格審查其貸款條件，貸款首付款比例不得低于總房價的40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。對購買普通商品住房、非普通商品住房、首次購房、非首次購房的，繼續(xù)實行差別化稅收政策。

　　朱章太說，以家庭為單位，不管過去有沒有出現(xiàn)貸款，現(xiàn)在都算第二套。如果這樣執(zhí)行起來，現(xiàn)在島外來海南購房的或在海南改善性居房的，無疑先要選擇把老家的房子先賣了，再圓購房夢。朱章太說，中央通過稅收引導(dǎo)住房稅收，第三套房征收房產(chǎn)稅，雖然政策還沒有落實，但可以說，對海南的房地產(chǎn)市場沖擊很大。

　　商品房銷售應(yīng)明碼標(biāo)價并公開房源

　　完善預(yù)售許可制度，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。商品住房項目規(guī)模在3萬平方米以下的，應(yīng)一次性申請預(yù)售許可。批準(zhǔn)商品住房預(yù)售許可后10日內(nèi)，應(yīng)一次性對外公布全部房源和每套商品住房的房價。商品住房銷售應(yīng)實行明碼標(biāo)價，經(jīng)營者在公開銷售前24小時，應(yīng)在商品住房交易場所醒目位置公示商品住房價目表(書、牌)，明確標(biāo)示商品住房銷售價格，不得在標(biāo)價之外收取任何費用。

　　朱章太說，海南開發(fā)商將進(jìn)入一個整合期或適應(yīng)期，有效地控制了開發(fā)商捂盤行為，及控制炒房者合伙炒房等行為，使樓市“游戲規(guī)則”有所改變。

　　適當(dāng)提高商品房基礎(chǔ)設(shè)施配套費

　　《實施意見》要求，完善涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目的城市基礎(chǔ)配套費征收政策。價格、財政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要結(jié)合我省房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，研究完善城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費征收政策，按照區(qū)域、房地產(chǎn)發(fā)展類型等不同情況，適當(dāng)調(diào)整提高商品房建設(shè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費標(biāo)準(zhǔn)，對保障性住房實行適當(dāng)減免。

　　朱章太說，該意見能否有效整治海南房地產(chǎn)市場，能否有效調(diào)控海南房價保持在一個平穩(wěn)水平，兩個字即“落實”，就是具體相關(guān)部門的執(zhí)行度，別來一個說的是一套，做起來又是另外一套。對不良企業(yè)，一經(jīng)查實予以曝光，并依照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。