上世紀(jì)90年代之后，我國經(jīng)濟(jì)的市場化程度逐步提高，住房商品化格局的基本形成則標(biāo)志著我國已屬于市場經(jīng)濟(jì)國家�？陀^地說，近10年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，確已成為高速經(jīng)濟(jì)增長的新興支撐點(diǎn)，然而同樣不能忽視的是房地產(chǎn)業(yè)的高收益也帶來了種種問題，其中有些是經(jīng)濟(jì)性矛盾，有些則屬社會心理上的對抗。這些問題現(xiàn)在已經(jīng)帶來了諸多負(fù)面影響。對此，社會各方高度關(guān)注，政府也在探尋有效的“減震”措施。顯然，要解決這些問題，首先必須對房地產(chǎn)業(yè)畸高收益的程度、成因、效應(yīng)有一個客觀的判斷。本文擬就此展開分析。
一、房地產(chǎn)業(yè)收益究竟高不高？
目前社會上普遍認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)屬于暴利行業(yè)，國家權(quán)威機(jī)構(gòu)如財政部、國家統(tǒng)計局披露的數(shù)字均表明房地產(chǎn)開發(fā)屬高利潤率行業(yè)，一些學(xué)術(shù)研究結(jié)論也說明房地產(chǎn)業(yè)屬暴利部門。所有這些觀點(diǎn)都是以對利潤率的評估為依據(jù)的，反映的是房地產(chǎn)業(yè)利潤率遠(yuǎn)高出社會平均利潤率，當(dāng)然也高出很多第二產(chǎn)業(yè)行業(yè)的利潤率。由此人們得出了房地產(chǎn)業(yè)屬暴利行業(yè)的結(jié)論，并提出了相關(guān)政策建議和治理思路。
應(yīng)該承認(rèn)，從利潤率角度說明房地產(chǎn)業(yè)是否屬于暴利行業(yè)確實(shí)是有必要的，也能夠在一定程度上說服人，但必須指出的是：利潤率高低并不是證明一個產(chǎn)業(yè)是否屬于暴利部門的惟一角度。事實(shí)上人們現(xiàn)在說房地產(chǎn)業(yè)屬暴利行業(yè)本意是說該行業(yè)收益畸高，而行業(yè)收益在理論上是更為寬泛的一個概念，不僅涉及企業(yè)法人收益，還涉及個人收益，也涉及產(chǎn)業(yè)狀態(tài)。顯然，收益具有綜合性，更能夠全面體現(xiàn)某一產(chǎn)業(yè)在利益增長方面的比較優(yōu)勢。因此，推論就是人們是在從利潤率角度去證明房地產(chǎn)業(yè)是否屬于高收益行業(yè)。既然如此，我們就有必要探究單純用利潤率指標(biāo)可否就能說明房地產(chǎn)業(yè)屬于高收益產(chǎn)業(yè)。
從理論角度看，單純用利潤率指標(biāo)來做出判斷是不夠的，原因在于：
1.利潤率僅只反映的是法人實(shí)體的資金收入水平，不能全面反映個人收入可能性邊界，而要說明某一行業(yè)屬高收益行業(yè)時，應(yīng)證明機(jī)構(gòu)收入和個人收入雙高。
2.人們從不同角度計算房地產(chǎn)業(yè)利潤率時所得出的結(jié)論差距比較大，這實(shí)際上反映出了一個問題，即利潤率并不能準(zhǔn)確體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)收益趨勢。因為不同的計算方法結(jié)果差別很大，說明計算本身的針對性不統(tǒng)一，自然科學(xué)研究中當(dāng)人們對某一結(jié)論產(chǎn)生懷疑時所依據(jù)的重要理由就是不同的試驗方法得出的結(jié)果差距過大，社會科學(xué)研究中的道理是一樣的�，F(xiàn)在人們對房地產(chǎn)業(yè)利潤率的判斷從8%到100%不等，差距如此之大，很難令人相信利潤率的準(zhǔn)確性。
3.利潤率高低是一種短期判斷，但如果說某一行業(yè)是否屬于高收益時應(yīng)該說是一種趨勢判斷。簡明的推論是任何一個行業(yè)在某一時點(diǎn)上都會有利潤高峰，假如以此為依據(jù)下結(jié)論，那么，所有行業(yè)就都是高收益行業(yè)了。顯然，這與事實(shí)是不相符的。
因此，我們現(xiàn)在有必要拓寬視野，從多個角度說明房地產(chǎn)業(yè)是否屬于高收益行業(yè)。在進(jìn)入正式的分析之前，應(yīng)予以說明的是，目前人們所說的房地產(chǎn)業(yè)是一個籠統(tǒng)的概念，實(shí)際上房地產(chǎn)業(yè)是一個產(chǎn)業(yè)鏈，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)建筑和房產(chǎn)銷售三大塊內(nèi)容，大家關(guān)注的主要是房地產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)銷售商的收益。拙見以為，綜合各方面因素看，可以說我國的房地產(chǎn)業(yè)確屬收益畸高行業(yè)，具體有如下幾方面分析：
1.房產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升表明房地產(chǎn)業(yè)收益畸高
1998年之后，我國物價整體相對穩(wěn)定，個別年份居民消費(fèi)價格還出現(xiàn)過負(fù)增長（1998年、1999年和2002年）。但值得關(guān)注的是2000年之后房屋銷售價格不斷上漲，住宅價格2000年上漲1.4%，2004年上漲9.4%，2005年上漲8.4%，其中多層住宅和高檔公寓上漲幅度超過平均數(shù)值。2006年政府采取了稅收、金融、土地政策等多種手段調(diào)控房地產(chǎn)價格，力度較大，但客觀地說收效不大。
近年來，大部分城市的房屋累計升值50%以上，新房總價與職工平均年收入的比值持續(xù)上升，現(xiàn)在大城市普通住宅的價值與職工平均年收入的比例大多在30倍以上，遠(yuǎn)超出西方國家10～15倍的水平，這也就是說，我國的房屋價格高出西方國家一倍，那么由此也可說我國房產(chǎn)商的毛收益高出西方國家一倍，如果我們考慮到我國建筑工人工資低出西方國家至少兩倍的現(xiàn)實(shí)，這一比例應(yīng)該更高。顯然，價格水平高意味著房地產(chǎn)業(yè)收益擴(kuò)張可能性邊界大，進(jìn)一步說就是利潤和工資上升的空間大。
2.房地產(chǎn)業(yè)個人收入水平高
房地產(chǎn)業(yè)屬于土地資源利用產(chǎn)業(yè)，而土地資源是稀缺性最強(qiáng)的資源，因此，世界各國的房地產(chǎn)業(yè)大多為個人收入偏高的行業(yè)，特別是高管層和大股東。近年來職工平均貨幣工資增長率維持在11%～14%之間，2004年和2005年兩年在14%，平均實(shí)際工資增長率在10%～15%之間，2001～2005年平均接近14%，從這一角度看職工收入增長正處于轉(zhuǎn)軌期的高峰期。
伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和增長方式的轉(zhuǎn)變，職工收入的行業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，突出的表現(xiàn)是第三產(chǎn)業(yè)職工收入增長相對快些。這其中房地產(chǎn)業(yè)職工特別是房產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)職工收入增長更為快些，各類機(jī)構(gòu)的調(diào)查也表明房地產(chǎn)業(yè)在我國屬于高收入行業(yè)。特別值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)大股東和高管層貨幣收入數(shù)目驚人，如果把職務(wù)消費(fèi)和實(shí)物收入計算進(jìn)來，收入可說超過國外房地產(chǎn)大亨的年收入水平（收入占企業(yè)收入比重）。這實(shí)際上說明房地產(chǎn)業(yè)的收益更多是體現(xiàn)在個人收入上，所以我們經(jīng)�？吹降默F(xiàn)象是房地產(chǎn)業(yè)利稅總額并不驚人，背后的因素就是個人收益侵蝕了利稅空間。
3.房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長說明該行業(yè)預(yù)期收益高
2000年之后，我國年經(jīng)濟(jì)增長率重又回到8%以上，近三年又達(dá)到10%以上，這其中主要的因素之一是固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)張拉動。相比20世紀(jì)80年代和90年代的固定資產(chǎn)投資膨脹，突出的特點(diǎn)是房地產(chǎn)投資快速膨脹成為重要的結(jié)構(gòu)性因素。2000年房地產(chǎn)開發(fā)投資4984.1億元，2005年達(dá)到15759.3億元，增長了2倍多，其中商品房建設(shè)投資2000年僅為3736.3億元，2005年達(dá)到11159.9億元，商品房銷售面積達(dá)5.57億平方米、銷售額為18.08萬億元，單是商品房投資占固定資產(chǎn)投資總額的比重已在12%以上。
房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點(diǎn)是社會投資和預(yù)收款比重高，國家預(yù)算內(nèi)資金比重極低（僅為1%不到）、國內(nèi)貸款比重相對偏低（僅為22%）。從結(jié)構(gòu)角度看，房地產(chǎn)業(yè)已成為固定資產(chǎn)投資額的第二大產(chǎn)業(yè)（僅低于制造業(yè)3000億元不到），2005年該行業(yè)投資額相當(dāng)于采礦業(yè)的5倍多、公用事業(yè)2倍多、交通和郵政2倍多。顯然，房地產(chǎn)開發(fā)特別是住房開發(fā)是社會資本最看好的領(lǐng)域，如果沒有較高的預(yù)期收益率，這種投資是不會形成的，因為資本流向就是收益率比較的結(jié)果�？傊嘟嵌鹊姆治隹梢允刮覀兊贸鼋Y(jié)論說，房地產(chǎn)業(yè)屬于高收益行業(yè)，暴利是肯定的，只是程度判斷難以統(tǒng)一。
二、房地產(chǎn)業(yè)高收益的成因
既然房地產(chǎn)業(yè)收益如此之高，那么，我們就有必要對其成因進(jìn)行全面分析。應(yīng)該指出：對房地產(chǎn)業(yè)高收益的研究應(yīng)客觀、既要關(guān)注企業(yè)行為層面，也要關(guān)注制度層面，還要關(guān)注市場層面。必須避免把原因單純歸結(jié)為主觀愿望，而是要看到多種因素的綜合作用。
綜合各方面情況，房地產(chǎn)業(yè)高收益的成因主要有如下幾方面：
1.定價機(jī)制
現(xiàn)在我國住房銷售價格是完全放開的（除經(jīng)濟(jì)適用房）。因此，企業(yè)在確定商品房價格時，基本上取向于最高定價。這一取向的背后是住房開發(fā)商和銷售商都要追求收益最大化，雙方都要使利潤率超過社會平均利潤率，特別是銷售商，往往隨機(jī)調(diào)整價格，把價格挑向更高位置。在推動價格上漲的過程中，開發(fā)商和銷售商相互配合，前者囤積土地和房屋，后者制造消息引導(dǎo)消費(fèi)者追高。房地產(chǎn)業(yè)最高定價取向之所以能夠奏效，關(guān)鍵是土地資源的高度稀缺形成了住房供給的相對壟斷。價格上漲為房地產(chǎn)業(yè)的高收益奠定了基礎(chǔ)。
2.定價方式失控
住房銷售面積計算的合理性不足始終是住房銷售者盤剝消費(fèi)者利益的一個手段。其中關(guān)鍵的問題是房屋面積使用率一直由住房銷售者掌控，公攤面積虛定實(shí)質(zhì)上會使價格上漲，同時這部分收益也無償流入供給者腰包。比如說現(xiàn)在很多樓盤的使用率在75%左右，公攤面積有30%是虛設(shè)的，這實(shí)際上是有近10%的房價收入無償落入供給者錢包。近年來政府出臺了按使用面積售房的規(guī)定，但這并不能解決問題，因為住房供應(yīng)者仍可把虛設(shè)的公攤面積列入房價。顯然，定價方式失控人為提高了房價，使房地產(chǎn)業(yè)的制度欠缺，最終演化為高額的投機(jī)收益。
3.商品預(yù)售制
我國的商品房一直實(shí)行預(yù)售制。預(yù)售制本質(zhì)上是讓消費(fèi)者承擔(dān)房地產(chǎn)商的投資，因而也就減少了開發(fā)商的投資，但房價收入是歸屬開發(fā)商的，這樣等于增加了房地產(chǎn)商的收益，用消費(fèi)者的錢周轉(zhuǎn)資金獲得了遠(yuǎn)期收益，同時也把投資風(fēng)險分?jǐn)偟搅讼M(fèi)者身上，減少了開發(fā)商的開發(fā)成本�，F(xiàn)在不允許搞預(yù)售制，但實(shí)際上開發(fā)商一直在以各種方式搞，有關(guān)管理部門基本坐視不管。由于多種因素的作用造成了消費(fèi)者購房過于沖動，預(yù)售房價格和現(xiàn)房價格差距又在縮�。ㄌ貏e是在大城市），開發(fā)商由此獲得的額外收益越來越大。
4.需求拉動
任何一種商品的價格最終都要受需求因素約束。房地產(chǎn)商依賴高價獲取高收益具有強(qiáng)烈的需求推動。我國的住房商品化是以市場經(jīng)濟(jì)格局的初步形成為背景的。住房商品化形成了強(qiáng)烈的住房需求，這其中的主要推動因素有三點(diǎn)：一是城鎮(zhèn)化率逐步提高，城市人口占總?cè)丝诒嚷蕪牟蛔?9%增長到40%多，2000年后住房商品化使得人們只能從市場上購買住房，5.62億城鎮(zhèn)人口的住房需求是世界上幾個大國（美、日、德、法人口加總）的總?cè)丝跀?shù)，不可能不推動價格上漲，而以逐利為目的的房產(chǎn)商自然要順勢推高房價。二是城鎮(zhèn)每年新增勞動力幾千萬，這些人把住房購買列為第一消費(fèi)項目，成為住房消費(fèi)信貸的主力部隊，構(gòu)成了強(qiáng)烈的住房價格上漲助推劑。三是土地資源緊缺。我國有限的可利用土地資源要在經(jīng)營用地、環(huán)保用地、住房用地、公權(quán)用地四方面平衡，人口規(guī)模過大自然會使極為有限的住房用地快速升值，這為房地產(chǎn)業(yè)高收益創(chuàng)造了條件。
三、房地產(chǎn)高收益的負(fù)面影響和對策
住房是人類最基本的需求，所謂安居樂業(yè)表明的就是這一道理�？陀^地說，房地產(chǎn)業(yè)收益過高，就是在利用住房需求的迫切性來謀取不正當(dāng)利益，好比病人為解除痛苦而不顧價格高低一樣。中國現(xiàn)在兩大領(lǐng)域盤剝消費(fèi)者利益最甚，一個是醫(yī)藥，一個就是房地產(chǎn)。我們必須清醒地認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)高收益表面上侵占的是公眾的經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)際上則是在危害社會穩(wěn)定，這是一個重大的社會問題�，F(xiàn)在房地產(chǎn)價格上漲過快，一是直接使中低收入家庭住房需求難以滿足，從而造成了他們對改革成效的懷疑；二是住房上的高度兩極分化造成了階層的強(qiáng)烈對抗心理。對此，我們必須高度重視，要從社會長治久安的角度去認(rèn)識問題。
究竟應(yīng)該如何控制房地產(chǎn)業(yè)收益過高，是目前爭論最強(qiáng)的問題之一。人們強(qiáng)烈地抨擊房地產(chǎn)商不顧公眾利益逐利，希望他們增強(qiáng)社會意識。拙見以為，客觀地說這是在發(fā)揮無用之功。因為商人重利是理性的行為，在無人控制的條件下他們?yōu)槭裁床涣幐嗟睦婺�？就如同搶東西沒人管誰都會搶一樣。顯然，根子在于政府管不管，政府是公共事務(wù)的管理者，是公眾利益的維護(hù)者，公眾授權(quán)給政府，就是讓政府控制階層利益和區(qū)域利益的不合理增長。因此，抑制房地產(chǎn)業(yè)收益過高就是要完善管理制度，實(shí)現(xiàn)這點(diǎn)似可從如下幾方面入手：
1.對住房銷售實(shí)行限價政策
住房是一種特殊商品，從社會長治久安的角度看，政府有責(zé)任促使公民居住的相對均等化，不能夠放任形成誰錢多就可擁有無數(shù)套住房的格局，當(dāng)一種商品關(guān)系到人類生存時政府就要控制其市場化程度。因此，政府應(yīng)對住房銷售實(shí)行限價政策。限價可從利潤率控制和房價與職工平均貨幣年收入比兩個角度來進(jìn)行。從前一角度看，利潤率應(yīng)不得超過貸款利率3倍為宜，從后一角度看，房價不應(yīng)超過年收入12倍。
2.必須堅決制止土地和商品房囤積行為
目前各地正在采取措施抑制房地產(chǎn)開發(fā)商對土地和商品房的囤積行為，這是非常必要之舉。但現(xiàn)在仍需加大懲治力度，否則還會不斷發(fā)生類似問題。今后似應(yīng)把制止囤積行為和房地產(chǎn)經(jīng)營資格掛鉤，一旦發(fā)現(xiàn)囤積土地或住房達(dá)到一定規(guī)�；驎r限時，應(yīng)取消該企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營資格。只有在市場準(zhǔn)入上設(shè)置這道門檻，才會真正使房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生畏懼心理。
3.應(yīng)繼續(xù)實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房政策
目前一些人對經(jīng)濟(jì)適用房政策效果產(chǎn)生了懷疑，這是以部分人鉆管理上的漏洞獲取利益為依據(jù)而得出的結(jié)論。事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)適用房政策本身是沒錯的，管理上的漏洞可以補(bǔ)救，要看到很多中低收入者還是從這一政策中得到了實(shí)惠。今后加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房管理應(yīng)從三方面入手：一是確保土地供應(yīng)；二是加強(qiáng)購房者收入核實(shí)；三是完善經(jīng)濟(jì)適用房建造控制機(jī)制。
4.對大戶型和多套購房者的住房實(shí)行稅收調(diào)節(jié)政策
在這方面可利用物業(yè)稅手段落實(shí)調(diào)節(jié)政策。今后開征物業(yè)稅，應(yīng)對單套商品房超過一定面積的房產(chǎn)實(shí)行適度高稅率，對購買三套以上房產(chǎn)者的房產(chǎn)實(shí)行適度高稅率，進(jìn)一步說就是把稅率和面積、購房數(shù)量掛鉤。
