高房價不僅削弱城市競爭力，而且嚴(yán)重阻礙國家競爭力提高
中國的房價增長，我有兩點基本判斷，一是房價的實際增長率遠(yuǎn)高于國際水平；二是在此輪全球房市泡沫中，中國的房地產(chǎn)泡沫相對較大——我的觀察是，上海、杭州等許多中國沿海大城市，近三年房價至少增長了1倍，上海、杭州年均增幅超過30%，其他一些城市也在20%以上，全國房價年均增幅不低于15%.
中國的房地產(chǎn)泡沫越來越大
中國房地產(chǎn)泡沫遠(yuǎn)大于世界其他國家，不僅是因為我們房價漲幅更快，更是因為我國房價收入比更高。西方一些發(fā)達(dá)國家1997年以來房價上漲了1倍以上，但在大幅上漲前房價收入比不過2～3倍，而我國一開始房價收入比就高達(dá)8倍，現(xiàn)在估計已超過10倍。因此，我們是高泡沫的高增長，而西方發(fā)達(dá)國家不過是中低泡沫的高增長。衡量房價的泡沫既要看增幅是否持續(xù)過快，也要看相對于居民購買力的房價水平高低。
但是國家統(tǒng)計局公布的房價增長數(shù)據(jù)并不高，如商品房價格中住宅價格，2002～2005年分別僅增長4.0%、5.7%、9.4%和7. 5%.這樣的房價增長無論是與GDP增長相比，還是與國內(nèi)CPI增幅相比，并不是很高，與其他國家同期相比也明顯偏低。嚴(yán)重低估房價增幅的官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，實際上產(chǎn)生了一個相當(dāng)強(qiáng)的誤導(dǎo)效應(yīng)，即中國房價增幅并不快，使決策層嚴(yán)重低估房地產(chǎn)過熱的程度，導(dǎo)致宏觀調(diào)控力度相對偏弱。
統(tǒng)計上存在兩個嚴(yán)重缺陷
為什么有這么大的差距呢？主要因為統(tǒng)計上存在兩個嚴(yán)重缺陷。第一個缺陷是用銷售額去除以銷售面積所得到的房價，以及按嚴(yán)格的統(tǒng)計方法得到的新房房價，并不能代表一個城市真正的房價水平。我們新銷售的商品房多數(shù)建在郊區(qū)，市中心區(qū)（高房價區(qū)）所占的份額極小，郊區(qū)的房價遠(yuǎn)低于中心區(qū)，因此，由以上方法統(tǒng)計的房價僅僅只是表明新銷售的商品房平均價格，不能代表一個城市的住房平均價格。第二個缺陷是二手房銷售不活躍或所占的比重低的地方，房價低估的幅度會更大。目前我國住房交易以新房為主，多數(shù)城市銷售的住房中80%～90%是新房，舊房交易不到10%.由于新房多建在郊外，市中心區(qū)新房少，舊房交易不活躍或所占的比重很低，那會更進(jìn)一步拉低市區(qū)房價。
高房價削弱城市競爭力
房地產(chǎn)發(fā)展與其他產(chǎn)業(yè)十分不同，其投資和消費高增長伴隨著房價的大幅攀升，追求房價上漲成為投資者、投機(jī)者、房地產(chǎn)商甚至地方政府的一個目標(biāo)或結(jié)果，要的就是“上漲的效益”，因為越漲越能吸引人買。這類似于股票，因而這種繁榮相當(dāng)程度上是一種泡沫型增長，或者說是一種產(chǎn)業(yè)的高通貨膨脹式增長，這樣的增長怎么可能是健康的？
許多人，包括很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家反通脹非常堅決，但對房地產(chǎn)泡沫這種更可怕的通脹現(xiàn)象卻視而不見或拍手稱好。過高的房價不僅潛伏著巨大的金融風(fēng)險和宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，它對人們現(xiàn)實生活的直接危害更是巨大，如后來者特別是年輕人承受的買房成本非常高。為什么房地產(chǎn)泡沫后日本會停滯增長十多年，不僅是因為泡沫破滅后金融風(fēng)險的釋放，更重要的一個原因就是，最具有創(chuàng)業(yè)精神的年輕白領(lǐng)階層住房生活成本太高，導(dǎo)致人才流失，社會創(chuàng)新動力明顯減弱。美國波士頓之所以沒有成為“硅谷”，就是因為80年代曾出現(xiàn)一次較明顯的房地產(chǎn)泡沫，使許多年輕創(chuàng)業(yè)者被擠出，大量流入加州“硅谷地區(qū)”。所以，我在2004年指出，高房價不是城市經(jīng)濟(jì)競爭力的表現(xiàn)，盡管它是競爭力的某種結(jié)果，但一開始就追求高房價，將形成不了競爭力，不能把因果關(guān)系顛倒過來。
高房價嚴(yán)重阻礙國家競爭力提高
高房價不僅會削弱一些地區(qū)競爭力，而且全國房價長期過快增長將削弱國家競爭力。
高房價下將無城市化，高房價下城市化過程將會嚴(yán)重受阻，農(nóng)民更不可能進(jìn)城，農(nóng)村青年上大學(xué)到城里就業(yè)也難立足。因此，高房價將會阻礙城市化和“三農(nóng)”問題的解決，使二元結(jié)構(gòu)問題的解決變得遙遙無期。要加快城市化，解決“三農(nóng)”問題，必須提高城市的效率，壓低房價增長，使城市消費成本相對較低，否則，這邊是城市“泡沫”，那邊便是“荒漠”農(nóng)村，農(nóng)民沒有發(fā)展機(jī)會，國家也不會有持久的生機(jī)。
我堅決反對高房價，主張要加大力度打擊房地產(chǎn)投機(jī)，還有一個更重要的理由：高房價如果長期持續(xù)，將會影響我國工業(yè)結(jié)構(gòu)升級和第三產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，使我們喪失戰(zhàn)略機(jī)遇期中的發(fā)展機(jī)遇。不僅如此，中國工業(yè)化是與城市化一起推進(jìn)的，它們相互促進(jìn)，工業(yè)化拉動城市化，城市化推動工業(yè)化。遏制房地產(chǎn)泡沫化增長，不僅是民生問題，也不僅是金融風(fēng)險問題，而是國家在戰(zhàn)略機(jī)遇期能否形成國際競爭力的大問題。
鬧房地產(chǎn)泡沫，讓房地產(chǎn)作為推動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力，會使我們忘記自己真正的戰(zhàn)略任務(wù)。在我看來，未來十年中國成功的標(biāo)志，不是有沒有9%左右的高經(jīng)濟(jì)增長，更不是房地產(chǎn)是不是支柱產(chǎn)業(yè)，而是能不能在資本和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)上形成國際競爭力，同時城市效率和管理水平得到明顯提高。只有這樣，國家競爭力、大眾生活水平才會真正提高。僅僅是房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)能發(fā)財，長期呈暴利性增長，其他產(chǎn)業(yè)利潤率很低，那么，資源將嚴(yán)重錯配，資本技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)將面臨人才不足、資本不足，最終受創(chuàng)新不足的困擾。高房價還會嚴(yán)重阻礙服務(wù)業(yè)的發(fā)展，因為許多中介性的城市服務(wù)業(yè)，它的主要成本就是人力和房租支出，高房價意味著高的商務(wù)成本，成本大幅增加會明顯阻礙它們的成長。
中國房地產(chǎn)是充滿錯誤發(fā)展觀點的行業(yè)
房價暴漲及房地產(chǎn)暴利的直接原因是過度投機(jī)炒作盛行，甚至可以說它像一個“惡性腫瘤”正在侵蝕著國家健康發(fā)展的軀體。這種投機(jī)炒作之所以難以抑制，主要是有兩方面的原因：一是存在根本性的認(rèn)識錯誤或知識性錯誤，一些對房地產(chǎn)發(fā)展看似很有道理實際上充滿著謬誤的觀點和理論，極大地誤導(dǎo)了消費者和政府決策者。二是我們的制度和政策設(shè)計上不完善或有缺陷，被暴利集團(tuán)利用，使宏觀調(diào)控出現(xiàn)明顯的“失靈”問題。
談到房地產(chǎn)在根本認(rèn)識或基本知識上的錯誤，我在去年發(fā)表的“十大謊言”中有詳細(xì)的論述，這里僅就一些帶根本性的錯誤認(rèn)識做簡單分析。第一個根本錯誤是把房地產(chǎn)作為推動經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，因此，必然在政策上為它提供過度的刺激，這是當(dāng)前房地產(chǎn)高溫難退的一個很重要原因。
房地產(chǎn)應(yīng)該是一種被動性產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)增長的一個重要結(jié)果，體現(xiàn)著社會福利增加，即使它在結(jié)果上對經(jīng)濟(jì)起著支柱性作用，但它也是被動性�；蛘咧v，房地產(chǎn)的支柱性體現(xiàn)在消費上而不是投資上。房地產(chǎn)不是代表一國競爭力的主要產(chǎn)業(yè)，它是一國競爭力的一種結(jié)果，房地產(chǎn)泡沫化增長將延緩甚至是根本阻礙一國競爭力的形成。沒有一個國家是通過把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)之一來建立國際競爭力的，歐美國家沒有，日本、韓國等亞洲國家也沒有，我國香港地區(qū)也不是，它靠的是自由貿(mào)易港的地位和效率。我堅持認(rèn)為，把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)的觀點是錯誤的。
第二個根本認(rèn)識錯誤是認(rèn)為住房投資是一種大眾性投資，投資不僅能長期增值，而且都能賺大錢。人類經(jīng)濟(jì)史上，只有大眾消費，沒有大眾投資，大眾投資就會產(chǎn)生泡沫。住房主要是消費功能，消費屬性占90%左右，只有10%左右的投資屬性，但房地產(chǎn)商及許多投機(jī)者把這種投資屬性夸大為30%、50%甚至更高。難道非要中國出現(xiàn)一次房地產(chǎn)大泡沫然后破滅了才能證明這樣的真理嗎？
還有一個錯誤就是“城市化是推動房價大幅上漲的主要原因”，這樣的觀點也是神話。大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和全部的房地產(chǎn)商認(rèn)為城市化是推動當(dāng)前房地產(chǎn)上漲的主要原因，我說這明顯又是錯了，這又是顛倒了因果關(guān)系。我敢預(yù)言：高房價下將沒有城市化。中國的房地產(chǎn)就是這樣一種充滿錯誤發(fā)展觀點的行業(yè)，應(yīng)該盡快予以糾正，還房地產(chǎn)的本來面目。
王小廣強(qiáng)烈建議采取五點政策措施為堅決打擊房地產(chǎn)投機(jī)，抑制房價增長，強(qiáng)烈建議采取以下五點措施：
1.增加房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)的信息透明度，減少信息不對稱，利用媒體曝光各種違法和欺騙行為，消除在房地產(chǎn)消費和投資上的“知識性錯誤”，使居民的房地產(chǎn)消費理性化。
2.用半年到一年的過渡期，取消預(yù)售房制度，改為現(xiàn)房銷售制度。
3.改征收營業(yè)稅為累進(jìn)所得稅制，所得稅率最低為20%，最高50%. 4.對房地產(chǎn)土地和銷售所得征收特別收益金，或者叫做“暴利稅”，降低房地產(chǎn)業(yè)的實際利潤率。
5.鼓勵房地產(chǎn)商多建經(jīng)濟(jì)型住房，同時政府增加對廉租房的投入，為中低收入居民提供基本的住房保障。
王小廣 國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所研究員、經(jīng)濟(jì)形勢研究室主任
