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財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知

財(cái)稅[2006]21號

頒布時間:2006-03-02 00:00:00.000 發(fā)文單位:財(cái)政部 國家稅務(wù)總局

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局,新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局:

  根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)及其實(shí)施細(xì)則和有關(guān)規(guī)定精神,現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問題明確如下:

  一、關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題

  《條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財(cái)稅字[1999]210號)第三條中“普通住宅”的認(rèn)定,一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,應(yīng)分別核算土地增值額。

  在本文件發(fā)布之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請,并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)審核確定,免征土地增值稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,不做追溯調(diào)整。

  二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題

  納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),《條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

  對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定,實(shí)行核定征收。

  三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題

  各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法,根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況,區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型,科學(xué)合理地確定預(yù)征率,并適時調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后,應(yīng)及時進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。

  對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的,應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金。

  對已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目,凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則,對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。

  四、關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷,納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱:因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況;因“國家建設(shè)的需要”而搬遷,是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

  五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題

  對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的,均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

  六、本文自2006年3月2日起執(zhí)行。

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