各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

　　現(xiàn)將《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》印發(fā)給你們，請你們依此監(jiān)督指導(dǎo)稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，執(zhí)行過程中如有問題，請及時(shí)上報(bào)稅務(wù)總局（注冊稅務(wù)師管理中心）。

　　本準(zhǔn)則自2008年1月1日起施行。

　　附件：1.涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（參考文本）

　　2.土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于無保留意見的鑒證報(bào)告）

　　3.土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于保留意見的鑒證報(bào)告）

　　4.土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于無法表明意見的鑒證報(bào)告）

　　5.土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于否定意見的鑒證報(bào)告）

　　6.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明及有關(guān)附表

　　國家稅務(wù)總局
二○○七年十二月二十九日

土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則

　　第一章  總則

　　第一條  為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）以及《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，制定本準(zhǔn)則。

　　第二條  本準(zhǔn)則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報(bào)的信息實(shí)施必要審核程序，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并出具鑒證報(bào)告，增強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對該項(xiàng)信息信任程度的一種鑒證業(yè)務(wù)。

　　第三條  納入稅務(wù)機(jī)關(guān)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。

　　第四條  在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境。業(yè)務(wù)環(huán)境包括：業(yè)務(wù)約定事項(xiàng)、鑒證對象特征、使用的標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)期使用者的需求、責(zé)任方及其環(huán)境的相關(guān)特征，以及可能對鑒證業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)、交易、條件和慣例及其他事項(xiàng)。

　　第五條  承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　?。ㄒ唬┙邮芪械那逅沩?xiàng)目符合土地增值稅的清算條件。

　?。ǘ┒悇?wù)師事務(wù)所符合獨(dú)立性和專業(yè)勝任能力等相關(guān)專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德規(guī)范的要求。

　?。ㄈ┒悇?wù)師事務(wù)所能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)以支持其結(jié)論并出具書面鑒證報(bào)告。

　?。ㄋ模┡c委托人協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（見附件1）。

　　第六條  土地增值稅清算鑒證的鑒證對象，是指與土地增值稅納稅申報(bào)相關(guān)的會(huì)計(jì)資料和納稅資料等可以收集、識(shí)別和評價(jià)的證據(jù)及信息。具體包括：企業(yè)會(huì)計(jì)資料及會(huì)計(jì)處理、財(cái)務(wù)狀況及財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅資料及稅務(wù)處理、有關(guān)文件及證明材料等。

　　第七條  稅務(wù)師事務(wù)所運(yùn)用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評價(jià)或計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。適當(dāng)?shù)脑u價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。

　　第八條  稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以職業(yè)懷疑態(tài)度、有計(jì)劃地實(shí)施必要的審核程序，獲取與鑒證對象相關(guān)的充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)；并及時(shí)對制定的計(jì)劃、實(shí)施的程序、獲取的相關(guān)證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記錄。

　　在確定證據(jù)收集的性質(zhì)、時(shí)間和范圍時(shí)，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)重要性原則，評估鑒證業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及可獲取證據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量。

　　第九條  稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第十條  稅務(wù)師事務(wù)所按照本準(zhǔn)則的規(guī)定出具的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。

　　第十一條  稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。

　　第二章  一般規(guī)定

　　第十二條  稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)要求委托人如實(shí)提供如下資料：

　　（一）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報(bào)表及完稅憑證。

　?。ǘ╉?xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄。

　　（三）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

　?。ㄋ模┿y行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。

　?。ㄎ澹╉?xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算單。

　?。┥唐贩抠忎N合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證明資料。

　?。ㄆ撸o償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證。

　　（八）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)。

　?。ň牛┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。

　?。ㄊ┡c土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。

　　第十三條  稅務(wù)師事務(wù)所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)充分關(guān)注：

　　（一）明確清算項(xiàng)目及其范圍。

　?。ǘ┱_劃分清算項(xiàng)目與非清算項(xiàng)目的收入和支出。

　?。ㄈ┱_劃分清算項(xiàng)目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。

　?。ㄋ模┱_劃分不同時(shí)期的開發(fā)項(xiàng)目，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

　?。ㄎ澹┱_劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目，防止混淆兩者的界限。

　?。┟鞔_清算項(xiàng)目的起止日期。

　　第十四條  納稅人能夠準(zhǔn)確核算清算項(xiàng)目收入總額或收入總額能夠查實(shí)，但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照本準(zhǔn)則第三章的規(guī)定審核收入總額。

　　第十五條  納稅人能夠準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出或成本費(fèi)用支出能夠查實(shí)，但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)先按照本準(zhǔn)則第四章的規(guī)定審核扣除項(xiàng)目的金額。

　　第十六條  稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過程中，有下列情形之一的，除符合本準(zhǔn)則第十七條規(guī)定外，可以終止鑒證：

　?。ㄒ唬┮勒辗伞⑿姓ㄒ?guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。

　?。ǘ┥米凿N毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

　?。ㄈ╇m設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。

　?。ㄋ模┓贤恋卦鲋刀惽逅銞l件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

　　（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的。

　　（六）納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價(jià)格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格且無正當(dāng)理由，經(jīng)稅務(wù)師事務(wù)所與委托人溝通，溝通無效的。

　　第十七條  納稅人雖有本準(zhǔn)則第十六條所列情形，但如有下列委托人委托，稅務(wù)師事務(wù)所仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，但需與委托人簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書：

　?。ㄒ唬┧痉C(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)或者其他國家機(jī)關(guān)。

　?。ǘ┮婪ńM成的清算組織。

　?。ㄈ┓?、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個(gè)人。

　　第三章  清算項(xiàng)目收入的審核

　　第十八條  土地增值稅清算項(xiàng)目收入審核的基本程序和方法包括：

　?。ㄒ唬┰u價(jià)收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。

　?。ǘ┇@取或編制土地增值稅清算項(xiàng)目收入明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確，并與報(bào)表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)申報(bào)表等進(jìn)行核對。

　?。ㄈ┝私饧{稅人與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。

　?。ㄋ模┎槊魇杖氲拇_認(rèn)原則、方法，注意會(huì)計(jì)制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異。

　?。ㄎ澹┱_劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

　?。┍匾獣r(shí)，利用專家的工作審核清算項(xiàng)目的收入總額。

　　第十九條  本準(zhǔn)則所稱清算項(xiàng)目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產(chǎn)）并取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　第二十條  稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核納稅人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與不征稅收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。

　　第二十一條  土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。

　　對于以分期收款形式取得的外幣收入，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合人民幣。

　　第二十二條  有本準(zhǔn)則第十六條第（六）款情形，但按本準(zhǔn)則第十七條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)確認(rèn)的同類房地產(chǎn)評估價(jià)格，以確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

　　第二十三條  納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：

　?。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。

　?。ǘ┌幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。

　?。ㄈ﹨⒄债?dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確認(rèn)。

　　第二十四條  收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間的確定，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十五條  對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：

　?。ㄒ唬┐召M(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

　?。ǘ┐召M(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

　　第二十六條  必要時(shí)，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用截止性測試確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。審核的主要內(nèi)容包括：

　?。ㄒ唬徍似髽I(yè)按照項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，觀察項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費(fèi)用的處理情況。

　　（二）確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。

　?。ㄈ徍似髽I(yè)對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

　?。ㄋ模徍税唇铱钍杖胗袩o申報(bào)納稅，有無掛在往來賬，如“其他應(yīng)付款”，不作銷售收入申報(bào)納稅的情形。

　　（五）審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款。

　?。徍思{稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

　?。ㄆ撸徍思{稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用，如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

　?。ò耍徍藢⒎康禺a(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

　?。ň牛徍思{稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

　?。ㄊ徍艘苑康禺a(chǎn)或土地作價(jià)入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

　　第四章  扣除項(xiàng)目的審核

　　第二十七條  稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)審核納稅人申報(bào)的扣除項(xiàng)目是否符合土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括：

　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

　　（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

　?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　?。ㄎ澹﹪乙?guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

　　第二十八條  扣除項(xiàng)目審核的基本程序和方法包括：

　?。ㄒ唬┰u價(jià)與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。

　?。ǘ┇@取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并與明細(xì)賬、總賬及有關(guān)申報(bào)表核對是否一致。

　　（三）審核相關(guān)合同、協(xié)議和項(xiàng)目預(yù)（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費(fèi)用支出項(xiàng)目。

　?。ㄋ模徍丝鄢?xiàng)目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理是否正確，確認(rèn)扣除項(xiàng)目的金額是否準(zhǔn)確。

　?。ㄎ澹?shí)地查看、詢問調(diào)查和核實(shí)。剔除不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的開發(fā)成本和費(fèi)用。

　　（六）必要時(shí)，利用專家審核扣除項(xiàng)目。

　　第二十九條  審核各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定，并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額：

　?。ㄒ唬┛鄢?xiàng)目能夠直接認(rèn)定的，審核是否取得合法、有效的憑證。

　　（二）扣除項(xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分?jǐn)偂?/p>

　　（三）審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。

　　如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí)，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。

　　（四）審核并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀?、未售分?jǐn)偝杀荆ù尕洠┑纫蛩亍?/p>

　　第三十條 取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬徍巳〉猛恋厥褂脵?quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。

　　（二）如果同一土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。

　?。ㄈ徍巳〉猛恋厥褂脵?quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用。

　?。ㄋ模徍擞袩o將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。

　?。ㄎ澹徍擞袩o預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。

　　（六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。

　　第三十一條  土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬徍苏鞯刭M(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。

　?。ǘ徍酥Ц督o個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關(guān)賬目核對。

　?。ㄈ徍思{稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除。

　　第三十二條  前期工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬徍饲捌诠こ藤M(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。

　?。ǘ徍思{稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除。

　　第三十三條  建筑安裝工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┏霭绞?。重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：

　　1.從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對；

　　2.實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證；

　　3.審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí)）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形。

　?。ǘ┳誀I方式。重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。

　　第三十四條  基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬徍烁黜?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。

　　（二）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。

　?。ㄈ徍烁黜?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。

　　（四）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

　?。ㄎ澹徍耸欠駥⑵陂g費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。

　　（六）審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。

　?。ㄆ撸┇@取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常。

　?。ò耍徍嘶A(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

　?。ň牛└黜?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。

　　第三十五條  開發(fā)間接費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬徍烁黜?xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證。

　?。ǘ┤绻卸鄠€(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。

　　（三）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。

　　（四）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

　?。ㄎ澹徍耸欠駥⑵陂g費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用。

　?。徍擞袩o預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用。

　?。ㄆ撸徍思{稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除。

　?。ò耍┰谟?jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。

　　第三十六條  房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬徍藨?yīng)具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證，除具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣除。

　　（二）利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除；開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進(jìn)行審核：

　　1.審核各項(xiàng)利息費(fèi)用是否取得合法有效的憑證；

　　2.如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，利息費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的利息費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目；

　　3.審核各項(xiàng)借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；

　　4.審核利息費(fèi)用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

　　第三十七條  與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計(jì)算的扣除金額是否正確。

　　對于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計(jì)算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項(xiàng)目。

　　第三十八條  國家規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　　（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。

　　（二）對于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。

　　（三）對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。

　?。ㄋ模τ诳h級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收取，核實(shí)有無將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形。

　　第三十九條  對于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項(xiàng)目金額是否按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算分?jǐn)偪鄢?/p>

　　第五章  應(yīng)納稅額的審核

　　第四十條  稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項(xiàng)目的收入總額、扣除項(xiàng)目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計(jì)算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括：

　?。ㄒ唬徍饲逅沩?xiàng)目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。

　?。ǘ徍饲逅沩?xiàng)目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。

　　1.如果企業(yè)有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核收入與扣除項(xiàng)目金額是否屬于同一項(xiàng)目；

　　2.如果同一個(gè)項(xiàng)目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項(xiàng)目金額是否分開核算；

　　3.對于同一清算項(xiàng)目，一段時(shí)間免稅、一段時(shí)間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間及其扣除項(xiàng)目的配比。

　?。ㄈ徍嗽鲋殿~與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率。

　?。ㄋ模徍瞬⒋_認(rèn)清算項(xiàng)目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。

　　第六章  鑒證報(bào)告的出具

　　第四十一條  本準(zhǔn)則所稱的鑒證報(bào)告，是指稅務(wù)師事務(wù)所按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在實(shí)施必要的審核程序后，出具含有鑒證結(jié)論或鑒證意見的書面報(bào)告。

　　第四十二條  鑒證報(bào)告的基本內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：

　?。ㄒ唬?biāo)題。鑒證報(bào)告的標(biāo)題應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范為“土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告”。

　?。ǘ┦占恕ｈb證報(bào)告的收件人是指注冊稅務(wù)師按照業(yè)務(wù)約定書的要求致送鑒證報(bào)告的對象，一般是指鑒證業(yè)務(wù)的委托人。鑒證報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明收件人的全稱。

　　（三）引言段。鑒證報(bào)告的引言段應(yīng)當(dāng)表明委托人和受托人的責(zé)任，說明對委托事項(xiàng)已進(jìn)行鑒證審核以及審核的原則和依據(jù)等。

　?。ㄋ模徍诉^程及實(shí)施情況。鑒證報(bào)告的審核過程及實(shí)施情況應(yīng)當(dāng)披露以下內(nèi)容：

　　1.簡要評述與土地增值稅清算有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性；

　　2.簡要評述與土地增值稅清算有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性；

　　3.簡要陳述對委托單位提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。

　　（五）鑒證結(jié)論或鑒證意見。注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并確認(rèn)出具鑒證報(bào)告的種類。

　?。╄b證報(bào)告的要素還應(yīng)當(dāng)包括：

　　1.稅務(wù)師事務(wù)所所長和注冊稅務(wù)師簽名或蓋章；

　　2.載明稅務(wù)師事務(wù)所的名稱和地址，并加蓋稅務(wù)師事務(wù)所公章；

　　3.注明報(bào)告日期；

　　4.注明鑒證報(bào)告的使用人；

　　5.附送與土地增值稅清算稅款鑒證相關(guān)的審核表及有關(guān)資料。

　　第四十三條  稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。鑒證報(bào)告分為以下四種：

　?。ㄒ唬o保留意見的鑒證報(bào)告（見附件2）。

　　（二）保留意見的鑒證報(bào)告（見附件3）。

　　（三）無法表明意見的鑒證報(bào)告（見附件4）。

　?。ㄋ模┓穸ㄒ庖姷蔫b證報(bào)告（見附件5）。

　　上述鑒證報(bào)告應(yīng)當(dāng)附有《企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明及有關(guān)附表》（見附件6）。

　　第四十四條  稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，確認(rèn)涉稅鑒證事項(xiàng)符合下列所有條件，應(yīng)當(dāng)出具無保留意見的鑒證報(bào)告：

　　（一）鑒證事項(xiàng)完全符合法定性標(biāo)準(zhǔn)，涉及的會(huì)計(jì)資料及納稅資料遵從了國家法律、法規(guī)及稅收有關(guān)規(guī)定。

　?。ǘ┳远悇?wù)師已經(jīng)按本準(zhǔn)則的規(guī)定實(shí)施了必要的審核程序，審核過程未受到限制。

　　（三）注冊稅務(wù)師獲取了鑒證對象信息所需的充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)，完全可以確認(rèn)土地增值稅的具體納稅金額。

　　稅務(wù)師事務(wù)所出具無保留意見的鑒證報(bào)告，可以作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù)。

　　第四十五條  稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，認(rèn)為涉稅鑒證事項(xiàng)總體上符合法定性標(biāo)準(zhǔn)，但還存在下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)出具保留意見的鑒證報(bào)告：

　?。ㄒ唬┎糠稚娑愂马?xiàng)因稅收法律、法規(guī)及其具體政策規(guī)定或執(zhí)行時(shí)間不夠明確。

　　（二）經(jīng)過咨詢或詢證，對鑒證事項(xiàng)所涉及的具體稅收政策在理解上與稅收執(zhí)法人員存在分歧，需要提請稅務(wù)機(jī)關(guān)裁定。

　　（三）部分涉稅事項(xiàng)因?qū)徍朔秶艿较拗?，不能獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)，雖然影響較大，但不至于出具無法表明意見的鑒證報(bào)告。

　　稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)對能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的部分涉稅事項(xiàng)，確認(rèn)其土地增值稅的具體納稅金額，并對不能確認(rèn)具體金額的保留事項(xiàng)予以說明，提請稅務(wù)機(jī)關(guān)裁定。

　　稅務(wù)師事務(wù)所出具的保留意見的鑒證報(bào)告，可以作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù)。

　　第四十六條  稅務(wù)師事務(wù)所因?qū)徍朔秶艿较拗疲J(rèn)為對企業(yè)土地增值稅納稅申報(bào)可能產(chǎn)生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對土地增值稅納稅申報(bào)發(fā)表意見，應(yīng)當(dāng)出具無法表明意見的鑒證報(bào)告。

　　稅務(wù)師事務(wù)所出具的無法表明意見的鑒證報(bào)告，不能作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù)。

　　第四十七條  稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，發(fā)現(xiàn)涉稅事項(xiàng)總體上沒有遵從法定性標(biāo)準(zhǔn)，存在違反相關(guān)法律、法規(guī)或稅收規(guī)定的情形，經(jīng)與被審核單位的治理層、管理層溝通或磋商，在所有重大方面未能達(dá)成一致意見，不能真實(shí)、合法的反映鑒證結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)出具否定意見的鑒證報(bào)告。

　　稅務(wù)師事務(wù)所出具否定意見的鑒證報(bào)告，不能作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù)。

　　附件1：

涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（參考文本）

　　甲方（委托方）：

　　甲方稅務(wù)登記號：

　　乙方（受托方）：

　　乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號：

　　茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算涉稅鑒證業(yè)務(wù)，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成以下約定：

　　一、委托事項(xiàng)

　　（一）項(xiàng)目名稱：

　?。ǘ┚唧w內(nèi)容及要求：

　　（三）完成時(shí)間：

　　二、甲方的責(zé)任與義務(wù)

　?。ㄒ唬┘追降呢?zé)任

　　1.根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責(zé)任保證會(huì)計(jì)資料及納稅資料的真實(shí)性和完整性。

　　2.按照現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。這種責(zé)任還應(yīng)當(dāng)包括：（1）建立、完善并有效實(shí)施與會(huì)計(jì)核算、納稅申報(bào)相關(guān)的內(nèi)部控制。（2）符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。（3）嚴(yán)格按照稅收規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整。

　　3.甲方不得授意乙方人員實(shí)施違反國家法律、法規(guī)的行為。

　　4.基于重要性原則、截止性測試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，乙方出具的鑒證報(bào)告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

　?。ǘ┘追降牧x務(wù)

　　1.按照乙方要求，及時(shí)提供完成委托事項(xiàng)所需的會(huì)計(jì)資料、納稅資料和其他有關(guān)資料，并保證所提供資料的真實(shí)性和完整性。

　　2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項(xiàng)有關(guān)的記錄、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對有關(guān)事項(xiàng)的詢問。

　　3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協(xié)助，主要事項(xiàng)將由乙方于外勤工作開始前提供清單。

　　4.委托人按本約定書的約定及時(shí)足額支付委托業(yè)務(wù)費(fèi)用以及其他相關(guān)費(fèi)用。未按規(guī)定時(shí)間支付委托費(fèi)用的，應(yīng)按約定金額

　　%的比例支付違約金。

　　三、乙方的責(zé)任和義務(wù)

　?。ㄒ唬┮曳降呢?zé)任

　　1.乙方應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行稅收相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定以及《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》及有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關(guān)資料進(jìn)行審核鑒證。

　　2.乙方應(yīng)當(dāng)制定合理計(jì)劃和實(shí)施能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項(xiàng)提供合理保證。

　　3.乙方有責(zé)任在鑒證報(bào)告中指明發(fā)現(xiàn)的甲方違反國家法律法規(guī)且未按乙方的建議進(jìn)行調(diào)整的事項(xiàng)。

　?。ǘ┮曳降牧x務(wù)

　　1.乙方應(yīng)當(dāng)按照約定時(shí)間完成委托事項(xiàng)，并出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。

　　2.除下列情況外，乙方應(yīng)當(dāng)對執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán)；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準(zhǔn)備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機(jī)構(gòu)對乙方進(jìn)行行政處罰所實(shí)施的調(diào)查、聽證、復(fù)議等程序。

　　3.由于乙方過錯(cuò)導(dǎo)致甲方未按規(guī)定履行納稅義務(wù)的，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　4.屬于乙方原因未按約定時(shí)限完成委托事項(xiàng)并給甲方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　四、約定事項(xiàng)的收費(fèi)

　?。ㄒ唬┌凑兆远悇?wù)師行業(yè)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定，完成本委托事項(xiàng)費(fèi)用為人民幣（大寫）          元整（￥          ）。

　?。ǘ┥鲜鲑M(fèi)用自本約定書生效之日起     日內(nèi)預(yù)付業(yè)務(wù)費(fèi)用總額的     %；其余費(fèi)用按          方式支付。

　?。ㄈ┯捎跓o法預(yù)見的原因，導(dǎo)致從事本委托事項(xiàng)完成的實(shí)際時(shí)間較本約定書簽訂時(shí)預(yù)計(jì)的時(shí)間有明顯的增加或減少時(shí)，甲乙雙方應(yīng)通過協(xié)商，相應(yīng)調(diào)整本約定書第四款第（一）項(xiàng)所述業(yè)務(wù)費(fèi)用總額。

　　（四）由于無法預(yù)見的原因，導(dǎo)致乙方人員抵達(dá)甲方工作現(xiàn)場后，本約定書項(xiàng)目不再進(jìn)行，甲方不得要求退還預(yù)付的業(yè)務(wù)費(fèi)用；如上述情況發(fā)生于乙方人員完成現(xiàn)場審核工作之后，甲方應(yīng)另行向乙方支付人民幣          元的補(bǔ)償費(fèi)，該補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)于甲方收到乙方的收款通知之日起          日內(nèi)支付。

　?。ㄎ澹┯捎跓o法預(yù)見的原因，發(fā)生的與本次委托事項(xiàng)有關(guān)的其他費(fèi)用（包括交通、食宿費(fèi)等），由雙方協(xié)商解決。

　　五、鑒證報(bào)告的出具和使用

　　（一）乙方應(yīng)當(dāng)按照國家發(fā)布的相關(guān)業(yè)務(wù)準(zhǔn)則所規(guī)定的格式和類型，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。

　?。ǘ┮曳较蚣追匠鼍哞b證報(bào)告一式     份。

　　（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的鑒證報(bào)告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。

　　六、約定事項(xiàng)的變更

　　如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，影響審核鑒證工作如期完成，或需要提前出具審核報(bào)告時(shí)，甲乙雙方均可要求變更約定事項(xiàng)，但應(yīng)提前通知對方，并由雙方協(xié)商解決。

　　七、約定事項(xiàng)的終止

　?。ㄒ唬┍炯s定書簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。

　?。ǘ┰诮K止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書終止之日前對約定事項(xiàng)所付出的勞動(dòng)收取合理的費(fèi)用。

　　八、適用法律和爭議解決

　　本約定書的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國的法律進(jìn)行解釋并受其約束。與本約定書有關(guān)的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下一種解決方式：

　?。ㄒ唬┨峤?nbsp;         進(jìn)行仲裁；

　　（二）向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

　　九、本約定書的法律效力

　?。ㄒ唬┍炯s定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項(xiàng)后終止。

　?。ǘ┍炯s定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

　　十、其他事項(xiàng)的約定

　　本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。

　　甲方（委托人）：                    乙方：

　?。ㄉw章）                      （蓋章）

　　法人代表：（簽名或蓋章）       所長：（簽名或蓋章）

　　地址：                          地址：

　　電話：                          電話：

　　聯(lián)系人：                        聯(lián)系人：

　　簽約日期：

　　簽約地點(diǎn)：

　　附件2：

土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）

　?。ㄟm用于無保留意見的鑒證報(bào)告）

　　編號：

　　公司：

　　我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位          （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。

　　在審核過程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：

　　一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況

　　（主要披露以下內(nèi)容）

　?。ㄒ唬┖喴u述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。

　?。ǘ┖喴u述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。

　?。ㄈ┖喴愂鰧{稅人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。

　　二、鑒證結(jié)論

　　經(jīng)對貴公司          （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行審核，我們確認(rèn)：

　　1.收入總額：          元；

　　2.扣除項(xiàng)目金額：          元；

　　3.增值額：          元；

　　4.增值率（增值額與扣除金額之比）：          %；

　　5.適用稅率：          %；

　　6.應(yīng)繳土地增值稅稅額：          元；

　　7.已繳土地增值稅稅額：          元；

　　8.應(yīng)補(bǔ)（退）繳土地增值稅稅額：          元。

　　清算事項(xiàng)的具體情況詳見附件。

　　本鑒證報(bào)告僅供貴公司報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報(bào)告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人。

　　稅務(wù)師事務(wù)所所長（簽名或蓋章）：

　　中國注冊稅務(wù)師（簽名或蓋章）：

　　地址：

　　稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）

　　年  月  日

　　附件：

　　1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。

　　2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明。

　　3.土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表。具體包括：

　?。?）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

　?。?）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細(xì)表；

　　（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細(xì)表；

　　（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細(xì)表；

　　（5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表；

　　（6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細(xì)表；

　?。?）扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；

　?。?）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表；

　?。?）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

　　4.土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。

　　附件3：

土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）

　?。ㄟm用于保留意見的鑒證報(bào)告）

　　編號：

　　公司：

　　我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位          （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。

　　在審核過程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：

　　一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況

　?。ㄖ饕兑韵聝?nèi)容）

　　（一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。

　?。ǘ┖喴u述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。

　?。ㄈ┖喴愂鰧{稅人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。

　　二、鑒證結(jié)論

　　經(jīng)對貴公司         （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行審核，除××保留意見的事項(xiàng)因稅收政策規(guī)定不夠明確或證據(jù)不夠充分等原因，尚不能確認(rèn)其應(yīng)納土地增值稅的具體金額外，我們確認(rèn)：

　　1.收入總額：          元；

　　2.扣除項(xiàng)目金額：          元；

　　3.增值額：          元；

　　4.增值率（增值額與扣除金額之比）：          %；

　　5.適用稅率：          %；

　　6.應(yīng)繳土地增值稅稅額：          元；

　　7.已繳土地增值稅稅額：          元；

　　8.應(yīng)補(bǔ)（退）繳土地增值稅稅額：          元。

　　清算事項(xiàng)的具體情況詳見附件。

　　本鑒證報(bào)告僅供貴公司報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報(bào)告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人。

　　稅務(wù)師事務(wù)所所長（簽名或蓋章）：

　　中國注冊稅務(wù)師（簽名或蓋章）：

　　地址：

　　稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）

　　年  月  日

　　附件：

　　1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。

　　2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明。

　　3.土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表。具體包括：

　?。?）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

　　（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細(xì)表；

　　（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細(xì)表；

　?。?）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細(xì)表；

　?。?）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表；

　?。?）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細(xì)表；

　　（7）扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；

　?。?）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表；

　?。?）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

　　4.土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。

　　附件4：

土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）

　　（適用于無法表明意見的鑒證報(bào)告）

　　編號：

　　公司：

　　我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位          （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。

　　在審核過程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序。現(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：

　　一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況

　　（主要披露以下內(nèi)容）

　?。ㄒ唬┖喴u述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。

　?。ǘ┖喴u述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。

　?。ㄈ┖喴愂鰧{稅人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。

　　二、鑒證意見

　　經(jīng)對貴公司          （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行審核，因?qū)徍朔秶艿较拗?，我們認(rèn)為，下列事項(xiàng)對確認(rèn)土地增值稅稅額可能產(chǎn)生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對          （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)發(fā)表意見。

　　（一）××事項(xiàng)的審核情況。

　　（詳細(xì)說明該審核事項(xiàng)對確認(rèn)土地增值稅額可能產(chǎn)生的非常重大而廣泛的影響，并闡述對該事項(xiàng)無法表明意見的理據(jù)。下同。）

　?。ǘ?times;×事項(xiàng)的審核情況。

　?。ㄈ?times;×事項(xiàng)的審核情況。

　　清算項(xiàng)目的具體情況詳見附件。

　　本鑒證報(bào)告僅供貴公司報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報(bào)告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人。

　　稅務(wù)師事務(wù)所所長（簽名或蓋章）：

　　中國注冊稅務(wù)師（簽名或蓋章）：

　　地址：

　　稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）

　　年  月  日

　　附件：

　　1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。

　　2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明。

　　3.土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表。具體包括：

　?。?）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

　　（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細(xì)表；

　　（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細(xì)表；

　?。?）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細(xì)表；

　?。?）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表；

　?。?）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細(xì)表；

　?。?）扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；

　　（8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表；

　?。?）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

　　4.土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。

　　附件5：

土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）

　?。ㄟm用于否定意見的鑒證報(bào)告）

　　編號：

　　公司：

　　我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位          （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。

　　在審核過程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：

　　一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況

　　（主要披露以下內(nèi)容）

　?。ㄒ唬┖喴u述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。

　?。ǘ┖喴u述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。

　?。ㄈ┖喴愂鰧{稅人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。

　　二、鑒證意見

　　經(jīng)審核，我們發(fā)現(xiàn)貴公司土地增值稅清算稅款申報(bào)，存在違反相關(guān)法律、法規(guī)及稅收規(guī)定的情形，經(jīng)與貴公司磋商，在下列重大且原則的問題上未能達(dá)成一致意見。我們認(rèn)為，貴公司

　?。?xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)不能真實(shí)、合法地反映企業(yè)該項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅稅額。

　?。ㄒ唬?times;×事項(xiàng)的審核情況。

　?。枋龃嬖谶`反稅收法律法規(guī)或有關(guān)規(guī)定的情形，并闡述經(jīng)與委托人就該事項(xiàng)所有重大方面進(jìn)行磋商不能達(dá)成一致、出具否定意見的理據(jù)。下同。）

　?。ǘ?times;×事項(xiàng)的審核情況。

　　（三）××事項(xiàng)的審核情況。

　　清算項(xiàng)目的具體情況詳見附件。

　　本鑒證報(bào)告僅供貴公司報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報(bào)告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人。

　　稅務(wù)師事務(wù)所所長（簽名或蓋章）：

　　中國注冊稅務(wù)師（簽名或蓋章）：

　　地址：

　　稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）

　　年  月  日

　　附件：

　　1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。

　　2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明。

　　3.土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表。具體包括：

　　（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

　　（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細(xì)表；

　?。?）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細(xì)表；

　?。?）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細(xì)表；

　?。?）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表；

　　（6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細(xì)表；

　?。?）扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；

　?。?）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表；

　　（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

　　4.土地增值稅清算稅款審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。

　　附件6：企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明及有關(guān)附表