各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市國(guó)土房管局?jǐn)M定的《天津市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)規(guī)則》已經(jīng)市人民政府領(lǐng)導(dǎo)同志同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)照此執(zhí)行。

　　天津市人民政府辦公廳
二○○八年十二月十日

天津市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)規(guī)則

　　第一章　總則

　　第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第504號(hào)）和《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法規(guī)，制定本規(guī)則。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，及其活動(dòng)適用本規(guī)則。

　　第三條 市物業(yè)管理行政主管部門(mén)和區(qū)、縣人民政府負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)明確責(zé)任部門(mén)和專職人員，負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和管理。

　　第四條 居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、社區(qū)工作站（以下統(tǒng)稱居民委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　第五條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合居民委員會(huì)依法履行管理職責(zé)，支持其開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第六條 各有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)、開(kāi)展工作，對(duì)物業(yè)管理用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的使用不得干預(yù)。

　　第七條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　第八條 本市實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)、居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表等各方代表組成。

　　出現(xiàn)下列情形時(shí)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及時(shí)召開(kāi)會(huì)議：

　?。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問(wèn)題；

　?。ǘI(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；

　?。ㄈ┞男形飿I(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問(wèn)題；

　?。ㄋ模┨崆敖K止物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；

　?。┬枰獏f(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問(wèn)題。

　　街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)整理、保管聯(lián)席會(huì)議的記錄或者形成的會(huì)議紀(jì)要。聯(lián)席會(huì)議的成員單位應(yīng)當(dāng)按照會(huì)議紀(jì)要或者議定的事項(xiàng)落實(shí)責(zé)任，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)督促。

　　第二章 業(yè)主大會(huì)

　　第九條 業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主大會(huì)是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織。

　　第十條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立1個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

　　第十一條 已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：

　?。ㄒ唬I(yè)主入住率達(dá)50%以上；

　　（二）首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)2年以上。

　　第十二條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集。

　　符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，業(yè)主、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面告知后1個(gè)月內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)核實(shí)并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

　　第十三條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足100人的，全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)；業(yè)主人數(shù)在100人以上的，可以按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)），代表業(yè)主履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。業(yè)主代表會(huì)的代表組成，不得少于35人。

　　業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權(quán)前，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并在業(yè)主代表會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映所代表業(yè)主的意見(jiàn)。

　　第十四條 籌備成立業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立籌備組，籌備組由業(yè)主3至7名，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代表各1名組成?；I備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表?yè)?dān)任。籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為籌備組開(kāi)展工作提供條件。

　　第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)（成立業(yè)主代表會(huì)的60日內(nèi)）在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第十六條 籌備組履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

　　（二）確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

　?。ㄈ┐_定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生方案及名單，并公示征詢意見(jiàn)；

　　（四）按照示范文本擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案、提出臨時(shí)管理規(guī)約的修訂意見(jiàn)，制定管理規(guī)約草案；

　?。ㄎ澹┐_定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù)，組織推選業(yè)主代表；

　　（六）做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款規(guī)定的各項(xiàng)內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。成立業(yè)主代表會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)15日前，以書(shū)面形式送交參加會(huì)議的業(yè)主代表。

　　籌備組履行職責(zé)的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日終止。

　　第十七條 業(yè)主代表以幢、門(mén)、樓層等為單位，由業(yè)主推選。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)將推選業(yè)主代表的方式、代表?xiàng)l件、代表人數(shù)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　推選業(yè)主代表候選人，由籌備組組織業(yè)主推薦與業(yè)主自薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生。

　　在推選單位內(nèi)，候選人只有1人的，其所代表業(yè)主二分之一以上書(shū)面同意即可當(dāng)選業(yè)主代表，未超過(guò)二分之一以上書(shū)面同意，則重新提名選舉；候選人為2人以上的，所代表業(yè)主二分之一以上書(shū)面同意的即可當(dāng)選業(yè)主代表，未超過(guò)二分之一以上書(shū)面同意的，在得票多的2名候選人中重新選舉，票多者當(dāng)選。

　　業(yè)主代表產(chǎn)生后由籌備組以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主代表的變更應(yīng)當(dāng)由其所代表的業(yè)主二分之一以上書(shū)面同意。

　　第十八條 業(yè)主投票權(quán)按照業(yè)主專有部分建筑面積和業(yè)主數(shù)量計(jì)算。

　　專有部分建筑面積可以根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況以適宜的建筑平方米為投票單位，具體計(jì)算方法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主身份及其專有部分建筑面積以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。

　　單個(gè)業(yè)主擁有多個(gè)或者數(shù)人共有1個(gè)物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權(quán)人數(shù)按1人計(jì)算。

　　第十九條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項(xiàng)：

　?。ㄒ唬I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　?。ǘ┕芾硪?guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會(huì)；

　?。ㄋ模┡c物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

　?。ㄎ澹┥婕皹I(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

　?。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì)選舉情況和業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況；

　?。ǘI(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　?。ㄈ┕芾硪?guī)約。

　　對(duì)符合規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在7個(gè)工作日內(nèi)出具備案證明。對(duì)不符合規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由，7個(gè)工作日內(nèi)退回。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將備案情況，及時(shí)書(shū)面告知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

　　備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)，將變更內(nèi)容書(shū)面告知原備案部門(mén)。

　　第二十一條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬I(yè)主大會(huì)名稱，物業(yè)項(xiàng)目地址、四至范圍；

　　（二）業(yè)主大會(huì)權(quán)利；

　?。ㄈI(yè)主委員會(huì)職責(zé)；

　?。ㄋ模I(yè)主大會(huì)的議事方式及表決程序；

　　（五）業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議的時(shí)間和形式；

　?。I(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

　　（七）業(yè)主委員會(huì)委員的組成和任期；

　?。ò耍I(yè)主投票權(quán)確定辦法；

　?。ň牛┗顒?dòng)經(jīng)費(fèi)的使用；

　?。ㄊ┯≌碌氖褂煤凸芾恚?/p>

　?。ㄊ唬┢渌P(guān)于業(yè)主大會(huì)的重大事項(xiàng)。

　　第二十二條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)，依法作出約定。

　　管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)后對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十三條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約不得與法律、法規(guī)及本市的有關(guān)規(guī)定相抵觸。

　　第二十四條 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：

　?。ㄒ唬┲贫?、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；

　?。ǘ┻x舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　?。ㄈ彾ㄎ飿I(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　?。ㄋ模┲贫ā⑿薷?、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項(xiàng)；

　?。ㄎ澹ｍ?xiàng)維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實(shí)施；

　?。└慕ā⒅亟ńㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施；

　?。ㄆ撸┥婕皹I(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　第二十五條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則開(kāi)展活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，由全體業(yè)主共同承擔(dān)民事責(zé)任。

　　第二十六條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)，并在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作后，將業(yè)主大會(huì)印章交回街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府并由其銷(xiāo)毀。

　　第三章　業(yè)主委員會(huì)

　　第二十七條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由5至15人組成。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推舉產(chǎn)生。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　?。ㄒ唬┳袷貒?guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

　?。ǘ┚哂型耆袷滦袨槟芰Γ?/p>

　?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

　?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；

　?。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；

　?。┥眢w健康，具備必要的工作時(shí)間。

　　業(yè)主委員會(huì)成員候選人，可以由現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)提名推薦或者由5%以上的業(yè)主聯(lián)名推薦。

　　第二十九條 首屆業(yè)主委員會(huì)成員的候選人在業(yè)主自薦或推薦的基礎(chǔ)上由籌備組根據(jù)業(yè)主委員會(huì)成員條件研究確定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主委員會(huì)成員的產(chǎn)生通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，由業(yè)主直接投票或者業(yè)主代表將其所代表的業(yè)主投票的書(shū)面意見(jiàn)如實(shí)反映，采取差額選舉方式依據(jù)得票多少順序產(chǎn)生。

　　選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后，籌備組應(yīng)將選舉結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第三十條 新當(dāng)選的業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)參加區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)組織的培訓(xùn)。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)采取不同形式，定期對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定和相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，并建立培訓(xùn)檔案。

　　第三十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì)會(huì)議；

　?。ǘ┒ㄆ趫?bào)告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；

　?。ㄈ┰跇I(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定后30日內(nèi)，代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄎ澹┒酱俨唤患{物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納；

　　（六）組織業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，并監(jiān)督實(shí)施；

　　（七）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

　?。ò耍┙M織籌集專項(xiàng)維修資金；

　?。ň牛┙M織業(yè)主委員會(huì)換屆和補(bǔ)選工作；

　?。ㄊ┩瓿蓸I(yè)主大會(huì)交辦的其他事項(xiàng)。

　　第三十二條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)后30日內(nèi)，代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會(huì)未按期代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其限期履行職責(zé)。逾期仍不履行職責(zé)的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)代表組成的籌備組，按照規(guī)定重新選舉業(yè)主委員會(huì)?；I備組的組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府派員擔(dān)任。

　　在重新選舉業(yè)主委員會(huì)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)通過(guò)的物業(yè)服務(wù)合同履行各自的權(quán)利和義務(wù)；重新選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)補(bǔ)簽物業(yè)服務(wù)合同。

　　第三十三條 業(yè)主委員會(huì)成員缺員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行補(bǔ)選。

　　業(yè)主委員會(huì)成員缺員50%以下，業(yè)主委員會(huì)不及時(shí)組織補(bǔ)選的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其限期履行職責(zé)。逾期仍不組織補(bǔ)選的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或居民委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，按照規(guī)定補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)成員。

　　業(yè)主委員會(huì)成員缺員50%以上或者業(yè)主委員會(huì)主任、副主任全部辭職，業(yè)主委員會(huì)不及時(shí)組織補(bǔ)選的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其限期履行職責(zé)。逾期仍不組織補(bǔ)選的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會(huì)。

　　第三十四條 業(yè)主委員會(huì)委員任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉，做好下列換屆籌備工作：

　　（一）起草本屆業(yè)主委員會(huì)工作情況的報(bào)告；

　　（二）確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

　?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

　?。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)成員候選人的基本情況和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)具的交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的證明等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示；

　?。ㄎ澹┳龊谜匍_(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　新一屆業(yè)主委員會(huì)成員候選人，可以由現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)提名推薦或者由5%以上的業(yè)主聯(lián)名推薦。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將上述換屆籌備工作情況報(bào)告街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

　　第三十五條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿不及時(shí)組織換屆選舉的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其限期履行職責(zé)。逾期仍不履行職責(zé)的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)代表組成的籌備組，按照規(guī)定重新選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。籌備組的組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府派員擔(dān)任。

　　第三十六條 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或五分之一以上的業(yè)主提議需變更業(yè)主委員會(huì)成員的，由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議作出決議，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第三十七條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)自行終止：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　?。ǘ┻B續(xù)1年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的；

　?。ㄈ┮詴?shū)面形式提出辭職的；

　　（四）因身體健康原因喪失工作能力的；

　　（五）在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。

　　業(yè)主委員會(huì)成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第三十八條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)取消其業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)：

　　（一）無(wú)故連續(xù)3次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

　?。ǘ┯蟹缸镄袨榈模?/p>

　?。ㄈ┚懿宦男袠I(yè)主義務(wù)的；

　?。ㄋ模┢渌虿灰藫?dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　發(fā)生本規(guī)則第三十六條、第三十七條和本條第一款規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)成員情況變更的，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，備案后由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第三十九條 業(yè)主委員會(huì)換屆的，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在20日內(nèi)將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

　　第四十條 業(yè)主委員會(huì)及其成員未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將保管的資料、印章和財(cái)物移交的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和轄區(qū)的公安派出所協(xié)助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟；造成財(cái)物毀壞、滅失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第四十一條 業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職。

　　第四十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立日常工作制度。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專職執(zhí)行秘書(shū)，協(xié)助處理業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)。專職執(zhí)行秘書(shū)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的培訓(xùn)。

　　專職執(zhí)行秘書(shū)津貼從業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)中列支或者由業(yè)主委員會(huì)籌集，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)攤派。

　　第四十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案。工作檔案一般包括下列內(nèi)容：

　　（一）各類(lèi)會(huì)議記錄、紀(jì)要；

　?。ǘI(yè)主大會(huì)決議、業(yè)主委員會(huì)決定等書(shū)面材料；

　?。ㄈI(yè)主委員會(huì)選舉、換屆的有關(guān)材料；

　?。ㄋ模I(yè)主名冊(cè)；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)合同；

　　（六）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來(lái)文件；

　?。ㄆ撸I(yè)主的書(shū)面意見(jiàn)、建議書(shū)；

　?。ò耍┕?、公示及其證明材料；

　?。ň牛┕灿貌课缓凸灿迷O(shè)施設(shè)備維修資金收支和使用情況；

　?。ㄊ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)提供的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的報(bào)告；

　?。ㄊ唬┢渌麜?shū)面和實(shí)物資料。

　　業(yè)主委員會(huì)工作檔案應(yīng)當(dāng)指定專人保管，放置在業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的辦公場(chǎng)所。

　　第四章　會(huì)議

　　第四十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任主持，主任因故缺席時(shí)，由副主任主持。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定按時(shí)召開(kāi)。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　?。ㄒ唬┪宸种灰陨蠘I(yè)主提議的；

　?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　　（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。

　　發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情形，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，其他任何單位和個(gè)人不得組織召集。

　　第四十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前，將會(huì)議通知及有關(guān)材料書(shū)面送交與會(huì)人員并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主因故不能參加會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加會(huì)議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托其所代表的業(yè)主參加。

　　住宅項(xiàng)目的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

　　第四十六條 業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)將業(yè)主本人簽字后的投票意見(jiàn)如實(shí)反映。

　　第四十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

　　采用書(shū)面形式征求業(yè)主意見(jiàn)決定有關(guān)事項(xiàng)的， 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：

　　（一）在決定有關(guān)事項(xiàng)15日前，公告擬表決事項(xiàng)的內(nèi)容、方法、程序和時(shí)間安排；

　?。ǘ┙M織發(fā)放、回收表決票并做好記錄；

　　（三）組織10名以上非業(yè)主委員會(huì)成員的業(yè)主監(jiān)督票數(shù)統(tǒng)計(jì)活動(dòng)，由2名業(yè)主委員會(huì)成員負(fù)責(zé)唱票、記票，2名非業(yè)主委員會(huì)成員的業(yè)主負(fù)責(zé)監(jiān)票，并對(duì)統(tǒng)計(jì)結(jié)果簽字確認(rèn)；

　　（四）3日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投票結(jié)果。

　　在表決同一事項(xiàng)時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)明確表示同意或者不同意，業(yè)主棄權(quán)的，視為同意。

　　采用書(shū)面形式征求業(yè)主意見(jiàn)決定有關(guān)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)使用全市統(tǒng)一式樣的業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決票。表決票應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名。

　　第四十八條 業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。

　　第四十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)及我市有關(guān)規(guī)定。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

　　業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，由簽字同意該決定的委員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第五十條 業(yè)主大會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所、居民委員會(huì)和使用人的代表可以列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第五十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立議事和重大事項(xiàng)報(bào)告制度，并依法按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定開(kāi)展工作。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定1名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　第五十二條 業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有超過(guò)半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起3日內(nèi)，將會(huì)議情況以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第五十三條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)做好書(shū)面記錄并存檔。業(yè)主大會(huì)作出的決議，由出席會(huì)議的人員簽字后存檔。

　　第五章　經(jīng)費(fèi)和活動(dòng)用房

　　第五十四條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可以按照每年不超過(guò)實(shí)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)1%的比例提取活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，具體辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　活動(dòng)經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)中列支。

　　第五十五條 活動(dòng)經(jīng)費(fèi)主要用于召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和支付業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)過(guò)程中實(shí)際產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。

　　具體使用情況由業(yè)主委員會(huì)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每年度至少公布1次，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第五十六條 業(yè)主大會(huì)采用招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)所發(fā)生的費(fèi)用由中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)墊付，并在簽訂物業(yè)服務(wù)合同中約定從利用全體業(yè)主共用部位經(jīng)營(yíng)收益或者收取的機(jī)動(dòng)車(chē)場(chǎng)地占用費(fèi)等費(fèi)用中沖抵。

　　第五十七條 業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。

　　第六章　印章管理

　　第五十八條 業(yè)主委員會(huì)持街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明到公安部門(mén)指定的單位刻制業(yè)主大會(huì)印章。

　　業(yè)主大會(huì)印章所刻名稱應(yīng)與街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明上所標(biāo)注名稱一致，印章形狀統(tǒng)一為圓形，直徑為3.8厘米，字體為宋體。

　　第五十九條 業(yè)主大會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)指定專人負(fù)責(zé)保管，并建立用印記錄制度。

　　第六十條 業(yè)主大會(huì)印章應(yīng)當(dāng)用于業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同或其他與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主委員會(huì)依照法定職責(zé)使用印章，違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　第六十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管并依法使用業(yè)主大會(huì)印章。印章遺失的，業(yè)主委員會(huì)持在主要新聞媒體上聲明作廢的憑證，到街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理重新刻制印章證明手續(xù)，按照規(guī)定重新刻制業(yè)主大會(huì)印章。

　　第七章　附則

　　第六十二條　業(yè)主自行管理物業(yè)、委托其他管理人管理物業(yè)和原有住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)可以參照本規(guī)則執(zhí)行。

　　第六十三條　未明確街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府指定相鄰的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)及其他相關(guān)工作。

　　天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等功能區(qū)，在物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，由其所在管理委員會(huì)指定具有社區(qū)管理職能的有關(guān)部門(mén)，負(fù)責(zé)組織成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)及其他相關(guān)工作。

　　第六十四條　業(yè)主配偶出具《結(jié)婚證書(shū)》和能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件或者《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，證明其與業(yè)主關(guān)系，并出具所購(gòu)房屋為婚后共同財(cái)產(chǎn)的具結(jié)后，可以參加業(yè)主代表或者業(yè)主委員會(huì)成員的選舉。

　　第六十五條　本規(guī)則自2008年12月20日起施行?！短旖蚴袠I(yè)主委員會(huì)活動(dòng)規(guī)則》（津政發(fā)〔2005〕67號(hào)）、《天津市業(yè)主會(huì)管理辦法》（津房物〔2004〕184號(hào)）同時(shí)廢止。

　　天津市國(guó)土資源和房屋管理局
二〇〇八年十一月二十一日