各區(qū)縣建委、各業(yè)主大會、各業(yè)主委員會、各物業(yè)管理企業(yè)：

　　為貫徹落實《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，維持社區(qū)和社會穩(wěn)定，減少和避免物業(yè)管理項目交接過程中出現(xiàn)的矛盾和糾紛，現(xiàn)就我市住宅物業(yè)管理項目交接有關(guān)問題提出如下意見：

　　一、本意見適用于住宅物業(yè)項目業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)的交接，以及業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間的交接。

　　二、交接事項參照以下意見進行：

　　1、前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿，已成立業(yè)主大會的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會會議，并在合同期限屆滿前3個月，決定是否與原物業(yè)管理企業(yè)續(xù)約，或選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主大會決定與原物業(yè)管理企業(yè)續(xù)約的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于原合同期限屆滿前30日內(nèi)完成與物業(yè)管理企業(yè)的合同續(xù)簽工作。

　　業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會決定后，在合同期限屆滿前3個月，書面告知原物業(yè)管理企業(yè)，接到告知后，原物業(yè)管理企業(yè)須做好交接的準備工作。

　　2、前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿，原物業(yè)管理企業(yè)決定不再續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前3個月書面告知業(yè)主大會；業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前依法完成選聘新的物業(yè)管理企業(yè)工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)告知業(yè)主大會的日期距合同屆滿日期不足3個月的，應(yīng)當(dāng)自告知之日起3個月后方可撤出物業(yè)管理區(qū)域，不得提前撤管。

　　3、前期物業(yè)服務(wù)合同期間，業(yè)主擬選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議對以下事項逐一表決：

　?。?）是否以協(xié)議方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)；

　?。?）是否以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并委托業(yè)主委員會依法與中標企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同。

　　通過協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會以協(xié)議方式選聘的物業(yè)管理企業(yè)，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同前再次進行表決。

　　業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)就上述提議作出的各項表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　做出選聘新的物業(yè)管理企業(yè)決定后3日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)管理企業(yè)。

　　三、業(yè)主委員會、原物業(yè)管理企業(yè)和新的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，就交接時間、交接內(nèi)容、交接查驗，交接之日前后的責(zé)任等事項進行約定。交接時間應(yīng)確定具體時點，時點前責(zé)任由原物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，時點后責(zé)任由新物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。

　　業(yè)主委員會、原物業(yè)管理企業(yè)和新的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定做好交接工作。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)管理企業(yè)撤管前20日，將物業(yè)項目交接的有關(guān)情況書面報告物業(yè)所在地的區(qū)縣建委、社區(qū)居委會和街道辦事處。

　　四、原物業(yè)管理企業(yè)撤管前，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交下列資料：

　　（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等原竣工驗收資料；

　?。?）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　?。?）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件；

　　（4）業(yè)主及房屋面積清冊；

　?。?）物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　新的物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將以上資料移交給新物業(yè)管理企業(yè)。

　　資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可，若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。

　　五、新的物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)管理企業(yè)共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

　　查驗時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等，并由查驗人簽字。

　　新的物業(yè)管理企業(yè)和原物業(yè)管理企業(yè)對查驗結(jié)果存在爭議的，應(yīng)當(dāng)在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。

　　六、原物業(yè)管理企業(yè)撤管時，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會的組織下，將預(yù)收的交接之日后的物業(yè)管理服務(wù)費、代收的各種能源費、押金，以及代管的專項維修資金等移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　七、業(yè)主委員會或原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將依法屬于業(yè)主的物業(yè)管理用房移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　八、前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或依法終止，原物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費為由拒絕辦理交接；原物業(yè)管理企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會應(yīng)通過司法途徑解決，不得強行接管。

　　九、業(yè)主委員會、原物業(yè)管理企業(yè)及新選聘物業(yè)管理企業(yè)的交接工作應(yīng)依法進行。

　　原物業(yè)管理企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，新選聘的物業(yè)管理企業(yè)強行接管物業(yè)管理區(qū)域，給業(yè)主和使用人的正常生活秩序造成重大影響的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　十、前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自提前撤管。

　　物業(yè)管理企業(yè)提前撤出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將有關(guān)情況報告物業(yè)所在地的社區(qū)居委會、街道辦事處和區(qū)縣建委。

　　十一、業(yè)主大會未能在合同期滿前依法完成選聘新的物業(yè)管理企業(yè)、造成無物業(yè)管理企業(yè)管理狀態(tài)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居委會會同區(qū)縣建委，可以組織相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)臨時代管。代管期間，物業(yè)服務(wù)標準按照原物業(yè)管理合同執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)費用由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　十二、在項目交接過程中，違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，區(qū)縣建委應(yīng)依法予以處罰。

　　原物業(yè)管理企業(yè)拒不撤出項目的，或新物業(yè)管理企業(yè)強行接管造成物業(yè)管理狀況混亂、出現(xiàn)重大事故、社會影響惡劣的，市、區(qū)建委依法對該企業(yè)進行行政處罰，停止該企業(yè)資質(zhì)并限期整頓，整頓期間該企業(yè)不得參與本市物業(yè)管理項目的投標。同時，市建委將該企業(yè)不良行為予以通報和網(wǎng)上公示，記入企業(yè)信用檔案警示系統(tǒng)，提示相關(guān)行政主管部門和社會各界共同監(jiān)督。

　　十三、本意見自2006年2月1日起施行。

　　二00六年一月十二日