土地使用權(quán)，是指國家準(zhǔn)許某企業(yè)在一定期間內(nèi)對國有土地享有開發(fā)、利用、經(jīng)營的權(quán)利。
作為無形資產(chǎn)處理企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，其賬面價值不與地上建筑物合并計算成本，仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。如企業(yè)采用分期付款方式購買土地使用權(quán)，且在合同中規(guī)定的付款期限比較長，購買土地使用權(quán)的價款超過正常信用條件延期支付，實質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，其成本按購買價的現(xiàn)值確定。
【例】公司于20×7年1月1日取得乙公司一塊土地使用權(quán)，用于自行開發(fā)建造廠房，由于該公司資金周轉(zhuǎn)比較緊張，經(jīng)與對方協(xié)商采用分期付款方式支付款項。合同規(guī)定，該土地使用權(quán)總價款為700萬元，首次付款100萬元，剩余款項每年年末支付200萬元，3年付清。假設(shè)銀行同期貸款利率為8％，不考慮其他稅費。要求，根據(jù)有關(guān)資料計算土地使用權(quán)的現(xiàn)值、未確認(rèn)融資費用及其分?jǐn)偙�，并編制相關(guān)會計分錄。
�。�1）計算土地使用權(quán)現(xiàn)值＝100＋200×（Ｐ／Ａ，8％，3）＝100＋200×2．5771＝615．42（萬元）未確認(rèn)融資費用＝700－615．42＝ 84．58（萬元）（融資費用分?jǐn)偘磳嶋H利率法）
�。�2）會計分錄
�、偈状胃犊顣r：
借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 6154200
未確認(rèn)融資費用 845800
貸：長期應(yīng)付款——乙公司 6000000
銀行存款 1000000
�、�20×7年12月31日付款時：
借：長期應(yīng)付款——乙公司 2000000
貸：銀行存款 2000000
借：財務(wù)費用 412336
貸：未確認(rèn)融資費用 412336
作為建造成本處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物成本。按照取得土地使用權(quán)支付的金額，借記“在建工程”等科目，貸記“銀行存款”等科目。
【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得一塊土地使用權(quán)用于建造對外出售的商品房，該土地使用權(quán)價款為200萬元，以銀行存款支付；商品房建造完工，經(jīng)驗收合格待出售，該商品房建造總成本為1000萬元。要求，根據(jù)有關(guān)資料編制相關(guān)會計分錄。
�。�1）取得土地使用權(quán)時：
借：在建工程——商品房 2000000
貸：銀行存款 2000000
�。�2）結(jié)轉(zhuǎn)商品房建造成本時：
借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房 10000000
貸：在建工程——商品房 10000000
作為固定資產(chǎn)處理企業(yè)外購的房屋建筑物，實際支付的價款中包括土地以及建筑物的價值，則應(yīng)當(dāng)對支付的價款按照合理的方法在土地和地上建筑物之間進(jìn)行分配；如果確實無法在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)核算。
作為投資性房地產(chǎn)處理企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其用于出租或作為增值目的時，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)分為以成本模式計量和以公允價值模式計量兩種核算模式。
企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。按其賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目；按已計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊”或“累計攤銷”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目；原已計提減值準(zhǔn) 備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。
企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目；原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“無形資產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)”科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目，轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項投資性房地產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。