房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅評估案例

來源: 讀者上傳編輯： 2009/12/31 10:00:23　　字體：大小

　　基本情況

　　大連市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2000年12月，注冊資金3000萬元，主要從事房屋開發(fā)、銷售、租賃、物業(yè)管理等業(yè)務，企業(yè)所得稅為查賬征收。大連市中山區(qū)地稅局通過系統(tǒng)納稅評估，發(fā)現(xiàn)其開發(fā)經(jīng)營的某項目納稅情況異常，隨即對其進行評估分析。

　　數(shù)據(jù)采集

　　2001年，該公司在大連市中山區(qū)繁華地帶開發(fā)建設了一座商業(yè)城，并于2004年竣工，其建筑面積為4.1萬平方米，2000多個店鋪，當年銷售1.5萬平方米。2005年，余下2.6萬平方米，1300余個店鋪，成本每平方米7000元，共有18200萬元記入“存貨——產(chǎn)成品店鋪”科目。同時，以每平方米每日1.8元的價格進行租賃。2005年～2007年，地方各稅正常繳納。

　　案頭分析

　　經(jīng)過對該公司納稅資料和財務基本數(shù)據(jù)進行深入分析，評估人員發(fā)現(xiàn)了以下疑點。

　　1.該公司2008年3月—7月納稅信息異常，在申報營業(yè)稅欄中銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅增加，而平時穩(wěn)定的租賃業(yè)營業(yè)稅減少，同時從租計價的房產(chǎn)稅減少。是否存在銷售店鋪的情況？

　　2.對該公司7月《資產(chǎn)負債表》中“預收賬款”科目的期初、期末數(shù)進行比對分析，發(fā)現(xiàn)該科目期末數(shù)大幅度增長，7月預收賬款本期發(fā)生額為5000萬元。是否有銷售店鋪未結(jié)轉(zhuǎn)收入現(xiàn)象？

　　3.對該公司《利潤表》進行分析時，發(fā)現(xiàn)財務費用大幅增加。該公司自2004年后尚未開發(fā)新項目，為何財務費用增加？

　　舉證約談

　　針對以上疑點問題，評估人員向該公司下達了《評估約談通知書》，就有關問題進行核實。該公司財務負責人進行了如下解釋。

　　1.由于企業(yè)資金緊張，把租賃到期和快要到期的店鋪以每平方米13000元進行銷售，共銷售400余個店鋪，8000平方米。把未到期但已銷售的店鋪租金和收到店鋪部分款項記到“預收賬款”科目中，因而從租計價的房產(chǎn)稅也相應減少。

　　2.關于該公司財務費用大幅增加問題，該財務負責人說，因要開發(fā)新項目，從某銀行貸款1億元人民幣，用于新開發(fā)項目。

　　實地核查

　　為了進一步核實約談中的各項問題，2008年8月，大連市中山區(qū)地稅局對該公司展開實地調(diào)查。通過查賬和外圍實地核查，查實了以下幾方面的問題。

　　1.通過對2008年1月—7月預收賬款每筆與銷售合同核對，查實了該公司預收賬款中有3400萬元為售店鋪的全款，應轉(zhuǎn)為收入。2008年7月應調(diào)增營業(yè)收入3400萬元。

　　2.通過查看合同條款約定，部分未到期的店鋪，該公司將其租金轉(zhuǎn)為房款首付，但少申報2個月的從租計價房產(chǎn)稅192萬元。

　　3.經(jīng)過到土地、規(guī)劃部門了解，該公司未有新的開發(fā)項目。查看往來賬發(fā)現(xiàn)，該公司所貸1億元款項，全部匯往異地某企業(yè)。進一步詢問財務負責人，異地某企業(yè)為該公司法定代表人在異地成立的企業(yè)，與該公司未有任何關聯(lián)。而該公司所承擔的財務費用600萬元，依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的相關規(guī)定不予扣除，應調(diào)增企業(yè)利潤。

　　評估處理

　　根據(jù)約談舉證、實地核查的結(jié)果，評估人員按照稅法相關規(guī)定，作出了補繳稅款建議。

　　1.該公司2008年1月—7月預收賬款掛賬少繳營業(yè)稅及附加，應補繳營業(yè)稅及附加277.5萬元。

　　2.該公司應預繳土地增值稅68萬元。

　　3.該公司應補繳2008年4月—7月房產(chǎn)稅192萬元。

　　4.確定該公司重新調(diào)增應納稅所得額為2240萬元，應補繳企業(yè)所得稅560萬元。

責任編輯：zoe

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