在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
【案例1】某公司投資開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓收入為1150萬元(轉(zhuǎn)讓收入中含政府部門收取的各種費(fèi)用50萬元)，支付的土地使用權(quán)價(jià)款110萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本320萬元，實(shí)際發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用100萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出無法分項(xiàng)目分?jǐn)�，且無金融機(jī)構(gòu)的證明。
國(guó)家規(guī)定城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.5‰，教育費(fèi)附加征收率為3%，政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為10%。
請(qǐng)根據(jù)以上資料，計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅。
計(jì)算過程如下：
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額為110萬元
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本為320萬元
3、允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(110+320)×10%=43(萬元)
注：不能按實(shí)際發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用100萬元計(jì)入。
4、扣除的稅金=1150×5%×(1+7%+3%)=63.25(萬元)
注：按財(cái)務(wù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅應(yīng)列入企業(yè)管理費(fèi)用，故印花稅不計(jì)入扣除項(xiàng)目。
5、加計(jì)扣除=(110+320)×20%=86(萬元)
6、允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=110+320+50+43+63.25+86=672.25(萬元)
注：如果房?jī)r(jià)中含有為政府代收的各項(xiàng)費(fèi)用，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)征土地增值稅(和營(yíng)業(yè)稅)。相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除(如以上的50萬元)，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。
7、增值額=1150-672.25=477.75(萬元)
8、增值率=477.75÷672.25×100%=71.07%
9、應(yīng)納稅額=477.75×40%-672.25×5%=157.34(萬元)
注：按增值額乘以適用的稅率減去扣稅項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，該案例增值額(71.07%)超過扣除項(xiàng)目金額50%，但未超過100%的其土地增值稅稅額 = 增值額×40% -扣除項(xiàng)目金額×5%。
【案例2】某公司開發(fā)銷售一房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得銷售收入1800萬元(假定城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加征收率為3%)。開發(fā)此項(xiàng)目該房地產(chǎn)公司共支付地價(jià)款200萬元(含相關(guān)手續(xù)費(fèi)2萬元)，開發(fā)成本400萬元，貸款利息支出無法準(zhǔn)確分?jǐn)�。已知該地區(qū)人民政府確定的費(fèi)用計(jì)提比例為10%。則該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)交納土地增值稅為：
1.收入總額：1800萬元
2.扣除項(xiàng)目金額：
(1)支付地價(jià)款：200萬元
(2)支付開發(fā)成本：400萬元
(3)扣除開發(fā)費(fèi)用：(200+400)×10%=60(萬元)
(4)扣除稅金：
1800×5%×(1+7%+3%)=99(萬元)
(5)加計(jì)扣除費(fèi)用：
(200+400)×20%=120(萬元)
(6)扣除項(xiàng)目總額：
200+400+60+99+120=879(萬元)
3.增值額：
1800-879=921(萬元)
4.增值比率：
921÷879=105%
因此適用三檔稅率。
5.應(yīng)納稅額：
879×50%×30%+879×(100%-50%)×40%+(921-879)×50%=328.65(萬元)