近年來(lái)，在城鄉(xiāng)接合部的村鎮(zhèn)集體土地上集中開(kāi)發(fā)新居工程、新型社區(qū)等村鎮(zhèn)居民聯(lián)建房現(xiàn)象日漸增多。由于涉及建房村鎮(zhèn)居民利益，加之聯(lián)建開(kāi)發(fā)商故意規(guī)避，稅收征管矛盾比較突出。開(kāi)發(fā)商獲利走人以及在發(fā)票開(kāi)具等方面留下的隱患，影響了營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等稅款征收工作。本文就村鎮(zhèn)居民聯(lián)建房相關(guān)稅收風(fēng)險(xiǎn)作出如下提示。
聯(lián)合建房謹(jǐn)防相關(guān)管理風(fēng)險(xiǎn)
首先是來(lái)自承建方主體資格上的風(fēng)險(xiǎn)。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件包括：有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。同時(shí)規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。村鎮(zhèn)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)建，其風(fēng)險(xiǎn)首先來(lái)自合作對(duì)象。只有選擇經(jīng)過(guò)年檢合格的、有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的、有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè)參與聯(lián)建，或者選擇納稅信譽(yù)等級(jí)比較高的建筑房地產(chǎn)企業(yè)參與聯(lián)建，才能有效規(guī)避來(lái)自承建方主體資格上的風(fēng)險(xiǎn)。
其次是來(lái)自聯(lián)建合同的風(fēng)險(xiǎn)。一般聯(lián)建合同或協(xié)議內(nèi)容包括：
�。�1）雙方合作事項(xiàng)概況，包括項(xiàng)目的基本情況、項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)、項(xiàng)目拆遷與前期開(kāi)發(fā)等；
�。�2）雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括合作方式及相應(yīng)權(quán)限、項(xiàng)目總投資額及投入方式、土地使用權(quán)證的說(shuō)明、工程建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)許可證書(shū)的辦理、資金到位進(jìn)度安排、利潤(rùn)或所建房屋分配比例、銷售安排、稅費(fèi)承擔(dān)、其他雙方認(rèn)為有必要的事項(xiàng)；
�。�3）違約責(zé)任；
（4）合作期限；
�。�5）未盡事宜的處理；
�。�6）糾紛解決等。
一旦選定了聯(lián)建合作對(duì)象，雙方就進(jìn)入具體合作事宜的商討、簽約階段，主要風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)包含在合同或協(xié)議之中。因此，應(yīng)對(duì)合同或協(xié)議內(nèi)容反復(fù)推敲，有條件的可以聘請(qǐng)律師參與聯(lián)建合同或協(xié)議的簽約。注意在合同或協(xié)議中說(shuō)明建設(shè)項(xiàng)目用地為非國(guó)有土地，即村鎮(zhèn)聯(lián)建房用地是集體土地性質(zhì)，銷售對(duì)象只能是本村鎮(zhèn)居民；合同條款尤其是雙方權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任的約定條款必須明確、具體、詳細(xì)，用詞準(zhǔn)確，切忌模棱兩可；口頭協(xié)商事項(xiàng)最好能寫(xiě)到書(shū)面合同中。
最后是來(lái)自后續(xù)管理上的風(fēng)險(xiǎn)。聯(lián)建房一般是以銷定建，在聯(lián)建計(jì)劃初期基本已經(jīng)敲定了銷售對(duì)象，換言之銷售市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不大。但在發(fā)票的開(kāi)具、稅費(fèi)的繳納、證書(shū)的辦理、物業(yè)管理等方面還存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
第一，銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票是居民取得房屋的重要憑據(jù)，也是辦理房產(chǎn)證等的法定憑據(jù)，對(duì)取得房屋的居民來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)獲取開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的正式發(fā)票。
第二，聯(lián)建房涉及營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、企業(yè)所得稅、契稅等，辦理相關(guān)證書(shū)還得繳納有關(guān)費(fèi)用，這些問(wèn)題都得弄清楚，稅費(fèi)要有著落。參與聯(lián)建的開(kāi)發(fā)商分賬走人后，一旦手續(xù)不全，房產(chǎn)證等有關(guān)證書(shū)的辦理就成了問(wèn)題。
第三，土地使用權(quán)要說(shuō)明清楚。村鎮(zhèn)以土地所有者的身份參與聯(lián)建，但其擁有的土地是集體性質(zhì)，在其上建筑的房屋不同于國(guó)有土地上建筑的房屋，要求參與聯(lián)建雙方嚴(yán)格按照規(guī)定履行土地使用權(quán)審批手續(xù)，主建單位和聯(lián)建單位應(yīng)當(dāng)向所在地政府或有關(guān)部門提交聯(lián)建房申請(qǐng)、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)項(xiàng)目地形圖、聯(lián)建合同、營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法定代表人證件等。
第四，物業(yè)管理問(wèn)題應(yīng)引起重視，要納入合同或協(xié)議中進(jìn)行商榷，確保入住居民的安全、舒適。
聯(lián)合建房應(yīng)關(guān)注涉稅風(fēng)險(xiǎn)
按照現(xiàn)行稅收政策，村鎮(zhèn)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)建取得聯(lián)建房銷售收入，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房戶提供不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票等憑證。
營(yíng)業(yè)稅。村鎮(zhèn)聯(lián)建房是聯(lián)建單位向本村鎮(zhèn)居民有償轉(zhuǎn)讓聯(lián)建房不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，對(duì)于聯(lián)建方來(lái)說(shuō)，負(fù)有營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)，同時(shí)應(yīng)申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，納稅人是取得銷售不動(dòng)產(chǎn)收入的聯(lián)建方或其中任何一方。即使是村鎮(zhèn)自建住房銷售給本村鎮(zhèn)居民，也屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)依法繳納營(yíng)業(yè)稅等。
土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。由此可見(jiàn)，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)繳納土地增值稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)不繳納土地增值稅。這是因?yàn)楦鶕?jù)《土地管理法》的規(guī)定，國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。未經(jīng)國(guó)家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓，如自行轉(zhuǎn)讓就屬于違法行為。對(duì)這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來(lái)處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍或用征稅的辦法進(jìn)行調(diào)節(jié)。因此，對(duì)村鎮(zhèn)聯(lián)建房銷售不征土地增值稅。
印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，村鎮(zhèn)聯(lián)建房銷售應(yīng)按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)依萬(wàn)分之五的稅率申報(bào)繳納印花稅。
企業(yè)所得稅�！�企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)和其他取得收入的組織為企業(yè)所得稅的納稅人。村鎮(zhèn)聯(lián)建組織是企業(yè)所得稅的納稅人，負(fù)有納稅義務(wù)。以其取得的貨幣形式和非貨幣形式各種收入，為收入總額，扣除實(shí)際發(fā)生的與其取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，計(jì)算應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。
發(fā)票開(kāi)具及稅收繳納。對(duì)于購(gòu)買聯(lián)建房的居民來(lái)說(shuō)，根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定只能取得房產(chǎn)證，共用集體土地使用證，因此，在買房時(shí)一定要取得開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的正式發(fā)票。對(duì)于參與聯(lián)建的村鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，應(yīng)督查參與聯(lián)建的開(kāi)發(fā)商按照稅法規(guī)定繳納相關(guān)稅收，結(jié)清所有稅款，同時(shí)督促其為購(gòu)房戶開(kāi)具發(fā)票等。