问题已解决
老師您好,我公司一棟房屋涉及政府拆遷改造,給部分補償,然后建好后回遷,請問怎么做賬務處理。
温馨提示:如果以上题目与您遇到的情况不符,可直接提问,随时问随时答
速问速答一、房屋產權置換補償方式的特性
1.房屋產權置換補償
根據《城市房屋拆遷管理條例》拆遷補償的方式有貨幣補償和房屋產權置換兩種。貨幣補償就是房屋評估機構根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素對被拆遷人(單位或個人)即將被拆除房屋的價值進行評估然后開發(fā)商按照評估值確定對被拆遷人補償的金額后以貨幣方式結算同時將被拆遷人的房屋產權證和土地使用證收回到政府房產、國土部門注銷。產權置換就是房屋評估機構根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素對被拆遷人即將被拆除房屋的價值進行評估然后開發(fā)商用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進行置換并按照拆遷房屋的評估價和置換房屋的市場價(以簽訂拆遷補償協(xié)議時的房屋市場價格為準)或優(yōu)惠價結算置換差價的行為。在產權置換方式下被拆遷人土地使用證收回到政府國土部門注銷被拆遷人的原房屋產權證在其辦理置換房屋的新房屋產權證時由房管部門注銷。
2.房屋產權置換業(yè)務處理現狀
房地產開發(fā)企業(yè)與被拆遷人在簽訂拆遷補償協(xié)議后取得的被拆遷人的舊房(以下簡稱“拆遷房”)時房地產開發(fā)企業(yè)換出的新房(以下簡稱“回遷房”)尚未完工及交付使用(甚至尚未開工)不符合會計上的收入確認條件所以回遷房不能在此時確認收入。對取得拆遷房及交付回遷房應如何進行會計處理在實務中存在不同的處理方法有部分企業(yè)對取得拆遷房及交付回遷房
均不做賬務處理部分企業(yè)在取得拆遷房時不進行賬務處理而是在交付回遷房時進行賬務處理部分企業(yè)用非貨幣性資產交換準則進行會計處理部分企業(yè)將其視同“購買”和“銷售”兩筆經濟業(yè)務進行會計處理。
3.房屋產權置換業(yè)務會計與稅務處理特性
(1)房屋產權置換業(yè)務會計處理特性房地產開發(fā)企業(yè)用回遷房換入被拆遷人的拆遷房應視同“購買”和“銷售”兩筆經濟業(yè)務進行會計處理。理由是根據會計核算基本要求各單位必須根據實際發(fā)生的經濟業(yè)務事項進行會計核算不做賬務處理不符合真實性原則如果用非貨幣性資產交換進行處理收到拆遷房的時間與交付回遷房的時間必須同步顯然不適用于非貨幣
性資產交換準則。
(2)房屋產權置換業(yè)務稅務處理特性以房產補償給被拆遷戶的對補償面積與拆遷面積相等的部分按會計上的開發(fā)成本的口徑作為成本價核定計征“銷售不動產”的營業(yè)稅對補償面積超過拆遷面積的部分按市場售價計算營業(yè)額計征“銷售不動產”的營業(yè)稅對企業(yè)所得稅按市場銷售價格計算。
二、房屋產權置換業(yè)務的會計處理
1.房地產開發(fā)企業(yè)取得拆遷房的會計處理
房地產開發(fā)企業(yè)從被拆遷人手中取得拆遷房購置成本為回遷房的市場價計入開發(fā)成本并按以下步驟進行一是簽訂拆遷補償協(xié)議拆遷房交付拆遷人時房地產開發(fā)企業(yè)對產權置換面積部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價確定成本計入“開發(fā)成本”由于此時尚不符合收入確認條件對應科目應確認為一項“預收賬款”二是如果房地產開發(fā)企業(yè)給予被拆遷人優(yōu)惠購買超出產權置換面積部分的權利該部分優(yōu)惠(即超出產權置換面積部分的市場價與優(yōu)惠價款的差額)也應計入購入拆遷房的成本即調整增加“開發(fā)成本”及“預收賬款”三是如根據拆遷補償協(xié)議房地產開發(fā)企業(yè)需額外支付被拆遷人差價款支付被拆遷人差價款時因已在上述步驟1中按市場價計入成本此時應調減“預收賬款”四是房地產開發(fā)企業(yè)收到被拆遷人優(yōu)惠購買超出產權置換面積部分價款或市場價購房款時應確認為一項“預收賬款”五是拆遷房交付拆遷人及回遷房達到預售條件后的月末計算預繳營業(yè)稅稅金及附加其會計處理同正常房地產業(yè)務處理。
2.拆遷房成本的分配
如果房地產開發(fā)公司準備分期開發(fā)需將拆遷房的成本按建筑面積的比例在各期之間分配而不能僅由回遷房承擔或其中(zhòng)n的某期承擔。
3.交付回遷房的會計處理
回遷房交付使用應視同將回遷房以市場價出售給被拆遷人在符合商品銷售收入確認條件時確認為“營業(yè)收入”在轉回之前確認為“預收賬款”。
三、房屋產權置換的稅務處理
根據相關稅收法律、法規(guī)的規(guī)定產權置換業(yè)務主要涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等稅種及相應發(fā)票開具等問題。具體稅務處理如下
1.營業(yè)稅的稅務處理
根據深地稅發(fā)[1999]462號《深圳市地方稅務局關于舊城拆遷改造有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定“對開發(fā)商根據當地政府的城市規(guī)劃和建設部門的要求進行舊城拆遷改造以土地補償給被拆遷戶的按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定核定營業(yè)額計征‘轉讓土地使用權’的營業(yè)稅。以房產補償給被拆遷戶的對補償面積與拆遷面積相等的部分按同類住宅房屋的成本價核定計征‘銷售不動產’的營業(yè)稅對補償面積超過拆遷面積的部分按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定核定營業(yè)額計征‘銷售不動產’的營業(yè)稅”關于營業(yè)稅計繳的時間主要有以下三個時點一是因房地產在達到預售條件取得預售許可證后方可對外銷售。所以只有在達到預售條件時為產權置換面積及超出產權置換面積部分的市場價與優(yōu)惠價款的差額部分預繳營業(yè)稅的時點。二是在達到預售條件并收取超出產權置換面積部分的房款時為超出產權置換面積部分的房款的預繳營業(yè)稅時點三是將回遷房交付被拆遷人時以上預繳的稅款需轉入營業(yè)稅金及附加。
2.企業(yè)所得稅的稅務處理
根據國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》第七條規(guī)定“企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為應視同銷售于開發(fā)產品所有權或使用權轉移或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于1500具體比例由主管稅務機關確定”。
3.土地增值稅的稅務處理
根據廣州市地方稅務局于2008年10月20日出臺的關于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知(穗地稅函[2008]342號)規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè)根據當地政府的城市規(guī)劃和建設部門的要求進行拆遷改造以房產補償給被拆遷方的對補償面積相等的部分以該房產的建筑安裝成本價作為房地產開發(fā)企業(yè)銷售不動產收入對補償面積超過拆遷面積的部分根據
國稅發(fā)[2006]187號文第三條第一項規(guī)定確認房地產開發(fā)企業(yè)銷售不動產收入”。
4.發(fā)票的開具
因稅收征管及辦理新房產權證的需要拆遷戶必須向有關部門提供發(fā)票和完稅憑證“個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間”(國稅函[2007]768號、國稅發(fā)[2005]89號)。我們發(fā)現在產權置換業(yè)務中房地產企業(yè)有兩個不同的應稅收入即營業(yè)稅以成本價確認收入、所得稅按視同銷售以市場售價確認收入發(fā)票到底以哪個收入來開具?其實產權置換作為一項特殊的業(yè)務如按上述方法正確處理發(fā)票開具的多少已無關因為計稅依據沒有全部根據發(fā)票的多少來計征即便是契稅也是根據差額計算的為了照顧被拆遷人的利益(如果被拆遷人轉讓回遷房將以發(fā)票金額為取
得成本從財產轉讓所得中扣除)可以按市場售價開具發(fā)票。
2019 09/02 15:30
阅读 1832