免費(fèi)問答

（一）基本扣除項目之一——取得土地使用權(quán)支付的金額 1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款： ①以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，是實際支付的地價款； ②其他方式取得的，為支付的土地出讓金。 2.按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi) （二）基本扣除項目之二——房地產(chǎn)開發(fā)成本 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2、前期工程費(fèi)：規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及三通一平 3.建筑安裝工程費(fèi) 4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)——包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污等工程發(fā)生的支出 5.公共配套設(shè)施費(fèi) 6.開發(fā)間接費(fèi)用——直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)等 前面這兩項為基本扣除項目 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用——不能據(jù)實扣除，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)扣除 第一種情況：能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑谧C明的 1、財務(wù)費(fèi)用中的利息支出如果能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除，但最高不能超過按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息額 2、其它費(fèi)用：在基本扣除項目的5%以內(nèi)計算扣除 (具體標(biāo)準(zhǔn)由省級政府掌握) 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除總額＝利息＋基本扣除項目×5% 第二種情況：不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑谧C明的 基本扣除項目的10%以內(nèi)計算扣除 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除總額＝基本扣除項目×10% （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 稅金是指營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加 1、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“三稅一費(fèi)”：營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%／5%／1%、教育費(fèi)附加3%、印花稅0.5‰ ——可扣除。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費(fèi)”：印花稅因列入管理費(fèi)用中，故不許扣除 （五）其他扣除項目 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《實施細(xì)則》規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。 其他扣除項目金額＝基本扣除項目×20% 六）舊房及建筑物的評估價格 評估價格＝重置成本價×成新度 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額， 轉(zhuǎn)讓舊房的扣除額＝評估價＋取得土地使用權(quán)所支付的地價款＋按國家規(guī)定交納的費(fèi)用＋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金