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房地產(chǎn)開發(fā)公司土增稅清算的應(yīng)納稅額怎么算呢?

84784960| 提问时间:2019 12/14 11:29
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职称:高級會計師,中級會計師,審計師
地產(chǎn)開發(fā)公司如何進行土增稅清算 需要計算取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括: (1)納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款: ①出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金; ②以行政劃撥方式取得的地價款為按規(guī)定補交的土地出讓金; ③以轉(zhuǎn)讓方式取得的地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。 (2)納稅人在取得土地使用權(quán)時國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)稅費,如①登記、過戶手續(xù)費和②契稅。 2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本),是納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,包括: ①土地征用及拆遷補償費,包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?,安置動遷用房支出等。 ②前期工程費,包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 ③建筑安裝工程費,是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費,以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 ④基礎(chǔ)設(shè)施費,包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 ⑤公共配套設(shè)施費,包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 ⑥開發(fā)間接費用,是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 房地產(chǎn)開發(fā)公司如何進行土增稅清算 3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用):①銷售費用、②管理費用、③財務(wù)費用 開發(fā)費用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時,不是按實際發(fā)生額,而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除,標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財務(wù)費用中的利息支出。 (1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的。 ①利息支出據(jù)實扣,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額; ②其他開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除; 公式表示:房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi) (2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,或不能提供金額金融機構(gòu)貸款證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。 公式表示:房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi) 土地增值稅的清算條件 一、符合下列情形之一的,納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算: 1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的; 2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的; 3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
2019 12/14 11:30
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