免費(fèi)問答

隨著營業(yè)稅改征增值稅的全面推開，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也納入了增值稅的管理。增值稅區(qū)分一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法。本文結(jié)合現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)增值稅相關(guān)政策及《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定〉的通知》（財(cái)會(huì)〔2016〕22號），對房地產(chǎn)公司一般計(jì)稅方法下增值稅的日常會(huì)計(jì)核算分析如下： 一、預(yù)交增值稅的會(huì)計(jì)處理。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。計(jì)算方法為:應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率)×3%。 舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法。2018年12月收到誠意金100.00萬元、預(yù)收房款2,200.00萬元。誠意金不預(yù)繳增值稅，預(yù)收房款應(yīng)預(yù)繳稅款=2,200.00÷(1+10%)*3%=60.00萬元，賬務(wù)處理如下: (1)收到誠意金 借：銀行存款100 貸：其他應(yīng)付款100 (2)收到預(yù)收款 借：銀行存款2,200 貸：預(yù)收賬款2,200 (3)預(yù)繳增值稅 借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅60 貸：銀行存款60 二、土地價(jià)款抵扣的會(huì)計(jì)處理。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號）第七條規(guī)定:向政府部門支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下:銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+適用稅率)。當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算:當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款。當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 舉例：假設(shè)上述房地產(chǎn)開發(fā)公司2019年4月5日房屋交付，則發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，應(yīng)確認(rèn)增值稅應(yīng)稅收入價(jià)稅合計(jì)8,720.00萬元，銷項(xiàng)稅額=8,720.00÷(1+9%)*9%=720.00萬元，按照已銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積占房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積的比例，假設(shè)計(jì)算本期應(yīng)允許扣除的土地成本為2180.00萬元，土地價(jià)款抵扣增值稅金額=2180.00÷(1+9%)*9%=180.00萬元，當(dāng)月實(shí)際銷項(xiàng)稅額=720-180.00=540萬元，認(rèn)證應(yīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為450.00萬元，當(dāng)月應(yīng)交增值稅=540.00-450.00=90萬元，扣除已預(yù)繳增值稅60萬元，當(dāng)月未交增值稅余額=90.00-60.00=30萬元。賬務(wù)處理如下: 第一步：確認(rèn)收入及銷項(xiàng)稅額 借：預(yù)收賬款8,720 貸：主營業(yè)務(wù)收入8,000 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額720 第二步：土地價(jià)款抵扣增值稅 借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額抵減180 貸：主營業(yè)務(wù)成本180 第三步：轉(zhuǎn)出當(dāng)月未交增值稅 借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅90 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅90 第四步：將預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅 借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅60 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅60 第五步：次月繳納稅金時(shí) 借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅30 貸：銀行存款30