免費(fèi)問(wèn)答

一、增值稅—不需要視同銷售 1.不需要視同銷售 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）第七條規(guī)定，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。 2.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）：納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 解析：收到預(yù)收款開(kāi)具發(fā)票繳納增值稅。 二、房產(chǎn)稅—按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅 1. 免租期按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）：對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。 解析：合同中約定免租期的，免租期內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)原值從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅。 2計(jì)稅依據(jù). 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）：房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。 三、印花稅 《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)租賃合同（包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車輛、機(jī)械、器具、設(shè)備等）按租賃金額千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花 四、企業(yè)所得稅 1.《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定，租金收入應(yīng)當(dāng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕79號(hào))規(guī)定，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，應(yīng)當(dāng)按照收入與費(fèi)用配比原則，出租人在租賃期內(nèi)分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。 五、賬務(wù)處理： 1）. 出租方的賬務(wù)處理： 出租人應(yīng)當(dāng)將租金總額在不扣除免租期的整個(gè)租賃期內(nèi)按直線法或其它合理的方法進(jìn)行分配，免租期內(nèi)出租人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租金收入。 舉例：2020年出租人甲（房企）將開(kāi)發(fā)的的房屋，出租給乙方，雙方約定租賃期限為1年，租賃期限自2020年1月1日-2020年12月31日。含稅租金共計(jì)65.4萬(wàn)元（不含稅租金為60萬(wàn)元），其中2020年1至2月為免租期，1月份乙方一次性支付甲方當(dāng)年租金65.4萬(wàn)元，甲方收到租金后向乙方開(kāi)具等額的增值稅發(fā)票。 1. 1月份收到全年租金時(shí): 借：銀行存款65.4 貸：預(yù)收賬款 60 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）5.4（60*9%） 2. 1-12月每月分?jǐn)傋饨饡r(shí)： 借：預(yù)收賬款5 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5 2）承租方的賬務(wù)處理： 1. 1月份支付全年租金時(shí) 借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用60 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）5.4 貸：銀行存款65.4 2. 1-12月每月攤銷金額： 借：管理費(fèi)用5 貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用5 六、總結(jié) 房屋免租期可能產(chǎn)生的多余的稅負(fù)是：免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。 解析：合同的條款將實(shí)際收到的租金分?jǐn)偟?2個(gè)月，不要約定免租期。