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你好，一般是這些稅收 房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從拿地、施工到銷售各環(huán)節(jié)需要交什么稅? 　　一、取得土地環(huán)節(jié) 　　開發(fā)商品房等經(jīng)營(yíng)性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。 　　1、契稅 　　應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率(3%-5%)，廣州為3% 　　2、印花稅 　　應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率 　　印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5? 　　依據(jù)：廣東省契稅實(shí)施辦法、印花稅暫行條例 　　二、建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié) 　　取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。 　　1、土地使用稅 　　應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額 　　注：廣州市規(guī)定，取得預(yù)售證后不再繳納土地使用稅，將商品房轉(zhuǎn)為自用或出租的除外，其他地區(qū)注意當(dāng)?shù)匾?guī)定 　　2、印花稅 　　常見(jiàn)的合同如下： 　　印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.5?+建筑安裝工程承包合同金額×0.3?+借款合同金額×0.05? 　　依據(jù)：穗府[2008]13號(hào) 　　三、銷售環(huán)節(jié) 　　取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。 　　1、增值稅 　　增值稅分別要在預(yù)征和實(shí)際開發(fā)票清算兩個(gè)環(huán)節(jié)繳納。 《稅屋》提示——被遮擋部分文字為“—預(yù)繳稅額”。 　　注：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅。 　　2、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加 　　預(yù)征及清算時(shí)實(shí)際繳納的增值稅額作為計(jì)稅依據(jù)，乘以適用稅率計(jì)繳城建稅(7%或5%或1%)。廣州市城建稅為(7%)、教育費(fèi)附加(3%)、地方教育附加(2%)。 　　3、土地增值稅(預(yù)繳) 　　預(yù)繳稅額=(預(yù)收款—預(yù)繳增值稅稅款)×預(yù)征率 　　預(yù)征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4% 　　4、印花稅 　　印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5? 　　5、企業(yè)所得稅 　　銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率(一般為15%)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 　　待開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)算此前銷售的實(shí)際毛利額，將其與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額合并計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 　　依據(jù)：財(cái)稅[2016]36號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)、廣州市地方稅務(wù)局公告2016年第5號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)、財(cái)稅[2006]162號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào) 　　四、土地增值稅清算環(huán)節(jié) 　　項(xiàng)目全部竣工并完成銷售，或滿足其他清算條件，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。 　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)-預(yù)繳稅額 　　增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅：清算收入=含稅銷售收入/(1+5%) 　　增值稅一般計(jì)稅：清算收入=(含稅銷售收入+允許扣除的土地價(jià)款×11%)/(1+11%) 　　增值額=清算收入-(土地出讓金及契稅+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×120%-房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用-印花稅-城建稅及教育費(fèi)附加 　　備注： 　　①開發(fā)費(fèi)用中的利息支出，能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可據(jù)實(shí)扣除，但不能超過(guò)按銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他開發(fā)費(fèi)用按土地出讓金及契稅與開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)扣除。 　?、诓荒芴峁┳C明的，開發(fā)費(fèi)用按土地出讓金及契稅與開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)扣除。