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一、明確土地增值稅清算的具體要求，優(yōu)先備好各項材料 土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。參照國家相關的稅務法規(guī)，凡是達到以下標準的個人或經濟組織都要參與土地增值稅的繳納： 一是房地產各項目徹底被完成、并已經全部售出； 二是沒有建設完成的項目但是被整個轉讓出去的； 三是直接將土地使用權進行有償轉讓獲得轉讓費用的。 凡是達到了以下條件的，主管稅務機關就應該命令其行為主體承擔增值稅繳納義務： 一是已經建設完畢并被驗收的項目， 二是所轉讓的項目面積達到總體規(guī)模的百分之八十五以上，以及尚未達到這一比重，然而，除轉讓后的其他面積已經被出租； 三是已經手持銷售許可證，然而樓盤卻在三年時間內沒能徹底售出的； 四是房產經濟主體已經申請了稅務注冊登記，卻沒有履行增值稅繳納義務的； 五是國家稅務機關規(guī)定的其他情況。 對達到清算條件應當進行清算的納稅人，應準備報送清算資料： 《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證報告》、國有土地使用權證書、建設用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證、銷（預）售許可證、詳細規(guī)劃總平面圖復印件；取得土地使用權所支付金金額的憑證、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銀行貸款合同及利息結算證明材料、房地產開發(fā)項目工程決算及竣工驗收報告、無償提供公共配套設施及無償提供給有關單位的證明材料、財務會計報表等。 二、明確項目收入及其應注意的問題 土地增值稅納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。準確核算增值額，還需要有準確的房地產轉讓收入及扣除項目的金額。針對這種情況就需要房地產開發(fā)商將房地產項目作為清算目標，對每一個項目的各項情況進行全面、細致、精準地核算。 在確認收入時，以全額的方式，開出房產銷售發(fā)票，以發(fā)票上面登記的錢數(shù)為標準；沒開發(fā)票，以及發(fā)票尚未以全額的方式開出的，可以將買賣方的交易合約作為參考對象，合約中的交易金額作為交易標準；銷售合同書面上的房產面積不符合現(xiàn)實中所測得的面積的，在清算前房款已經給補還的，必須在增值稅計算時對應做出調整。 現(xiàn)實情況下，房地產開發(fā)商一般是將已經轉為銷售收入的預收賬款科目借方金額形成銷售明細表，一般以樓號為單位來制作明細表，其中涵蓋：銷售合同編號、客戶姓名、銷售面積、每平米的價格、房款合計數(shù)等等。需要對清算穗項目銷售明細表的金額進行核對，確保同一項目已經結轉的收入金額與銷售合同、銷售發(fā)票金額相一致。 對銷售收入加以核對的過程中需要引起注意的收入確定問題： 第一，房產企業(yè)把所開發(fā)的房產用在員工身上，例如：各種福利待遇等等，以及用來償還外債、或者以各種方式來取得非貨幣性資產等，一旦出現(xiàn)所有權轉移則視作和房產銷售性質相同； 第二，將開發(fā)的房產中的一部分為自己所用，例如：租賃他人、或自行開展商業(yè)經營活動等等，仍保有自身產權，未被轉讓的，則不納入土地增值稅核算范圍。 在確認收入的同時，合理確定住宅類型，也就是是否為普通住宅，如果是普通住宅則要合法享受普通住宅增值稅優(yōu)惠政策，國家規(guī)定：普通住宅增值額在20%以內的免稅。另外，需要注意誠意金、訂金、退房違約金對土地增值稅清算的影響。 三、確認土地增值稅扣除項目應注意的問題 明確收入后，就需要進一步確認清算項目有關的扣除項目金額。開發(fā)商在房地產開發(fā)過程中必然會涉及到一系列過程，每一個過程都要獲得或付出一定的資金，但無論哪一個過程都必須出具合法證件，例如：為獲土地使用權的付出、施工建設的費用成本等等。不允許出現(xiàn)雖然持有合法憑證，但卻沒有實際繳納稅款的不良現(xiàn)象，因為這會在很大程度上影響納稅的威嚴。 第一，取得土地使用權所支付的金額，要在符合法定程序的前提下得到有效憑據(jù)的支持，也就是要有國土資源部提供的合法證據(jù)，與之相對應的契稅也要達到國家的法定標準。 對于拆遷安置問題，房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，要嚴格依照法規(guī)與合約規(guī)定來將此確認為拆遷補償費。支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款應抵減本項目拆遷補償費。 第二，房產開發(fā)商在房產開發(fā)整個過程中涉及到多道程序，每一道程序都會涉及到一些費用，例如：前期原料籌備費、建設施工費、基礎設施費、開發(fā)間接費用應據(jù)實扣除，要同具體的文件報告保持一致，這些文件包括：決算文件、施工合約文件、工程結算文件…… 工程建設完成并被驗收以后，參照合約內容，需要將工程安裝企業(yè)的一部分工程費用扣除，扣除的費用充當項目開發(fā)的質量擔保，工程安裝企業(yè)憑借這部分質量擔保金來向房產企業(yè)申請發(fā)票，土地增值稅要根據(jù)發(fā)票中的金額數(shù)量來進行核算；相反，沒有發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。開發(fā)商由于工程進度落后，導致建設工期超時完工所繳納的土地閑置費不作為增值稅核算項目。房產企業(yè)對自身裝潢的房產用于銷售，其中所涉及的裝潢花銷歸入成本范圍。 第三，房產開發(fā)上在房屋建設的同時，與之相聯(lián)系建設的各項房產配套設施，例如：交通設備停放場、物業(yè)管理單位、幼兒園、等各項公共設施在落成以后，產權為所有業(yè)主共同享有，將所建設的房產不收取任何費用上交給國家行政機構、公立事業(yè)單位等等用于支持國家非商業(yè)事業(yè)，其成本、費用可以扣除；所建設房產進行有償轉讓的，則要對收入進行核算，同時要扣除成本、費用。 第四，房產開放商自行建設的房產銷售服務建筑、以及一些施工中搭建的樣板房等則要依照具體情況針對性處理： 1、開發(fā)商在施工地點建設的暫時性房屋，例如：房屋銷售中心、供工人居住的樣板房等在建設、室內設計過程中出現(xiàn)的花銷要列進房產銷售中扣除。 2、在這些臨時性建筑物內進行的室內設計、裝飾等所產生的花銷，在完工后如果發(fā)生了有償轉讓，則要將轉讓收入列入土地增值稅開發(fā)成本中，予源以扣除。 最后，房地產企業(yè)可以按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本金額之和的20%予以加計扣除。