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房子是2014年買的，但是購房的發(fā)票是2019年開的

老師，增值稅為什么是1%？銷售不動產(chǎn)不是5%嗎？

增值稅是按售價的1%交嗎？

不是的哈。是5%。1%是純土地的情況

等一下 我算一下你的大概土增

扣除項目：960*(1+3*5%)+1300*5%*12%=1111.8 增值額：1300-1111=189 增值率=17.01% 土增：189*30%=56.7W粗略是這樣的哈

老師那增值稅呢？增值稅是按1,300萬×5%交嗎

是的哈。增值稅按照全額5%

老師，我昨天學(xué)習(xí)關(guān)于簡易計稅非房地產(chǎn)出售不動產(chǎn)的增值稅的計算方法看到是這樣的，說是差額預(yù)繳差額報

我之前也算過好幾次，我們這個賣樓的增值稅都是按照您說的那樣按全額算的，昨天學(xué)完這個我就有點懵了，到底是應(yīng)該按啥算？

是的是的，前面的我按照一般納稅人計算了。重新給你一個計算 依據(jù)：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，差額（全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額）按照 5%的征收率計算應(yīng)納稅額；轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，按照全部價款和價外費用為銷售額，按照 5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

扣除項目：960*(1+3*5%)+（1300-960）*5%*12%=960*1.15+(1300-960)*5%*12%=1106.04 增值額：1300-1106=194 增值率=17.54% 土增：194*30%=58.2粗略是這樣的哈 2021-12-08 11:17:36

你圖標(biāo)上的沒問題哈。也就是小規(guī)模納稅人無論營改增前營改增后，都是簡易計稅，非自檢增值稅都是差額

老師什么是非自檢增值稅？

是指非自建的房屋哈

老師，那就是增值稅是按照差額計稅不是全額是吧？

是的。小規(guī)模納稅人非自建的房屋出售

老師，土增有評估價可以不用發(fā)票法計算吧？我直接用評估價減去相關(guān)取得成本算可以嗎？

老師，你看我用評估法算圖證這么算對嗎？還有上面的增值稅算的對不對？

稍等，960是評價價不是發(fā)票？

稍等，960是評估價不是發(fā)票上的金額？購入成本沒有發(fā)票，是吧

960萬是當(dāng)時購買的價格，因為有一部分尾款沒有付尾款部分的發(fā)票沒開，其他的發(fā)票都已經(jīng)開了，1,300萬是現(xiàn)在的評估價

那你本次的賣價是？

現(xiàn)在還沒賣呢，現(xiàn)在打算按評估價賣，看看賣完交完稅以后還能剩多少錢？

實務(wù)中，如果你沒有完整的發(fā)票，那么只能以評估價作為土增成本計算（一般來說，對重置成本的評估和你本次出售的評估不是一個評估，是兩處不同的評估報告，此處涉及資產(chǎn)評估的內(nèi)容，不做深入解讀），同時，增值稅的差額只能以購入的發(fā)票或者其他合法憑證。老師這邊本題的回復(fù)次數(shù)已達(dá)上線，后續(xù)還有疑問歡迎重新發(fā)起一個問題。