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同學(xué)你好 明股實債”融資主要是指以股權(quán)形式投資，同時以獲得固定收益及遠(yuǎn)期本金有效退出為實現(xiàn)要件，交易結(jié)構(gòu)的SPV主要包含資管計劃、信托計劃和私募股權(quán)基金?！懊鞴蓪崅睍嬘嬃磕Ｊ椒矫?，會計準(zhǔn)則要求根據(jù)合同條款經(jīng)濟(jì)實質(zhì)來判斷，但在實際操作中，房企會采用附屬或隱性合同等手段來避免其在合并報表層面被確認(rèn)為負(fù)債，以少數(shù)股東權(quán)益的形式體現(xiàn)，在分析房企真實的債務(wù)情況時要根據(jù)條款實質(zhì)來調(diào)整“明股實債”的賬面列報屬性，關(guān)鍵判斷依據(jù)為投資收益的約定和主體退出方式；“明股實債”的表內(nèi)、表外融資取決于對項目公司是否并表的判斷，在分析時應(yīng)根據(jù)具體條款對房企的合并范圍做出調(diào)整，關(guān)鍵判斷因素為投資主體在項目公司中享有的權(quán)利。 由于“明股實債”具有一定的隱性，從報表和經(jīng)營數(shù)據(jù)定量和定性判斷“明股實債”的難度較大，但仍能提供突破口：對于未并表的項目公司，判斷難度較大；并表且確認(rèn)為少數(shù)股東權(quán)益的，則需關(guān)注是否存在少數(shù)股東權(quán)益頻繁大規(guī)模變動情況并且可關(guān)注披露的少數(shù)股東權(quán)益主體性質(zhì)及與其資金往來情況；其他應(yīng)收、應(yīng)付科目規(guī)模較大且構(gòu)成主要為關(guān)聯(lián)方或投資方，則存在“明股實債”操作的可能；現(xiàn)金流量表中的相關(guān)科目可以作為粗略判斷“明股實債”規(guī)模的依據(jù)；通過不同口徑銷售面積或銷售金額的比較可以提出對“明股實債”操作的合理懷疑。 “明股實債”對房企償債能力的影響包括：優(yōu)化財務(wù)報表、增強(qiáng)表內(nèi)融資能力但同時也會推高房企的財務(wù)風(fēng)險；作為隱性債務(wù)，會誤導(dǎo)報表外部使用者對房企償債能力高估，但實際“償還”時仍會影響房企現(xiàn)金流，造成一定流動性壓力；監(jiān)管政策收緊使得房企滾動風(fēng)險加大。因此，我們應(yīng)根據(jù)判斷原則來對“明股實債”投資進(jìn)行真實調(diào)整，并加強(qiáng)房企信息披露和投資者信息獲取。 房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房企土地購置、建設(shè)開發(fā)過程中需要大量的資金投入，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代，在行業(yè)競爭日趨加劇、土地價格高攀的背景下越來越多的房企選擇合作開發(fā)，同時在直接融資、銀行貸款等融資渠道不暢通時，房企轉(zhuǎn)向信托等融資，且許多信托、基金等融資表現(xiàn)為“明股實債”，這導(dǎo)致了房企實際債務(wù)較合并報表體現(xiàn)更高，對房企信用分析過程需關(guān)注其是否存在“明股實債”以判斷其真實債務(wù)水平，本文主要分析了房企進(jìn)行“明股實債”融資的模式，通過對“明股實債”會計處理方式的梳理，我們總結(jié)出房企“明股實債”情況的財務(wù)表現(xiàn)及信用分析啟示。