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房產(chǎn)稅所涉及的所有知識點，麻煩老師詳細(xì)說明下
溫馨提示：如果以上題目與您遇到的情況不符，可直接提問，隨時問隨時答
一、房產(chǎn)稅的概念
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房屋計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。
二、房產(chǎn)稅的特點
1.房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅。（一般有房有車的人，才交財產(chǎn)稅）
2.征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。（1.農(nóng)村，2.非營業(yè)）
3.區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定不同的計稅依據(jù)。（作為財產(chǎn)收益兩種方式）
三、征稅范圍、納稅人和稅率：
【1】什么是房產(chǎn)？
房產(chǎn)的定義:房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋則是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，則不屬于房產(chǎn)。（教材上這些記?。?
【2】商品房是否獲得持有環(huán)節(jié)的收益？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房（相當(dāng)于倉庫里的庫存商品），在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
（一）房產(chǎn)稅的征稅范圍
房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，不包括農(nóng)村。（四大區(qū)征稅）與城鎮(zhèn)土地使用稅一樣的征稅范圍。
（二）房產(chǎn)稅的納稅人
房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。（受益人）其中：
1.產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。
2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。
【解釋】房屋出典區(qū)別于房屋出租行為，二者納稅人不同。
3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。
4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。
5.無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。（如企業(yè)無租使用政府機(jī)構(gòu)辦公樓用于辦公）
01/27 10:49
王璐璐老師 
01/27 10:49
三、房產(chǎn)稅的稅率
（一）從價計稅：1.2%
（二）從租計稅：12%
1.個人出租住房，不分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
2.對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
王璐璐老師
01/27 10:49
四、減免稅優(yōu)惠
（一）減免稅基本規(guī)定（結(jié)合計算題目）
（1）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)
但上述免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。
（2）國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用房產(chǎn)
（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)
（4）個人擁有的非營業(yè)用的房產(chǎn)
（二）減免稅特殊規(guī)定
1.企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)免稅。
2.經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。
3.自2004年8月1日起，對軍隊空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收房產(chǎn)稅。
4.凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚和辦公室、食堂等臨時性房屋在施工期間一律免征房產(chǎn)稅。但是如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
5.自2004年7月1日起，納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。
6.按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產(chǎn)稅。
7.對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征房產(chǎn)稅。公租房租金收入與其他住房經(jīng)營收入應(yīng)單獨核算，未單獨核算的，不得享受免征房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。
8.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前不征收房產(chǎn)稅。但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)使用或者出租、出借的商品房應(yīng)該征稅。
9.納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按照各自使用的部分劃分，分別征收或者免征房產(chǎn)稅。
10.老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)暫免征收房產(chǎn)稅。
11.對于郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法征收房產(chǎn)稅。
12.行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機(jī)構(gòu)的自用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。
13.對高校學(xué)生公寓免征房產(chǎn)稅。
14.由財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的文化單位轉(zhuǎn)制為企業(yè)，自2014年1月1日至2018年12月31日止，自轉(zhuǎn)制注冊之日（工商登記注冊之日）起對其自用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。
15.自2016年1月1日至2018年12月31日，對飲水工程運(yùn)營管理單位自用的生產(chǎn)、辦公用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。
16.自2016年1月1日至2018年12月31日，對專門經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對同時經(jīng)營其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)、土地，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場地面積的比例確定征免房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
王璐璐老師
01/27 10:50
五、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算
【解釋】房產(chǎn)稅的征稅對象——經(jīng)營性房屋。（上海重慶試點除外，教材未列舉）
房屋持有期間，獲得收益的兩個途徑：
1.對經(jīng)營性自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。
2.對于出租的房屋，以租金收入（不含增值稅）為計稅依據(jù)。
（一）計稅依據(jù)——按房產(chǎn)余值計稅和按租金收入計稅兩種
1.對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。
2.對于出租的房屋，以租金收入（不含增值稅）為計稅依據(jù)。
對經(jīng)營自用的房屋的計稅依據(jù)：
所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：
（1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。
（2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。
（3）納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建，要相應(yīng)增加房屋原值。
（4）更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。
（5）凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
（6）免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅；（區(qū)別無租使用房產(chǎn)的規(guī)定）
王璐璐老師
01/27 10:50
（二）應(yīng)納稅額的計算
獨立地下建筑物房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計算
1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%-60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-原值減除比例）×1.2%。
2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70%-80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-原值減除比例）×1.2%。
3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
王璐璐老師
01/27 10:51
你好，這個還算比較全面，你有時間看下哈，有不清楚的再問哈
84784985 
01/27 10:53
老師，制造業(yè)企業(yè)房產(chǎn)稅是按年限繳納，還是按照總額的分次繳納？
王璐璐老師
01/27 10:54
一般房子的這個稅是按年繳納的
84784985
01/27 11:05
比如說從價計征，原值1000萬，按年繳納只需要繳納一次就可以嗎，不用每年都重復(fù)繳納吧（就這1000萬，沒有任何新增的情況下）
王璐璐老師
01/27 11:08
你好，每年都要繳納，就算沒有新增
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