中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《建筑與房地產(chǎn)》精選知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃

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【知識(shí)點(diǎn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃的主要任務(wù)和原則

1.主要任務(wù)

（1）“為誰(shuí)建？”是解決項(xiàng)目客戶定位問(wèn)題。

（2）“建什么？”是解決項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位問(wèn)題。

（3）“能否建？”是對(duì)項(xiàng)目可行性的評(píng)價(jià)。

（4）“怎么建？”是解決項(xiàng)目總體運(yùn)行問(wèn)題。

2.基本原則

（1）約束性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須以項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)和相關(guān)法律準(zhǔn)則、社會(huì)道德規(guī)范及企業(yè)自身限制為約束條件，尤其是項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位應(yīng)在規(guī)劃指標(biāo)允許范圍內(nèi)。

（2）差異性原則。差異性是項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。需要在競(jìng)爭(zhēng)激烈且同質(zhì)化較為普遍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，策劃出滿足特定消費(fèi)者需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，塑造出有價(jià)值的產(chǎn)品差異性。這些差異性主要體現(xiàn)在區(qū)位價(jià)值、項(xiàng)目組合、產(chǎn)品功能、經(jīng)營(yíng)方式及物業(yè)服務(wù)等方面。

（3）系統(tǒng)性原則。每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都不是孤立的，必須納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總體層面、區(qū)域市場(chǎng)層面考慮，保持特定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總體目標(biāo)、發(fā)展階段、產(chǎn)品線豐富度協(xié)調(diào)一致。同時(shí)，特定項(xiàng)目與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在該區(qū)域內(nèi)其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共同形成市場(chǎng)供給并存在一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，必須考慮特定項(xiàng)目與其他項(xiàng)目之間的關(guān)系，形成互補(bǔ)或促進(jìn)關(guān)系。

（4）預(yù)測(cè)性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期和經(jīng)營(yíng)周期比較長(zhǎng)，為此，必須對(duì)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，依照預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行前期策劃。預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確度越高，前期策劃效果就會(huì)越好。

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