2021年中級會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)答疑精華：投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換的理由

學(xué)習(xí)中級會(huì)計(jì)職稱考試的過程中難免會(huì)產(chǎn)生一些疑惑。為了幫助大家更高效學(xué)習(xí)，正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校特從課程答疑板中精選了學(xué)員普遍出現(xiàn)的問題，并給出詳細(xì)答疑。以下是關(guān)于中級會(huì)計(jì)職稱中級會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)答疑精華，希望對大家有幫助！

3.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將差額計(jì)入當(dāng)期損益；如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將其差額計(jì)入其他綜合收益。

　　會(huì)計(jì)分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)（以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量）

　　　　累計(jì)折舊（攤銷）

　　　　固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備（轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)已提減值準(zhǔn)備）

　　　　公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額列為損失）

　　　　貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（按轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)的賬面余額結(jié)轉(zhuǎn)）

　　　　　　其他綜合收益（公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額不得列為收益，而是追加其他綜合收益）

提問：

老師可以幫忙解釋一下，這樣賬務(wù)處理的原因嗎？何種情況下計(jì)入損益何種情況下計(jì)入所有者權(quán)益，這樣處理的初衷是什么，理解了才記得住，死記硬背總是錯(cuò)

回答：

投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換的理由

公允投資房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用：大于和小于都是計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益

自用轉(zhuǎn)為公允投資房地產(chǎn)：公允價(jià)值大于是計(jì)入其他綜合收益，小于是計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益

公允價(jià)值模式下：

自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)核算時(shí)，轉(zhuǎn)換日按照公允價(jià)值計(jì)入投資性房地產(chǎn)——成本，公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額計(jì)入其他綜合收益（防止操縱利潤），小于的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日按照公允價(jià)值計(jì)入固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)，賬面價(jià)值和公允價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

① 準(zhǔn)則之所以規(guī)定“....公允價(jià)值高于賬面價(jià)值的，差額計(jì)入其他綜合收益”，是因?yàn)槟壳拔覈膶?shí)際情況自用的房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其公允價(jià)值，那么自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，其差額肯定是正數(shù)而且數(shù)額巨大，如果這部分差額記入損益也就是“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，會(huì)使得當(dāng)年的利潤暴增，所以很多人會(huì)利用這個(gè)空子虛調(diào)利潤，國家為了避免這種情況的發(fā)生，規(guī)定這個(gè)差額記入資產(chǎn)負(fù)債表中所有者權(quán)益科目“其他綜合收益”，以防止企業(yè)虛調(diào)利潤。

②準(zhǔn)則之所以不規(guī)定“....公允價(jià)值低于賬面價(jià)值的，差額也計(jì)入其他綜合收益”，是因?yàn)槠髽I(yè)利用這種方式故意調(diào)低利潤的行為比較少見，所以沒有做這種規(guī)定。因?yàn)槠髽I(yè)調(diào)低利潤，一般是出于避稅目的，而企業(yè)利用這種方式故意調(diào)低利潤的行為并不能達(dá)到避稅的目的。

注：以上答疑精華來源于正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答疑板，網(wǎng)校老師會(huì)針對已購課學(xué)員提出的問題進(jìn)行答疑。（網(wǎng)校答疑板使用攻略） 

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