2021年中級會計實務(wù)答疑精華：投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換的理由

學(xué)習(xí)中級會計職稱考試的過程中難免會產(chǎn)生一些疑惑。為了幫助大家更高效學(xué)習(xí)，正保會計網(wǎng)校特從課程答疑板中精選了學(xué)員普遍出現(xiàn)的問題，并給出詳細答疑。以下是關(guān)于中級會計職稱中級會計實務(wù)答疑精華，希望對大家有幫助！

3.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值，應(yīng)當(dāng)將差額計入當(dāng)期損益；如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值，應(yīng)當(dāng)將其差額計入其他綜合收益。

　　會計分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)（以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量）

　　　　累計折舊（攤銷）

　　　　固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備、存貨跌價準備（轉(zhuǎn)換當(dāng)時已提減值準備）

　　　　公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）

　　　　貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（按轉(zhuǎn)換當(dāng)時的賬面余額結(jié)轉(zhuǎn)）

　　　　　　其他綜合收益（公允價值大于賬面價值的差額不得列為收益，而是追加其他綜合收益）

提問：

老師可以幫忙解釋一下，這樣賬務(wù)處理的原因嗎？何種情況下計入損益何種情況下計入所有者權(quán)益，這樣處理的初衷是什么，理解了才記得住，死記硬背總是錯

回答：

投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換的理由

公允投資房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用：大于和小于都是計入公允價值變動損益

自用轉(zhuǎn)為公允投資房地產(chǎn)：公允價值大于是計入其他綜合收益，小于是計入公允價值變動損益

公允價值模式下：

自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)核算時，轉(zhuǎn)換日按照公允價值計入投資性房地產(chǎn)——成本，公允價值大于賬面價值的差額計入其他綜合收益（防止操縱利潤），小于的差額計入公允價值變動損益。

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換日按照公允價值計入固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)，賬面價值和公允價值的差額計入公允價值變動損益。

① 準則之所以規(guī)定“....公允價值高于賬面價值的，差額計入其他綜合收益”，是因為目前我國的實際情況自用的房地產(chǎn)的實際價值遠遠低于其公允價值，那么自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，其差額肯定是正數(shù)而且數(shù)額巨大，如果這部分差額記入損益也就是“公允價值變動損益”科目，會使得當(dāng)年的利潤暴增，所以很多人會利用這個空子虛調(diào)利潤，國家為了避免這種情況的發(fā)生，規(guī)定這個差額記入資產(chǎn)負債表中所有者權(quán)益科目“其他綜合收益”，以防止企業(yè)虛調(diào)利潤。

②準則之所以不規(guī)定“....公允價值低于賬面價值的，差額也計入其他綜合收益”，是因為企業(yè)利用這種方式故意調(diào)低利潤的行為比較少見，所以沒有做這種規(guī)定。因為企業(yè)調(diào)低利潤，一般是出于避稅目的，而企業(yè)利用這種方式故意調(diào)低利潤的行為并不能達到避稅的目的。

注：以上答疑精華來源于正保會計網(wǎng)校答疑板，網(wǎng)校老師會針對已購課學(xué)員提出的問題進行答疑。（網(wǎng)校答疑板使用攻略） 

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