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租賃合同
1.租賃合同的期限
租賃合同的期限超過(guò)20年的,超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過(guò)20年。
2.不定期租賃
(1)租賃期限6個(gè)月以上的,合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的,視為不定期租賃。
?。?)當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確,可以協(xié)議補(bǔ)充,不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。仍不能確定的,視為不定期租賃。
?。?)租賃期屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期。
3.轉(zhuǎn)租
?。?)承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
?。?)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。
4.租金的支付期限
對(duì)租金的支付期限沒有約定或約定不明確的,當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充,不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。仍不能確定的,適用以下規(guī)則:
(1)租賃期間不滿1年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付;
(2)租賃期間1年以上的,應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付,剩余期間不滿1年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。
5.因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同。
6.維修義務(wù)
?。?)出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),但當(dāng)事人另有約定的除外。
?。?)承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。
?。?)承租人經(jīng)出租人同意,可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物,如未經(jīng)出租人同意,出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
7.租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。
8.買賣不破租賃
(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。
?。?)出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
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