2016年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《經(jīng)濟(jì)法》預(yù)習(xí)：租賃合同

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第四章 合同法律制度

　　知識(shí)點(diǎn)：租賃合同

　　1.租賃合同的期限

　　（1）租賃合同期限不得超過(guò)20年。

　　租賃合同屬于臨時(shí)性使用合同，租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。

　?。?）不定期租賃。

　?、僮赓U期限6個(gè)月以上的，合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。

　?、诋?dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　?、圩赓U期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃合同為不定期。

　　【解釋】不定期租賃合同，當(dāng)事人均可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

　　2.維修義務(wù)

　　出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

　　【解釋】融資租賃合同中，承租人應(yīng)當(dāng)履行占有租賃物期間的維修義務(wù)。

　　3.租金支付期限

　　對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照合同法有關(guān)規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。

　　4.買賣不破租賃

　?。?）租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

　　【解釋】所有的所有權(quán)讓與均不破租賃，并非局限于買賣。

　?。?）出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

　　【解釋】只有在房屋租賃中承租人才有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，對(duì)于其他標(biāo)的的租賃，并不適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

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