2015年注冊會計師考試《稅法》知識點：房產(chǎn)稅稅率與計稅依據(jù)

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知識點：房產(chǎn)屬稅率、計稅依據(jù)與應(yīng)納稅額計算

（一）稅率——記憶

1.從價計征：稅率為1.2%。

2.從租計征：稅率為12%；對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，暫減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

（二）計稅依據(jù)

1.從價計征——計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

【解析1】房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。

【解析2】房產(chǎn)原值包括與房屋不可分割的附屬設(shè)施。

【解析3】納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

需要注意的特殊問題：

第一、以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待：

（1）以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

（2）以房產(chǎn)聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。

第二、融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實際情況確定。

第三、房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計稅規(guī)定：

（1）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

（2）對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

第四、居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。

由實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中：

（1）自營的：依照房產(chǎn)原值減除10%-30%后的余值計征。

（2）出租的，依照租金收入計征。

第五、地下建筑物房產(chǎn)稅規(guī)定。

（1）凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

（2）對不同用途的地下建筑物房產(chǎn)稅的減征：

a.工業(yè)用途房產(chǎn)：房屋原價的50～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

b.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)：房屋原價的70～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

（3）對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

（4）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

2.從租計征——計稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入。

【解析1】如果是以勞務(wù)或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計征。

【解析2】對出租房產(chǎn)，約定免收租金期限的，在免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

（三）應(yīng)納稅額的計算