注冊會計師考試《會計》第七章知識點（一）

　　為了方便備戰(zhàn)2013注冊會計師考試的學員，中華會計網(wǎng)校論壇學員精心為大家分享了注冊會計師考試各科目里的重要知識點，希望對廣大考生有幫助。

　　投資性房地產的特征和范圍

　　一、投資性房地產的定義及特征

　　投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

　　二、投資性房地產的范圍

范圍	注意問題
已出租的土地使用權	（1）企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類；（2）以經營租賃方式租入再轉租給其他單位的房地產也不屬于投資性房地產
持有并準備增值后轉讓的土地使用權	按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于投資性房地產
已出租的建筑物	（1）是指企業(yè)擁有產權并以經營租賃方式出租的建筑物；（2）對企業(yè)持有以備經營出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企業(yè)管理當局（董事會或類似機構）作出正式書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產

　?。?）自用房地產

　　即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。例如：企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋；企業(yè)擁有并自行經營的旅館飯店；企業(yè)自用的辦公樓、生產車間廠房等。

　　（2）作為存貨的房地產

　　作為存貨的房地產是指房地產開發(fā)企業(yè)在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產屬于房地產開發(fā)企業(yè)的存貨，不屬于投資性房地產。

　　如果某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

　　投資性房地產的初始計量

　　將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：（1）與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

　　投資性房地產應當按照成本進行初始計量。

　?。ㄒ唬┩赓彽耐顿Y性房地產的確認和初始計量

　　對于企業(yè)外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的實際成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

　　企業(yè)購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。

　?。ǘ┳孕薪ㄔ焱顿Y性房地產的確認和初始計量

　　自行建造投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。

　　借：投資性房地產——在建

　　    貸：銀行存款等

　　投資性房地產有關的后續(xù)支出

　　（一）資本化的后續(xù)支出

　　與投資性房地產有關的后續(xù)支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本。

　　企業(yè)對某項投資性房地產進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產的，在再開發(fā)期間應繼續(xù)將其作為投資性房地產，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。

　　轉為改擴建時的分錄如下：

　　1.成本模式

　　借：投資性房地產——在建

　　    投資性房地產累計折舊（攤銷）

　　    投資性房地產減值準備

　　    貸：投資性房地產

　　2.公允價值模式

　　借：投資性房地產——在建

　　                ——公允價值變動（也可能在貸方）

　　    貸：投資性房地產——成本

　?。ǘ┵M用化的后續(xù)支出

　　與投資性房地產有關的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益。