2015年注冊(cè)稅務(wù)師考試《稅法一》答疑精華：營(yíng)業(yè)稅自建交稅

　　2015年注冊(cè)稅務(wù)師備考已經(jīng)開始，為幫助考生們高效備考，正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校特從答疑板中精選學(xué)員普遍出現(xiàn)的問題，為大家找到解決的方法，以下是學(xué)員關(guān)于《稅法一》第三章“營(yíng)業(yè)稅自建交稅”概念提出的相關(guān)問題及解答，希望對(duì)大家有幫助！

　　【答疑總結(jié)】

　　自建后銷售，交兩道稅

　　自建使用后銷售，交銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。

　　自建自用，不用交稅

　　自建的房產(chǎn)贈(zèng)送給直系親屬，免征營(yíng)業(yè)稅；其他的先按建筑業(yè)繳納3%的營(yíng)業(yè)稅，再按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。

　　自建不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　自建銷售交兩個(gè)營(yíng)業(yè)稅，自建時(shí)，按建筑業(yè)3%，銷售時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)5% ，此時(shí)是指自建后直接出售的，并沒有使用過。如果是自建后使用了在出售，對(duì)自建行為就不征收營(yíng)業(yè)稅了。就屬于自建后使用的情況。

　　【試題內(nèi)容】

　　【例5－4】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年發(fā)生如下業(yè)務(wù)：

　?。?）開發(fā)部自建統(tǒng)一規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)的樓房4棟，建筑安裝總成本為6000萬元（核定的成本利潤(rùn)率為15%）。該公司將其中一棟留作自用；一棟對(duì)外銷售，取得銷售收入2500萬元；另一棟投資入股某企業(yè)，現(xiàn)將其股權(quán)的60%出讓，取得收入1500萬元；最后一棟抵押給某銀行以取得貸款，抵減應(yīng)付銀行利息100萬元。該公司還轉(zhuǎn)讓一處正在進(jìn)行土地開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，取得收入2000萬元。

　?。?）該公司物業(yè)部收取的物業(yè)費(fèi)為220萬元，其中代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)赓M(fèi)共110萬元。

　　請(qǐng)計(jì)算該公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額。

　　【正確答案】開發(fā)部應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝6000×2÷4×（1＋15%）×3%÷（1-3%）＋2500×5%＋100×5%＋2000×5%＝106.70＋125＋5＋100＝336.70（萬元）

　　物業(yè)部應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅

　　＝（220-110）×5%＝5.5（萬元）

　　該公司共應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=336.70+5.5=342.2（萬元）

營(yíng)業(yè)稅自建交稅總結(jié)

詳細(xì)問題描述： 　　想問一下，如果以后抵押銀行的房產(chǎn)還不上，那一棟房子要怎么繳稅呢？ 　　答疑老師回復(fù)： 　　房產(chǎn)抵債時(shí)，繳納建筑業(yè)和銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。 　　追問描述： 　　建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅=6000×2÷4×（1＋15%）×3%÷（1-3%） 　　銷售不動(dòng)產(chǎn)=抵債房產(chǎn)的市值×5% 　　是這樣嗎？ 　　答疑老師回復(fù)： 　　是的，您的理解正確。 　　追問描述： 　　自建后做固定資產(chǎn)使用后再出售只叫一道不動(dòng)產(chǎn)銷售的稅，不交建筑業(yè)的稅。請(qǐng)總結(jié)自建不動(dòng)產(chǎn)：1.直接銷售2.使用后銷售（具體有什么限制）3.自建自用4.自建贈(zèng)送5.自建對(duì)外投資。 　　特別是自建后直接銷售和使用后銷售如何確認(rèn)？ 　　答疑老師回復(fù)： 　　自建后銷售，交兩道稅 　　自建使用后銷售，交銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。 　　自建自用，不用交稅 　　自建的房產(chǎn)贈(zèng)送給直系親屬，免征營(yíng)業(yè)稅；其他的先按建筑業(yè)繳納3%的營(yíng)業(yè)稅，再按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。 　　自建不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不繳納營(yíng)業(yè)稅。 　　自建銷售交兩個(gè)營(yíng)業(yè)稅，自建時(shí)，按建筑業(yè)3%，銷售時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)5% ，此時(shí)是指自建后直接出售的，并沒有使用過。如果是自建后使用了在出售，對(duì)自建行為就不征收營(yíng)業(yè)稅了。就屬于自建后使用的情況。 　　您再理解一下，如仍有疑問，請(qǐng)繼續(xù)指出，祝學(xué)習(xí)愉快！ 　　追問描述： 　　為什么自建銷售，繳納轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅時(shí)，不能按照銷售收入減去自建組價(jià)后的余額來交稅呢？ 　　答疑老師回復(fù)： 　　這樣掌握，買地賣地，買房賣房，差額計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，如買地蓋房再賣房，全額計(jì)算營(yíng)業(yè)稅。 　　因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅是流轉(zhuǎn)稅，一般是以流轉(zhuǎn)收入全額征稅，只有稅法明確規(guī)定可差額計(jì)稅的項(xiàng)目以外，均是全額征稅的，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)中，只有買地賣地，買房賣房，是有特殊政策可差額計(jì)稅的，我們只能按稅法規(guī)定掌握。

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