2014注冊(cè)稅務(wù)師考試《稅法一》預(yù)習(xí)：銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定

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　　第四章　營(yíng)業(yè)稅

　　知識(shí)點(diǎn)十七、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定（掌握）

　　一、稅目與稅率——5%

　　銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。

　　特別關(guān)注：

　　1.以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的，也不征收營(yíng)業(yè)稅。

　　2.對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)規(guī)定：

　　（1）處置債權(quán)重置資產(chǎn)，不征收營(yíng)業(yè)稅；

　　（2）處置股權(quán)重置資產(chǎn)所取得的收入，不征營(yíng)業(yè)稅；

　?。?）處置其所擁有的實(shí)物重置資產(chǎn)，該項(xiàng)資產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)的，征收營(yíng)業(yè)稅。

　　3.單位或個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的行為，視為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。

　　4.納稅人自建住房銷(xiāo)售給本單位職工，屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。

　　5.個(gè)人銷(xiāo)售已購(gòu)住房——5年內(nèi)不區(qū)分性質(zhì)，均按轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　二、納稅人

　　三、計(jì)稅依據(jù)

　　1.單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

　　2.單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

　　注意：

　　第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售商品房，要代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門(mén)收取一些資金或費(fèi)用，對(duì)此類(lèi)費(fèi)用，不論其財(cái)務(wù)上如何核算，都應(yīng)該作為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

　　第二，單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的營(yíng)業(yè)額問(wèn)題

　　組成計(jì)稅價(jià)格＝營(yíng)業(yè)成本或工程成本 ×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）

　　第三，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征收營(yíng)業(yè)稅。

　　四、申報(bào)與繳納

　　銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　五、稅收優(yōu)惠

　　1.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　2.個(gè)人（含個(gè)體工商戶(hù)及其他個(gè)人）無(wú)償贈(zèng)予不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于以下情形之一的，暫免征收營(yíng)業(yè)稅：（1）離婚財(cái)產(chǎn)分割；（2）無(wú)償贈(zèng)予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（3）無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人；（4）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

　　3.納稅人在資產(chǎn)重組中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，不屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)徽魇諣I(yíng)業(yè)稅。