資產(chǎn)評估師《建筑工程》知識點：假設(shè)開發(fā)法的操作步驟

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　　知識點：假設(shè)開發(fā)法的操作步驟

　�。ㄒ唬┱{(diào)查房地產(chǎn)的基本情況

　�。ǘ�）確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式

　　（三）預(yù)測房地產(chǎn)售價

　　1.出售的，采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。

　　2.出租的，首先采用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益，再采用收益法將出租凈收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價。

　　估計以下要點：單位建筑面積月租金或年租金、房地產(chǎn)出租費用水平、房地產(chǎn)還原利率、可出租的凈面積。

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　　【利息的計算】

　　預(yù)付地價款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付的價款按整個開發(fā)建設(shè)工期計算。

　　開發(fā)費、專業(yè)費假設(shè)在建造期內(nèi)均勻投入，則利息以全部開發(fā)費和專業(yè)費為基數(shù)，按建造期的一半計算。

　　若有分年度投入數(shù)據(jù)，則可進一步細化。如建造期兩年，第一年投入部分計息期為一年半，第二年投入部分計息期為半年等。

　　開發(fā)費、專業(yè)費在建設(shè)竣工后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)按全額全期計息。

　　（五）確定開發(fā)商的合理利潤

　　開發(fā)商的合理利潤一般以房地產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計算。

　　計算基數(shù)：

　　投資回報利潤率：一般為地價、開發(fā)費和專業(yè)費三項。

　　銷售利潤率：一般為房地產(chǎn)售價。

　�。�六）估算待估對象價值

　　在運用公式求取待估對象價值時需注意待估對象所對應(yīng)的時點。