資產(chǎn)評估師《建筑工程》知識點：假設開發(fā)法的操作步驟

　　為了幫助廣大學員備戰(zhàn)資產(chǎn)評估師考試，正保會計網(wǎng)校精心為大家整理了資產(chǎn)評估師考試各科目知識點，希望能夠提升您的備考效果，祝您學習愉快！

　　知識點：假設開發(fā)法的操作步驟

　�。ㄒ唬┱{查房地產(chǎn)的基本情況

　　（二）確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式

　�。ㄈ�）預測房地產(chǎn)售價

　　1.出售的，采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。

　　2.出租的，首先采用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益，再采用收益法將出租凈收益轉化為房地產(chǎn)總價。

　　估計以下要點：單位建筑面積月租金或年租金、房地產(chǎn)出租費用水平、房地產(chǎn)還原利率、可出租的凈面積。

　　（四）估算各項成本費用 

　　【利息的計算】

　　預付地價款的利息額應以全部預付的價款按整個開發(fā)建設工期計算。

　　開發(fā)費、專業(yè)費假設在建造期內均勻投入，則利息以全部開發(fā)費和專業(yè)費為基數(shù)，按建造期的一半計算。

　　若有分年度投入數(shù)據(jù)，則可進一步細化。如建造期兩年，第一年投入部分計息期為一年半，第二年投入部分計息期為半年等。

　　開發(fā)費、專業(yè)費在建設竣工后的空置及銷售期內應按全額全期計息。

　�。ㄎ澹┐_定開發(fā)商的合理利潤

　　開發(fā)商的合理利潤一般以房地產(chǎn)總價或預付總資本的一定比例計算。

　　計算基數(shù)：

　　投資回報利潤率：一般為地價、開發(fā)費和專業(yè)費三項。

　　銷售利潤率：一般為房地產(chǎn)售價。

　�。�六）估算待估對象價值

　　在運用公式求取待估對象價值時需注意待估對象所對應的時點。