資產評估師《建筑工程》知識點：舊建筑物評估的成本法操作步驟

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　　知識點：舊建筑物評估的成本法操作步驟

　　建筑物價值＝重置成本－年貶值額×已使用年限

　　1.重置成本

　　應該是更新重置成本，應當包含利息、利潤和稅費

　　2.貶值額

　　（1）引起貶值產生的因素

　�、傥锢砘瘜W因素

　�、谏鐣�經濟因素

　　（2）貶值額的計算方法

　�、僦本�折舊法（定額法）

　　式中：D-年貶值額；

　　C-建筑物的重新建造成本；

　　S-建筑物的凈殘值，即建筑物在達到耐用年限后的剩余價值扣除舊建筑物拆除、清理等處理費用后所剩余的價值；

　　N-建筑物的耐用年限；

　　R-建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。

　　各種結構的非生產用房的耐用年限和殘值率一般如下

　　鋼筋混凝土結構：60年，0%

　　磚混結構一等：50年，2%

　　磚混結構二等：50年，2%

　　磚木結構一等：40年，6%

　　磚木結構二等：40年，4%

　　磚木結構三等：40年，3%

　　簡易結構：10年，0%

　　耐用年限可用下式計算更為準確：

　　耐用年限＝建筑物已使用年限＋建筑物尚可使用年限

　　2007年公布的《資產評估準則－不動產》中規(guī)定：注冊資產評估師應當全面考慮可能引起不動產貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值。確定建筑物的實體性貶值時，應當綜合考慮建筑物已使用年限、經濟壽命年限和土地使用權剩余年限的影響。

　　確定住宅用途建筑物實體性貶值時，應當考慮土地使用權自動續(xù)期的影響。當土地使用權自動續(xù)期時，應當根據(jù)建筑物的經濟壽命年限確定其貶值額。（否則按照經濟壽命年限和土地使用權剩余年限熟短來確定）

　　②成新折扣法

　　建筑物價值＝重置成本×成新率