2017年資產(chǎn)評(píng)估師《建筑工程》知識(shí)點(diǎn)：凈收益的含義

　　2017年資產(chǎn)評(píng)估師考試的備考工作已經(jīng)開(kāi)始，為了幫助考試的學(xué)員鞏固知識(shí)，提高備考效果，中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校精心整理了資產(chǎn)評(píng)估師考試《建筑工程評(píng)估》科目的預(yù)習(xí)階段知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)廣大考生有所幫助。

　　知識(shí)點(diǎn)：凈收益的含義 

凈收益（以年為單位）

1.含義

凈收益＝總收益－總費(fèi)用

1）實(shí)際凈收益

現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益。不能直接用于評(píng)估。

【舉例】

◆收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值；

◆土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，無(wú)當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值。

2）客觀凈收益

正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，應(yīng)包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。

◆必須對(duì)存在偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。

◆客觀凈收益作為評(píng)估的依據(jù)。

2.客觀總收益

以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。

（1）以客觀收益為基礎(chǔ)

（2）所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)

（3）收益值以類(lèi)似房地產(chǎn)的收益作比較；需對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)；必須考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。

（4）有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正�？陀^的租金，并在評(píng)估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況。

3.客觀總費(fèi)用

取得該收益所必需的各項(xiàng)支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。

◆總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用。

◆房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。