2014注評考試《經(jīng)濟法》預(yù)習(xí)：房地產(chǎn)交易管理
第六章
知識點六：房地產(chǎn)交易管理
（一）房地產(chǎn)交易的概念和一般規(guī)定
1.房地產(chǎn)交易包括轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。
2.特點：
（1）房地產(chǎn)權(quán)屬不可分離：房隨地走，地隨房走，房地一體
�。�2）房地產(chǎn)交易價格管理：國家對房地產(chǎn)價格實行評估制度，國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。
（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的，辦理權(quán)屬登記——不包括租賃
�。ǘ┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件
| 出讓 方式 | （1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； （2）按照出讓合同的約定進行投資開發(fā) ①屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上 ②屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件 ③房屋已經(jīng)建成，持有房屋所有權(quán)證書 【總結(jié)】兩證+25% |
| 劃撥 方式 | 報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 |
| 商品房預(yù)售 | （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； （4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。 【總結(jié)】三證+25% |
2.不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)
（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓條件的；
�。�2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
�。�3）依法收回土地使用權(quán)的；
�。�4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
�。�5）權(quán)屬有爭議的；
�。�6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
�。�7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同
�。�1）年限：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。——原合同年限－已使用
�。�2）受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，重簽或變更合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
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