《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估方法》起草說明

為規(guī)范資產評估機構及其資產評估專業(yè)人員在執(zhí)行資產評估業(yè)務時使用資產評估方法的行為，中國資產評估協(xié)會（以下簡稱“中評協(xié)”）根據(jù)《資產評估法》和《資產評估基本準則》，制定了《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估方法》（以下簡稱《評估方法準則》）。現(xiàn)就有關事項說明如下：

一、制定《評估方法準則》的背景

制定《評估方法準則》是中評協(xié)落實《資產評估法》，完善資產評估執(zhí)業(yè)準則體系的重要舉措。

《資產評估法》第二十六條規(guī)定：“評估專業(yè)人員應當恰當選擇評估方法，除依據(jù)評估執(zhí)業(yè)準則只能選擇一種評估方法的外，應當選擇兩種以上評估方法，經綜合分析，形成評估結論，編制評估報告”。這一規(guī)定從法律上對選擇和運用資產評估方法進行了規(guī)范，也對從資產評估執(zhí)業(yè)準則層面進一步落實法律的規(guī)定提出了要求。

我國資產評估行業(yè)雖已形成覆蓋資產評估主要執(zhí)業(yè)流程及領域的資產評估準則體系，但在此前尚未制定規(guī)范資產評估方法選擇和運用的專項準則。制定《評估方法準則》不僅有利于指導資產評估機構、資產評估專業(yè)人員在資產評估執(zhí)業(yè)實踐中合理使用資產評估方法，提高執(zhí)業(yè)質量，還有助于充實和完善我國資產評估準則體系。

為此，中評協(xié)從2017年初開始研究起草《評估方法準則》，完成了公開征求意見和準則委員會審議等程序，認真研究吸收了監(jiān)管方、資產評估報告使用人和資產評估行業(yè)的相關意見。

二、《評估方法準則》的定位

在資產評估準則體系中，《評估方法準則》定位為程序類資產評估具體準則。

資產評估涉及的評估對象類型繁多、服務的評估目的種類多樣，所面臨的評估方法選擇要求和應用條件通常也情形各異。

《評估方法準則》主要基于資產評估基本方法的原理及應用要求，對不同類型評估對象、不同目的評估業(yè)務中涉及評估方法選擇和運用的共性內容和核心問題進行提煉、歸納和規(guī)范，是資產評估執(zhí)業(yè)準則中指導資產評估專業(yè)人員選擇和運用資產評估方法的通用性基礎準則。各類評估對象和不同評估業(yè)務有關評估方法運用及披露的具體事項，可以在《評估方法準則》的基礎上由相應的實體類準則進行規(guī)范。

三、起草過程

中評協(xié)在2017年初組建《評估方法準則》研究項目組。經過項目組調研走訪、多次組織并參與專家研討等，2017年5月形成方法準則初稿。2017年5月到12月，中評協(xié)邀請證監(jiān)會、院校和評估機構等方面專家，多次召開方法準則評審或研討會，并在地方協(xié)會支持下就評估方法選擇進行了業(yè)內問卷調查。2018年1月形成征求意見稿，并根據(jù)準則制定程序，對征求意見稿公開征求意見。2018年7月，中評協(xié)在完成了公開征求意見程序后，對征求的意見進行了討論吸收，形成了審議稿提交至相關準則委員會審議，并根據(jù)審議意見形成了擬發(fā)稿。2019年以來，中評協(xié)就《評估方法準則》多次與監(jiān)管方、評估機構和評估報告使用人進行溝通，對準則進行完善。

四、《評估方法準則》的主要內容

《評估方法準則》共六章二十五條，分別為總則、市場法、收益法、成本法、評估方法的選擇和附則。主要內容：一是規(guī)定了準則制定目的和依據(jù)、評估方法的定義和組成、準則的適用范圍；二是對市場法、收益法和成本法三種資產評估基本方法的定義、應用前提條件、重點關注內容等分別做出了規(guī)定，列舉了各基本方法的主要具體方法。三是規(guī)定了選擇評估方法應當考慮的影響因素、評估方法選擇的一般性規(guī)定和可以采用一種方法的特殊情形、評估方法選擇的披露要求。

五、選擇評估方法的一般性規(guī)定

規(guī)范資產評估方法的選擇是為了保障在資產評估中選用符合評估目的要求和評估對象特點的評估方法，形成合理的評估結論。

資產評估的基本方法包括市場法、收益法和成本法，基本方法之下還可以細分為適用于不同運用對象和條件的具體評估方法。評估方法本身沒有優(yōu)劣之分，但不同方法反映評估對象價值的角度存在差別，滿足評估業(yè)務特點和實施條件的程度不盡相同。因此，資產評估專業(yè)人員需要熟知、理解不同評估方法的原理、特點、操作要求和適用條件。為了減少因客觀條件或信息局限可能對評估結論的可靠程度產生的不利影響，有必要通過不同角度的分析對比完整客觀地把握和確定評估結論，在符合條件時選擇兩種以上評估方法。

為此，《評估方法準則》要求“當滿足采用不同評估方法的條件時，資產評估專業(yè)人員應當選擇兩種或者兩種以上評估方法，通過綜合分析形成合理評估結論”，作為選擇資產評估方法的一般性規(guī)定。

六、可以采用一種評估方法的特殊情形

評估實踐中也存在需要選擇一種評估方法的特殊情形。為此，《評估方法準則》根據(jù)實際情況歸納了三種特定情形：

1.基于相關法律、行政法規(guī)和財政部部門規(guī)章的規(guī)定可以采用一種評估方法；

2.由于評估對象僅滿足一種評估方法的適用條件而采用一種評估方法；

3.因操作條件限制而采用一種評估方法。操作條件限制應當是資產評估行業(yè)通常的執(zhí)業(yè)方式普遍無法排除的，而不得以個別資產評估機構或者個別資產評估專業(yè)人員的操作能力和條件作為判斷標準。

為使行業(yè)內外正確理解準則的規(guī)定，《評估方法準則》強調：“操作條件限制應當是資產評估行業(yè)通常的執(zhí)業(yè)方式普遍無法排除的，而不得以個別資產評估機構或者個別資產評估專業(yè)人員的操作能力和條件作為判斷標準”。例如，某類型資產的交易信息可以通過相關專業(yè)交易信息系統(tǒng)獲取，該地區(qū)的資產評估專業(yè)人員在使用市場法對該類型資產進行評估時，均使用上述信息系統(tǒng)所提供的交易信息。某機構的評估專業(yè)人員，在對相關資產進行評估時，因未訂閱或者不了解該信息系統(tǒng)無法采用市場法進行評估，該理由不屬于因操作條件受限而不適用市場法的情形。

《評估方法準則》對可以采用一種評估方法特殊情形的規(guī)范，落實了《資產評估法》第二十六條對選擇評估方法的要求，補充了對評估方法選擇的一般性規(guī)定。這將有利于在滿足評估業(yè)務要求和實施條件的前提下，使評估方法的選擇從根本上服從于獲取合理、可靠評估結論的需要。

對采用一種評估方法理由的披露，《評估方法準則》規(guī)定，因適用性受限而選擇一種評估方法的，應當在資產評估報告中披露其他基本評估方法不適用的原因；因操作條件受限而選擇一種評估方法的，應當對所受的操作條件限制進行分析、說明和披露。