資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法

為貫徹落實(shí)《資產(chǎn)評(píng)估法》，規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)行為，保證資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)質(zhì)量，保護(hù)資產(chǎn)評(píng)估當(dāng)事人合法權(quán)益和公共利益，在財(cái)政部指導(dǎo)下，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》，制定了《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》，現(xiàn)予印發(fā)，自2020年3月1日起施行。

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制定《評(píng)估方法準(zhǔn)則》是中評(píng)協(xié)落實(shí)《資產(chǎn)評(píng)估法》，完善資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則體系的重要舉措。

《資產(chǎn)評(píng)估法》第二十六條規(guī)定：“評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)選擇評(píng)估方法，除依據(jù)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評(píng)估方法的外，應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評(píng)估方法，經(jīng)綜合分析，形成評(píng)估結(jié)論，編制評(píng)估報(bào)告”。這一規(guī)定從法律上對(duì)選擇和運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估方法進(jìn)行了規(guī)范，也對(duì)從資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則層面進(jìn)一步落實(shí)法律的規(guī)定提出了要求。

我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)雖已形成覆蓋資產(chǎn)評(píng)估主要執(zhí)業(yè)流程及領(lǐng)域的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系，但在此前尚未制定規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估方法選擇和運(yùn)用的專項(xiàng)準(zhǔn)則。制定《評(píng)估方法準(zhǔn)則》不僅有利于指導(dǎo)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)實(shí)踐中合理使用資產(chǎn)評(píng)估方法，提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量，還有助于充實(shí)和完善我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系。

為此，中評(píng)協(xié)從2017年初開(kāi)始研究起草《評(píng)估方法準(zhǔn)則》，完成了公開(kāi)征求意見(jiàn)和準(zhǔn)則委員會(huì)審議等程序，認(rèn)真研究吸收了監(jiān)管方、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的相關(guān)意見(jiàn)。

在資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系中，《評(píng)估方法準(zhǔn)則》定位為程序類資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則。

資產(chǎn)評(píng)估涉及的評(píng)估對(duì)象類型繁多、服務(wù)的評(píng)估目的種類多樣，所面臨的評(píng)估方法選擇要求和應(yīng)用條件通常也情形各異。

《評(píng)估方法準(zhǔn)則》主要基于資產(chǎn)評(píng)估基本方法的原理及應(yīng)用要求，對(duì)不同類型評(píng)估對(duì)象、不同目的評(píng)估業(yè)務(wù)中涉及評(píng)估方法選擇和運(yùn)用的共性內(nèi)容和核心問(wèn)題進(jìn)行提煉、歸納和規(guī)范，是資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則中指導(dǎo)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員選擇和運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估方法的通用性基礎(chǔ)準(zhǔn)則。各類評(píng)估對(duì)象和不同評(píng)估業(yè)務(wù)有關(guān)評(píng)估方法運(yùn)用及披露的具體事項(xiàng)，可以在《評(píng)估方法準(zhǔn)則》的基礎(chǔ)上由相應(yīng)的實(shí)體類準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。

中評(píng)協(xié)在2017年初組建《評(píng)估方法準(zhǔn)則》研究項(xiàng)目組。經(jīng)過(guò)項(xiàng)目組調(diào)研走訪、多次組織并參與專家研討等，2017年5月形成方法準(zhǔn)則初稿。2017年5月到12月，中評(píng)協(xié)邀請(qǐng)證監(jiān)會(huì)、院校和評(píng)估機(jī)構(gòu)等方面專家，多次召開(kāi)方法準(zhǔn)則評(píng)審或研討會(huì)，并在地方協(xié)會(huì)支持下就評(píng)估方法選擇進(jìn)行了業(yè)內(nèi)問(wèn)卷調(diào)查。2018年1月形成征求意見(jiàn)稿，并根據(jù)準(zhǔn)則制定程序，對(duì)征求意見(jiàn)稿公開(kāi)征求意見(jiàn)。2018年7月，中評(píng)協(xié)在完成了公開(kāi)征求意見(jiàn)程序后，對(duì)征求的意見(jiàn)進(jìn)行了討論吸收，形成了審議稿提交至相關(guān)準(zhǔn)則委員會(huì)審議，并根據(jù)審議意見(jiàn)形成了擬發(fā)稿。2019年以來(lái)，中評(píng)協(xié)就《評(píng)估方法準(zhǔn)則》多次與監(jiān)管方、評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估報(bào)告使用人進(jìn)行溝通，對(duì)準(zhǔn)則進(jìn)行完善。

《評(píng)估方法準(zhǔn)則》共六章二十五條，分別為總則、市場(chǎng)法、收益法、成本法、評(píng)估方法的選擇和附則。主要內(nèi)容：一是規(guī)定了準(zhǔn)則制定目的和依據(jù)、評(píng)估方法的定義和組成、準(zhǔn)則的適用范圍；二是對(duì)市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的定義、應(yīng)用前提條件、重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容等分別做出了規(guī)定，列舉了各基本方法的主要具體方法。三是規(guī)定了選擇評(píng)估方法應(yīng)當(dāng)考慮的影響因素、評(píng)估方法選擇的一般性規(guī)定和可以采用一種方法的特殊情形、評(píng)估方法選擇的披露要求。

規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇是為了保障在資產(chǎn)評(píng)估中選用符合評(píng)估目的要求和評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)的評(píng)估方法，形成合理的評(píng)估結(jié)論。

資產(chǎn)評(píng)估的基本方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法，基本方法之下還可以細(xì)分為適用于不同運(yùn)用對(duì)象和條件的具體評(píng)估方法。評(píng)估方法本身沒(méi)有優(yōu)劣之分，但不同方法反映評(píng)估對(duì)象價(jià)值的角度存在差別，滿足評(píng)估業(yè)務(wù)特點(diǎn)和實(shí)施條件的程度不盡相同。因此，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員需要熟知、理解不同評(píng)估方法的原理、特點(diǎn)、操作要求和適用條件。為了減少因客觀條件或信息局限可能對(duì)評(píng)估結(jié)論的可靠程度產(chǎn)生的不利影響，有必要通過(guò)不同角度的分析對(duì)比完整客觀地把握和確定評(píng)估結(jié)論，在符合條件時(shí)選擇兩種以上評(píng)估方法。

為此，《評(píng)估方法準(zhǔn)則》要求“當(dāng)滿足采用不同評(píng)估方法的條件時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)選擇兩種或者兩種以上評(píng)估方法，通過(guò)綜合分析形成合理評(píng)估結(jié)論”，作為選擇資產(chǎn)評(píng)估方法的一般性規(guī)定。

評(píng)估實(shí)踐中也存在需要選擇一種評(píng)估方法的特殊情形。為此，《評(píng)估方法準(zhǔn)則》根據(jù)實(shí)際情況歸納了三種特定情形：

1.基于相關(guān)法律、行政法規(guī)和財(cái)政部部門規(guī)章的規(guī)定可以采用一種評(píng)估方法；

2.由于評(píng)估對(duì)象僅滿足一種評(píng)估方法的適用條件而采用一種評(píng)估方法；

3.因操作條件限制而采用一種評(píng)估方法。操作條件限制應(yīng)當(dāng)是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)通常的執(zhí)業(yè)方式普遍無(wú)法排除的，而不得以個(gè)別資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或者個(gè)別資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的操作能力和條件作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

為使行業(yè)內(nèi)外正確理解準(zhǔn)則的規(guī)定，《評(píng)估方法準(zhǔn)則》強(qiáng)調(diào)：“操作條件限制應(yīng)當(dāng)是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)通常的執(zhí)業(yè)方式普遍無(wú)法排除的，而不得以個(gè)別資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或者個(gè)別資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的操作能力和條件作為判斷標(biāo)準(zhǔn)”。例如，某類型資產(chǎn)的交易信息可以通過(guò)相關(guān)專業(yè)交易信息系統(tǒng)獲取，該地區(qū)的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在使用市場(chǎng)法對(duì)該類型資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，均使用上述信息系統(tǒng)所提供的交易信息。某機(jī)構(gòu)的評(píng)估專業(yè)人員，在對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，因未訂閱或者不了解該信息系統(tǒng)無(wú)法采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，該理由不屬于因操作條件受限而不適用市場(chǎng)法的情形。

《評(píng)估方法準(zhǔn)則》對(duì)可以采用一種評(píng)估方法特殊情形的規(guī)范，落實(shí)了《資產(chǎn)評(píng)估法》第二十六條對(duì)選擇評(píng)估方法的要求，補(bǔ)充了對(duì)評(píng)估方法選擇的一般性規(guī)定。這將有利于在滿足評(píng)估業(yè)務(wù)要求和實(shí)施條件的前提下，使評(píng)估方法的選擇從根本上服從于獲取合理、可靠評(píng)估結(jié)論的需要。

對(duì)采用一種評(píng)估方法理由的披露，《評(píng)估方法準(zhǔn)則》規(guī)定，因適用性受限而選擇一種評(píng)估方法的，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中披露其他基本評(píng)估方法不適用的原因；因操作條件受限而選擇一種評(píng)估方法的，應(yīng)當(dāng)對(duì)所受的操作條件限制進(jìn)行分析、說(shuō)明和披露。

第一章 總則

第一條為規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)使用資產(chǎn)評(píng)估方法的行為，根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》制定本準(zhǔn)則。

第二條本準(zhǔn)則所稱資產(chǎn)評(píng)估方法，是指評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的途徑和手段。資產(chǎn)評(píng)估方法主要包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。

第三條執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。

第二章 市場(chǎng)法

第四條市場(chǎng)法也稱比較法、市場(chǎng)比較法，是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱。市場(chǎng)法包括多種具體方法。例如，企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的交易案例比較法和上市公司比較法，單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估中的直接比較法和間接比較法等。

第五條資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員選擇和使用市場(chǎng)法時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件：

（一）評(píng)估對(duì)象的可比參照物具有公開(kāi)的市場(chǎng)，以及活躍的交易；

（二）有關(guān)交易的必要信息可以獲得。

第六條資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象特點(diǎn),基于以下原則選擇可比參照物：

（一）選擇在交易市場(chǎng)方面與評(píng)估對(duì)象相同或者可比的參照物；

（二）選擇適當(dāng)數(shù)量的與評(píng)估對(duì)象相同或者可比的參照物；

（三）選擇與評(píng)估對(duì)象在價(jià)值影響因素方面相同或者相似的參照物；

（四）選擇交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的參照物；

（五）選擇交易類型與評(píng)估目的相適合的參照物；

（六）選擇正?；蛘呖梢孕拚秊檎＝灰變r(jià)格的參照物。

市場(chǎng)法的比較基準(zhǔn)通常因評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)類型、所處行業(yè)等差異有所區(qū)別，可以表現(xiàn)為價(jià)值比率、交易單價(jià)等形式。

第七條資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較分析，并對(duì)價(jià)值影響因素和交易條件存在的差異做出合理修正。

第八條運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下影響評(píng)估測(cè)算結(jié)果可靠性的因素：

（一）市場(chǎng)的活躍程度；

（二）參照物的相似程度；

（三）參照物的交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日的接近程度；

（四）參照物的交易目的及條件的可比程度；

（五）參照物信息資料的充分程度。

第三章 收益法

第九條收益法是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，來(lái)確定其價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。收益法包括多種具體方法。例如，企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、股利折現(xiàn)法等；無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中的增量收益法、超額收益法、節(jié)省許可費(fèi)法、收益分成法等。

第十條資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員選擇和使用收益法時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮收益法應(yīng)用的前提條件：

（一）評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益可以合理預(yù)期并用貨幣計(jì)量；

（二）預(yù)期收益所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)能夠度量；

（三）收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。

第十一條資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在確定預(yù)期收益時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）預(yù)期收益類型與口徑。例如，收入、利潤(rùn)、股利或者現(xiàn)金流量，以及整體資產(chǎn)或者部分權(quán)益的收益、稅前或者稅后收益、名義或者實(shí)際收益等。名義收益包括預(yù)期的通貨膨脹水平，實(shí)際收益則會(huì)剔除通貨膨脹的影響。

（二）收益預(yù)測(cè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)的性質(zhì)、可以獲取的信息和所要求的價(jià)值類型等作出。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)收益預(yù)測(cè)所利用的財(cái)務(wù)信息以及其他相關(guān)信息、假設(shè)及其對(duì)評(píng)估目的的恰當(dāng)性進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。

第十二條資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在確定收益期時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮評(píng)估對(duì)象的預(yù)期壽命、法律法規(guī)和相關(guān)合同等限制，詳細(xì)預(yù)測(cè)期的選擇應(yīng)當(dāng)考慮使評(píng)估對(duì)象達(dá)到穩(wěn)定收益的期限、周期性等因素。

第十三條收益法評(píng)估所采用的折現(xiàn)率不僅要反映資金的時(shí)間價(jià)值，還應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)與收益類型和評(píng)估對(duì)象未來(lái)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，與所選擇的收益類型與口徑相匹配。

第十四條運(yùn)用收益法時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下影響評(píng)估測(cè)算結(jié)果可靠性的因素：

（一）無(wú)法獲得支持專業(yè)判斷的必要信息；

（二）評(píng)估對(duì)象沒(méi)有歷史收益記錄或者尚未開(kāi)始產(chǎn)生收益，對(duì)收益的預(yù)測(cè)僅基于預(yù)期；

（三）未來(lái)的經(jīng)營(yíng)模式或者盈利模式發(fā)生重大變化。

第四章 成本法

第十五條成本法是指按照重建或者重置被評(píng)估對(duì)象的思路，將重建或者重置成本作為確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以此確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱。成本法包括多種具體方法。例如，復(fù)原重置成本法、更新重置成本法、成本加和法（也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法）等。

第十六條資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員選擇和使用成本法時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮成本法應(yīng)用的前提條件：

（一）評(píng)估對(duì)象能正常使用或者在用；

（二）評(píng)估對(duì)象能夠通過(guò)重置途徑獲得；

（三）評(píng)估對(duì)象的重置成本以及相關(guān)貶值能夠合理估算。

第十七條當(dāng)出現(xiàn)下列情況，一般不適用成本法：

（一）因法律、行政法規(guī)或者產(chǎn)業(yè)政策的限制使重置評(píng)估對(duì)象的前提不存在；

（二）不可以用重置途徑獲取的評(píng)估對(duì)象。

第十八條重置成本可區(qū)分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。更新重置成本通常適用于使用當(dāng)前條件所重置的資產(chǎn)可以提供與評(píng)估對(duì)象相似或者相同的功能，并且更新重置成本低于其復(fù)原重置成本。復(fù)原重置成本適用于評(píng)估對(duì)象的效用只能通過(guò)按原條件重新復(fù)制評(píng)估對(duì)象的方式提供。

第十九條資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估假設(shè)合理確定重置成本的構(gòu)成要素。重置成本的構(gòu)成要素一般包括建造或者購(gòu)置評(píng)估對(duì)象的直接成本、間接成本、資金成本、稅費(fèi)及合理的利潤(rùn)。重置成本應(yīng)當(dāng)是社會(huì)一般生產(chǎn)力水平的客觀必要成本，而不是個(gè)別成本。

第二十條資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況以及影響其價(jià)值變化的條件，充分考慮可能影響資產(chǎn)貶值的因素，合理確定各項(xiàng)貶值。以實(shí)體形式存在的評(píng)估對(duì)象的主要貶值形式有實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。實(shí)體性貶值，也稱有形損耗，是指由于使用和自然力的作用導(dǎo)致資產(chǎn)的物理性能損耗或者下降引起的資產(chǎn)價(jià)值損失。功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起資產(chǎn)功能相對(duì)落后造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。

第五章 評(píng)估方法的選擇

第二十一條資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)熟知、理解并恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在選擇評(píng)估方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮影響評(píng)估方法選擇的因素。

選擇評(píng)估方法所考慮的因素包括：

（一）評(píng)估目的和價(jià)值類型；

（二）評(píng)估對(duì)象；

（三）評(píng)估方法的適用條件；

（四）評(píng)估方法應(yīng)用所依據(jù)數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量；

（五）影響評(píng)估方法選擇的其他因素。

第二十二條當(dāng)滿足采用不同評(píng)估方法的條件時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)選擇兩種或者兩種以上評(píng)估方法，通過(guò)綜合分析形成合理評(píng)估結(jié)論。

第二十三條當(dāng)存在下列情形時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員可以采用一種評(píng)估方法：

（一）基于相關(guān)法律、行政法規(guī)和財(cái)政部部門規(guī)章的規(guī)定可以采用一種評(píng)估方法；

（二）由于評(píng)估對(duì)象僅滿足一種評(píng)估方法的適用條件而采用一種評(píng)估方法；

（三）因操作條件限制而采用一種評(píng)估方法。操作條件限制應(yīng)當(dāng)是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)通常的執(zhí)業(yè)方式普遍無(wú)法排除的，而不得以個(gè)別資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或者個(gè)別資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的操作能力和條件作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

第二十四條資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估方法的選擇及其理由進(jìn)行披露。因適用性受限而選擇一種評(píng)估方法的，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中披露其他基本評(píng)估方法不適用的原因；因操作條件受限而選擇一種評(píng)估方法的，應(yīng)當(dāng)對(duì)所受的操作條件限制進(jìn)行分析、說(shuō)明和披露。

第六章 附則

第二十五條 本準(zhǔn)則自2020年3月1日起施行。