2023資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)一》練習(xí)題精選（二十一）

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1、多選題

一般情況下，不動產(chǎn)清查核實(shí)的內(nèi)容有（?。?/p>

A、實(shí)物狀態(tài) 

B、權(quán)利狀態(tài) 

C、市場利率 

D、區(qū)位和交易狀況 

E、會計(jì)核算情況 

【正確答案】ABDE

【答案解析】一般情況下，不動產(chǎn)清查核實(shí)的內(nèi)容有實(shí)物狀態(tài)、權(quán)利狀態(tài)、區(qū)位和交易狀況、會計(jì)核算情況等四個方面。

2、多選題

對不動產(chǎn)的清查核實(shí)，通?？梢圆捎玫氖侄伟ǎā。?。

A、目測 

B、詢問 

C、全部使用專業(yè)的不動產(chǎn)鑒定 

D、查閱檔案 

E、專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定意見

【答案解析】對所評估的不動產(chǎn)進(jìn)行清查核實(shí)時(shí)，在會計(jì)核算情況的清查核實(shí)中，要了解待估對象的賬面價(jià)值，包括了解不動產(chǎn)的賬面原值、賬面凈值等情況。

4、多選題

運(yùn)用收益法對不動產(chǎn)進(jìn)行評估，需滿足的前提條件有（?。?。

A、被評估不動產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的 

B、收益期內(nèi)，不動產(chǎn)權(quán)益擁有者獲得未來預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測，并可用貨幣來衡量 

C、被評估不動產(chǎn)的未來收益必須是可以預(yù)測并可用貨幣來衡量的 

D、被評估不動產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測 

E、被評估不動產(chǎn)的未來收益可以預(yù)測但無法用貨幣衡量

【正確答案】BCD

【答案解析】股票市場發(fā)育正常，股票自由交易，不存在非法炒作的情況下，此時(shí)，股票的市場價(jià)格可以代表評估基準(zhǔn)日被評估股票的價(jià)值；否則，股票的市場價(jià)格就不能完全作為評估的依據(jù)，因此選項(xiàng)A、選項(xiàng)B的說法不正確。在證券市場比較完善的條件下，股票的市場價(jià)格基本上是市場對公司股票內(nèi)在價(jià)值的一種客觀評價(jià)；當(dāng)證券市場發(fā)育尚未成熟，股票市場的投機(jī)成分太大時(shí)，股票的市場價(jià)格就不能完全代表其內(nèi)在價(jià)值，因此選項(xiàng)C的說法不正確，選項(xiàng)D的說法正確。

5、單選題

某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計(jì)三年后該寫字樓為現(xiàn)在價(jià)格的1.3倍，屆時(shí)將把寫字樓轉(zhuǎn)售，采用報(bào)酬資本化法，報(bào)酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格最接近（　）。

A、992萬元 

B、3306萬元 

C、10014萬元 

D、12723萬元 

【正確答案】C

【答案解析】在收益期內(nèi)，采用將收益期折現(xiàn)的方法，收益期結(jié)束后轉(zhuǎn)售，選用持有加轉(zhuǎn)售模式進(jìn)行評估，分兩階段評估價(jià)格。
評估值V＝

【思路點(diǎn)撥】

計(jì)算過程如下：
V＝420/13%×{1－1/[（1＋13%）^3]}＋V×1.3/[（1＋13%）^3]
即，V＝991.68409110＋V×0.90096521
即，V－V×0.90096521＝991.68409110
即，V×（1－0.90096521）＝991.68409110
即，V＝991.68409110/（1－0.90096521）
即，V＝10013.49
注：計(jì)算過程中小數(shù)點(diǎn)位數(shù)的保留，會造成計(jì)算結(jié)果的尾差，但是不影響本題答案的選擇。
如：
計(jì)算過程中保留4位小數(shù)，則計(jì)算過程如下：
V＝420/13%×{1－1/[（1＋13%）^3]}＋V×1.3/[（1＋13%）^3]
即，V＝991.6841＋V×0.9010
即，V－V×0.9010＝991.6841
即，V×（1－0.9010）＝991.6841
即，V＝991.6841/（1－0.9010）
即，V＝10017.01

6、單選題

某不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850m2，建設(shè)期2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時(shí)的平均單價(jià)為2850元/m2，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的不動產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為（?。?/span>

A、572.21萬元 

B、765.85萬元 

C、791.24萬元 

D、912.62萬元 

【正確答案】C

【答案解析】3850×2850×（50%/1.15 ²＋30%/1.15 ^2.5＋20%/1.15 ³）＝791.24（萬元）。

7、單選題

運(yùn)用剩余法評估不動產(chǎn)價(jià)值時(shí)，下列關(guān)于預(yù)測開發(fā)完成后不動產(chǎn)開發(fā)價(jià)值的說法錯誤的是（?。?。

A、對于出售的寫字樓，用市場法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總開發(fā)價(jià)值 

B、對于出租的寫字樓，用市場法確定不動產(chǎn)出租的凈收益，再用收益法將出租凈收益折現(xiàn)為不動產(chǎn)總開發(fā)價(jià)值 

C、對于出售的居住用商品房，用市場法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總開發(fā)價(jià)值 

D、對于出租的商業(yè)樓宇，用市場法確定不動產(chǎn)出租的總開發(fā)價(jià)值 

【正確答案】D

【答案解析】對于出售的不動產(chǎn)，如居住用商品房、商業(yè)樓宇、寫字樓、工業(yè)廠房等，可采用市場法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總開發(fā)價(jià)值，選項(xiàng)A和選項(xiàng)C的說法正確。對于出租的不動產(chǎn)，如寫字樓和商業(yè)樓宇等，首先采用市場法確定開發(fā)不動產(chǎn)出租的凈收益，然后采用收益法將出租凈收益折現(xiàn)為不動產(chǎn)總開發(fā)價(jià)值，選項(xiàng)B的說法正確，選項(xiàng)D的說法不正確。

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