2020年資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)（一）》練習(xí)題精選（五）

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1、單選題

下列選項(xiàng)中，不屬于土地的地上附著物中的構(gòu)筑物的是（?。?/p>

A、橋梁 

B、青苗 

C、牌坊 

D、高架道路 

【正確答案】B

【答案解析】選項(xiàng)B屬于地上附著物，但不屬于構(gòu)筑物。

2、單選題

某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/m2，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2，貸款年利率為8%。假設(shè)土地費(fèi)用均勻投入，采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為（?。┰?m2。

A、55.20 

B、103.22 

C、109.63 

D、114.82 

【正確答案】B

【答案解析】土地取得費(fèi)用為開發(fā)期之初計(jì)息，即2年，土地開發(fā)費(fèi)為均勻投入，第一年計(jì)息1.5年，第二年計(jì)息0.5年。540×1.082＋90×1.081.5＋60×1.080.5－（540＋90＋60）＝103.22元/m2。

3、單選題

一般情況，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的（　）倍。

A、15 

B、20 

C、30 

D、45 

【正確答案】C

【答案解析】一般情況，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和不得超過土地被征收前3 年平均年產(chǎn)值的30倍。

4、多選題

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2013年8月15日取得一宗不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項(xiàng)中，正確的有（?。?。

A、銷售期為2015年2月15日至2016年2月15日 

B、建設(shè)期為2013年8月15日至2015年8月15日 

C、開發(fā)經(jīng)營期為2013年8月15日至2015年8月15日 

D、利用剩余法測(cè)算土地總價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年2月15日 

E、利用剩余法測(cè)算土地總價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2013年8月15日 

【正確答案】ABE

【答案解析】2013年8月15日取得土地，2年建設(shè)期，故建設(shè)期為2013年8月15日至2015年8月15日；2015年8月15日前半年開始銷售，故2015年2月15日至2016年2月15日為銷售期；價(jià)值時(shí)點(diǎn)即擬取得土地時(shí)開始即2013年8月15日。

5、單選題

某評(píng)估對(duì)象于2018年5月1日開始建設(shè)，預(yù)計(jì)2020年5月1日竣工，2021年5月1日全部售出。開發(fā)費(fèi)分兩次投入，第一年投入60%，第二年投入40%，假設(shè)每年的開發(fā)費(fèi)為均勻投入，則這兩次投入費(fèi)用的計(jì)息期分別為（?。?。

A、2.5年和1.5年 

B、2.5年和2.5年 

C、2年和2年 

D、2.5年和2年 

【正確答案】A

【答案解析】建造期兩年，第一年投入部分計(jì)息期為一年半，第二年投入部分計(jì)息期為半年。開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)在建設(shè)竣工后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)按全額全期計(jì)息。在本題中，第一年投入的費(fèi)用計(jì)息期為1.5＋1＝2.5年。第二年投入的費(fèi)用的計(jì)息期為0.5＋1＝1.5年。

6、單選題

某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；該商鋪目前的月租金（按建筑面積算）為100元/m2，市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%；采用報(bào)酬資本化法，報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為（　）萬元。

A、521 

B、533 

C、695 

D、711 

【正確答案】A

【答案解析】實(shí)際租金收益低于市場(chǎng)類似租金收益，應(yīng)該采取客觀收益。年凈收益＝500×120×12×（1－25%）＝54（萬元），收益現(xiàn)值p=a/r[1-1/（1 r）n]＝54/0.1×[1－1/（1＋0.1）35]＝520.78（萬元）

7、單選題

某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計(jì)三年后該寫字樓為現(xiàn)在價(jià)格的1.3倍，采用報(bào)酬資本化法，報(bào)酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（　）萬元。

A、992 

B、3306 

C、10014 

D、12723 

【正確答案】C

【答案解析】在收益期內(nèi)，采用將收益期折現(xiàn)的方法，收益期結(jié)束后轉(zhuǎn)售，分兩階段評(píng)估價(jià)格。

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