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無租使用房產(chǎn)應(yīng)該如何繳納房產(chǎn)稅
案情簡介：近日，稅務(wù)機(jī)關(guān)在實施中等風(fēng)險應(yīng)對時發(fā)現(xiàn)，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司從乙貿(mào)易公司無償租入一棟房屋作為售樓處使用，甲乙雙方均執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為該房產(chǎn)非本公司所有，無需繳納房產(chǎn)稅，乙貿(mào)易公司認(rèn)為自己未取得租金收入，從租計征的計稅依據(jù)為零，因此，雙方均未繳納該售樓處房產(chǎn)稅。經(jīng)進(jìn)一步查閱房屋租賃合同和雙方會計賬簿，稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司租入后對售樓處進(jìn)行了裝修，發(fā)生了裝修費用220萬。那么，該售樓處房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)由誰承擔(dān)？計稅方式為從價計征還是從租計征？如果為從價計征，裝修費用是否應(yīng)計入房產(chǎn)原值呢？
稅法分析：
1、納稅義務(wù)人及計征方式
《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2009]128號）規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。
根據(jù)上述規(guī)定，售樓處的產(chǎn)權(quán)人為乙貿(mào)易公司，是法定的房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人。但由于甲乙就該售樓處簽訂了無租使用合同，基于稅收有償性與對等性原則，根據(jù)財稅2009年128號文規(guī)定，這種情形下的房產(chǎn)稅應(yīng)由使用人代為繳納，計稅依據(jù)為房產(chǎn)余值。因此，本案例中，產(chǎn)權(quán)人乙為納稅義務(wù)人，無租使用人甲為實際稅收負(fù)擔(dān)人，適用“從價征收”方式。
2、計稅依據(jù)
《江蘇省房產(chǎn)稅暫行條例施行細(xì)則》（蘇政發(fā)[1986]172號）第四條規(guī)定，根據(jù)《條例》第三條規(guī)定，我省房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次扣除百分之三十后的余值計算繳納?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。
該售樓處由乙貿(mào)易公司于2012年從房地產(chǎn)市場購置所得，購買原價（含稅費）500萬元，乙貿(mào)易公司在購入房屋時已按照國家有關(guān)會計制度規(guī)定，確認(rèn)記載了房屋原值，并按照規(guī)定提取了固定資產(chǎn)折舊。由于甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙貿(mào)易公司屬于不同的會計主體，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生的裝修費用應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》進(jìn)行資本化或費用化判斷，采用合理的方法分期攤銷或一次計入當(dāng)期費用，但不應(yīng)當(dāng)計入乙貿(mào)易公司的房產(chǎn)原值進(jìn)行會計核算。因此，本案中，由甲房地產(chǎn)開發(fā)公司按照500萬元原值一次扣除30％后的余值，代為繳納房產(chǎn)稅。
【我要糾錯】 責(zé)任編輯：泥巴姐
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