問(wèn)：二手房交易需要交哪些稅？

答：房?jī)r(jià)“漲跌”膠著難辨，剛性需求者“望房興嘆”，二手房交易成為越來(lái)越多普通購(gòu)房者的選擇。買房繳稅是一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題，相關(guān)稅金在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)占有相當(dāng)?shù)谋戎?，二手房交易到底需要繳納哪些稅？

契稅和土地增值稅

購(gòu)買普通唯一住房的減半征收，購(gòu)買90平方米及以下普通唯一住房的減按1%稅率征收，非住宅類房屋按計(jì)稅參考價(jià)的3%交納。

根據(jù)國(guó)家規(guī)定，房屋買賣要向國(guó)家繳納契稅，無(wú)論是商品房還是存量房的買賣都要繳納。住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價(jià)的1%-3%交納契稅，各地規(guī)定有所不同，需視情況處理。具體的比例需根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策、購(gòu)房者的購(gòu)房時(shí)間、購(gòu)房單價(jià)、購(gòu)房面積、是否第1次購(gòu)房等因素來(lái)確定；非住宅類房屋按計(jì)稅參考價(jià)的3%交納。

自2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

非住宅類房屋按計(jì)稅參考價(jià)的3%交納。144平米以上3%；二次購(gòu)房都是3%，不分面積。

對(duì)于土地增值稅而言，個(gè)人銷售住房暫免征收，轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)核定征收。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)的“核定征收方式”由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納或辦理核實(shí)手續(xù)后由登記中心代征。

核定征收公式為：應(yīng)納土地增值稅額＝計(jì)稅價(jià)格×核定征收率如某市土地增值稅核定征收標(biāo)準(zhǔn)為：商鋪、寫(xiě)字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產(chǎn)為5%。

營(yíng)業(yè)稅及附加

銷售購(gòu)買不足2年的住房全額征收，銷售購(gòu)買2年以上非普通住房差額征收、銷售購(gòu)買2年以上普通住房免征營(yíng)業(yè)稅。

營(yíng)業(yè)稅及附加由城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和銷售營(yíng)業(yè)稅組成，征收稅率為5.6%（各地可能存在差異，需結(jié)合實(shí)際視情處理）。自2015年3月31日起，實(shí)行新的二手房銷售“五改二”營(yíng)業(yè)稅新政策。

（一）個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅及附加=住房銷售收入×5.6%。

（二）個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅（應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅及附加=住房銷售收入-購(gòu)買房屋價(jià)款）×5.6%。

（三）個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

個(gè)人所得稅

轉(zhuǎn)讓自用5年以上唯一生活用房所得、符合條件的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與免征，未提供房屋原值憑證核定征收，其他情形房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償受贈(zèng)所得繳納個(gè)稅，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)以轉(zhuǎn)讓收入減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征個(gè)人所得稅。

住房轉(zhuǎn)讓人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的，按住房轉(zhuǎn)讓收入核定征收個(gè)人所得稅。核定征收方式的計(jì)算方法為：應(yīng)納個(gè)人所得稅＝計(jì)稅價(jià)格×核定征收率如某市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅核定征收率標(biāo)準(zhǔn)為：普通住房為1%，非普通住房或非住宅類房產(chǎn)為1.5%，拍賣房產(chǎn)為3%。

符合條件的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，轉(zhuǎn)讓人和受讓人均不征收個(gè)人所得稅：

1．房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

2．房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

3．房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

其他情形下房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人按其他所得繳納個(gè)人所得稅。

除上述規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人即受讓方因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%；贈(zèng)與人即轉(zhuǎn)讓人不征收個(gè)人所得稅。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=（房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用）×20%應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×20%應(yīng)納稅所得額=每次轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入額-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用值得注意的是，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。

對(duì)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)原值的確定應(yīng)根據(jù)個(gè)人所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的不同類型，即商品房及非住房。自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公有住房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房來(lái)區(qū)別確定。

轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金，是指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

可以扣除的合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。（注：綜合自中國(guó)會(huì)計(jì)報(bào)）