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換購住房個稅退稅：誰能退？退多少？在哪退？
前段時間，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部公告2023年第28號，以下簡稱28號公告），延續(xù)居民換購住房個人所得稅退還政策，繼續(xù)支持居民改善住房條件。
哪些納稅人能退稅？
根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于支持居民換購住房個人所得稅政策有關(guān)征管事項的公告》（國家稅務總局公告2022年第21號，以下簡稱21號公告）、28號公告，2022年10月1日—2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅。換言之，納稅人適用該退稅政策需要同時滿足“同一人、同一年、同一城”條件。其中，“同一人”指的是出售自有住房的主體，應為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。
“同一年”指的是先賣后買且出售、新購住房間隔時間必須在一年以內(nèi)。這里的“一年以內(nèi)”指的是12個月內(nèi)。同時，納稅人出售現(xiàn)住房的時間，以其出售住房時個人所得稅完稅時間為準。新購住房為二手房的，購買住房時間以納稅人購房時契稅的完稅時間或不動產(chǎn)權(quán)證載明的登記時間為準。稅務機關(guān)將為納稅人預填上述涉稅信息，納稅人可以與繳稅時取得的完稅證明上標注的時間進行核對。新購住房為新房的，購買住房時間以在住房城鄉(xiāng)建設部門辦理房屋交易合同備案的時間為準，納稅人可以依據(jù)房屋交易合同據(jù)實填寫。
“同一城”指的是出售和重新購買的住房，應在同一城市范圍內(nèi)（直轄市、副省級市、地級市）。舉例來說，楊女士因工作調(diào)動，2023年7月，出售了北京市的一套住房（產(chǎn)權(quán)人為楊女士本人）；2023年9月，在杭州市重新購買一套住房，產(chǎn)權(quán)人為楊女士與其配偶張先生。因楊女士為新購產(chǎn)權(quán)人之一，滿足“同一人、同一年”條件，但不滿足“同一城”條件，所以無法享受28號公告優(yōu)惠。如果楊女士與其配偶張先生，新購置的住房同在北京市，其他條件相同，則可向征收現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅的主管稅務機關(guān)申請退稅。
退稅金額怎么計算？
28號公告第一條明確，對符合退稅條件的納稅人，當其新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時，全部退還已繳納的個人所得稅；當其新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時，按照新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例，退還現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。
具體的計算公式為：
新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅；
新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，退稅金額=（新購住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額）×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅。
需要注意的是，現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額和新購住房金額均不含增值稅。
例如，2023年12月，李先生出售了一套住房，轉(zhuǎn)讓金額為240萬元（不含稅，下同），繳納個人所得稅4萬元。2024年5月，李先生在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為300萬元。假定李先生同時滿足享受換購住房個人所得稅政策的其他條件，由于新購住房金額大于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額，李先生可申請的退稅金額，為現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅4萬元。若李先生新購住房金額為150萬元，則可申請的退稅金額為150÷240×4=2.5（萬元）。
到哪里辦理退稅？
21號公告第五條明確，納稅人享受居民換購住房個人所得稅退稅政策的，應當向征收現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅的主管稅務機關(guān)提出申請，填報《居民換購住房個人所得稅退稅申請表》，并應提供下列資料：納稅人身份證件；現(xiàn)住房的房屋交易合同；新購住房為二手房的，提供房屋交易合同、不動產(chǎn)權(quán)證書及其復印件；新購住房為新房的，提供經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設部門備案（網(wǎng)簽）的房屋交易合同及其復印件。
為便利納稅人享受稅收優(yōu)惠政策，稅務部門推出了相應服務舉措。一是簡化資料報送，提供預填服務。依托納稅人出售現(xiàn)住房和新購住房的完稅信息資料，為納稅人提供申請表項目預填服務，納稅人辦理退稅申請需攜帶的資料，主要用于納稅人核對申請表信息，稅務部門只留存新購二手房的不動產(chǎn)權(quán)證書復印件或新購新房的房屋交易合同復印件。二是根據(jù)系統(tǒng)預填、納稅人填報并確認的相關(guān)信息，自動計算應退稅款。
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