實務解析：舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓如何繳納土地增值稅？

來源: 國家稅務總局六安市稅務局編輯：蘇米亞 2021/03/02 16:58:16　　字體：大小

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，舊房買賣、以房抵債、舊房拍賣日漸增多，在房屋轉(zhuǎn)讓過程中，土地增值稅如何申報繳納，一直是稅務部門和納稅人雙方的痛點和難點。舊房轉(zhuǎn)讓應重點關注轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目兩大關鍵點。

關鍵詞一：收入金額的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款和相關的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。實際操作中注意兩點：

（一）轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低又無正當理由的或者隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，由稅務機關參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入；

（二）經(jīng)人民法院裁定價格進行抵債的，以裁定價格確定轉(zhuǎn)讓收入。

關鍵詞二：扣除項目金額的確定（按以下優(yōu)先次序）

一、轉(zhuǎn)讓方可以提供舊房及建筑物評估價格

含義：按照由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

政策依據(jù)：財稅[1995]48號第九條規(guī)定

扣除項目金額包括：

1、舊房及建筑物的評估價格。

2、取得土地使用權所支付的地價款。（注：取得土地使用權未支付地價或者不能提供已支付地價款憑據(jù)的，不允許扣除）

3、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。

4、舊房及建筑物的評估費用。

?案例：

某企業(yè)因債務糾紛被法院以一幢房屋作價3000萬元（不含增值稅）抵償債務，該房屋為自建，經(jīng)有資質(zhì)房屋評估師事務所以重置價格法評估2500萬元，成新率80%，取得土地價款時支付價款400萬元。支付城建稅7.5萬元，教育費附加4.5萬元，印花稅1.5萬元。支付評估師事務所2萬元評估費。

1、不含稅收入 3000萬元

2、評估價格（不含土地價款）

2500萬×80%＝2000萬元

3、取得土地所支付價款 400萬元

4、支付評估費用2萬元

扣除項目金額合計：房屋成本2000+土地價款400+稅金合計13.5+評估費2＝2415.5萬元

增值額：3000－2418.5＝584.5萬元

增值率：584.5÷2415.5＝24%<50%

稅率為30%

應繳土地增值稅：584.5×30%＝175.35萬元

二、不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票

政策依據(jù)：《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號)第六條

1、提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

2、提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

3、提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。（注：“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年，未滿12個月但超過6個月的，可視同為一年；對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，可以作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數(shù)）

?案例：

A企業(yè)以一幢辦公用樓抵償B企業(yè)900萬元債務（不含增值稅），該辦公用樓已使用3年零7個月，當初以500萬元從房地產(chǎn)公司購入（能夠提供購房發(fā)票），當時繳納購房契稅20萬元，且能提供完稅憑證。繳納城建稅2.25萬元，教育費附加1.35萬元，印花稅0.45萬元。

1、不含稅收入 900萬元

2、購房原值 500萬元

3、加計扣除金額500×5%×4＝100萬元

4、契稅金額 20萬元

5、扣除稅金2.25+1.35+0.45＝4.05萬元

扣除項目金額合計：500+100+20+4.05＝624.05萬元

增值額：900－624.05＝275.95萬元；

增值率：275.95÷624.05＝44%<50%

稅率為30%

應繳土地增值稅 275.95×30%＝82.785萬元