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計算土地增值稅時 利息支出如何扣除

來源: 正保會計網(wǎng)校 編輯: 2017/02/21 15:11:14  字體:

問:在計算土地增值稅時,利息支出如何扣除?

實務(wù)案例:某開發(fā)項目取得土地使用權(quán)成本為20000萬元,開發(fā)成本10000萬元,其中,開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用中列支利息支出200萬元。項目開發(fā)期間的財務(wù)費(fèi)用——利息支出為100萬元,其中向關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為60萬元,借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。假定該開發(fā)項目所在省規(guī)定的開發(fā)費(fèi)用計算扣除比例分別兩種情況為5%或10%。請分析該利息費(fèi)用在土地增值稅清算中的稅務(wù)處理。

土地增值稅清算時,已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。因此,利息支出不可以作為開發(fā)成本直接扣除,也不允許加計扣除,故可以作為土地增值稅扣除項目的開發(fā)成本為10000-200=9800(萬元)。

按照第一種方法計算可扣除開發(fā)費(fèi)用=(200+100-60)+(20000+10000-200)×5%=1730(萬元)

按照第二種方法計算可扣除開發(fā)費(fèi)用=(20000+10000-200)×10%=2980(萬元)。

國稅函[2010]220號號文規(guī)定開發(fā)企業(yè)不得同時使用上述兩種方法,即不得將可扣除的開發(fā)費(fèi)用計算為(200+100-60)+(20000+10000-200)×10%=3220(萬元)。

政策依據(jù):一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)規(guī)定:“三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題(一)財務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,在按照”取得土地使用權(quán)所支付的金額“與”房地產(chǎn)開發(fā)成本“金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項所述兩種辦法。

(四)土地增值稅清算時,已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。“

二、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)規(guī)定:“ 八、關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題(一)利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,超過上浮幅度的部分不允許扣除;(二)對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。”

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