如何正確編制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表？

前期準備階段的財務(wù)報表

1.前期準備階段的特點

（1）前期準備階段最主要的支出就是地價款及相應(yīng)的契稅。

（2）各種政府行政事業(yè)性收費是前期準備階段的另一個主要支出項目。

（3）前期準備階段一般沒有預(yù)售收入。

（4）我國實行項目資本金制度，房地產(chǎn)企業(yè)在開工前的自有資金要達到項目總投資的一定比例。

（5）在前期準備階段，房地產(chǎn)企業(yè)一般需要通過對外融資籌集建設(shè)資金。

2.前期準備階段的資產(chǎn)負債表

房地產(chǎn)企業(yè)前期準備階段，資產(chǎn)負債表反映的主要特點為：

（1）資產(chǎn)類項目主要涉及貨幣資金、預(yù)付賬款、存貨、在建工程和無形資產(chǎn)等。

該階段房地產(chǎn)企業(yè)因為自有資金的投入以及開發(fā)貸款的取得，一般會持有一定金額的貨幣資金； 預(yù)付賬款主要是在前期階段預(yù)付給施工單位的工程款； 對于存在持有物業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，購地支出以及前期規(guī)費等支出要區(qū)分為兩部分：用于銷售物業(yè)的計人存貨項目，用于持有物業(yè)的計入在建工程和無形資產(chǎn)項目。

（2）負債類項目主要涉及應(yīng)付賬款和長期借款項目。

應(yīng)付賬款反映房地產(chǎn)企業(yè)欠付的前期規(guī)費或工程價款； 長期借款反映企業(yè)從銀行貸入的開發(fā)貸款的本金。

（3）所有者權(quán)益類項目主要涉及實收資本和未分配利潤。

房地產(chǎn)企業(yè)由于項目資金以及購地的需要，一般實收資本項目金額會很大，該項目反映企業(yè)到位的自有資金數(shù)量；在前期準備階段項目沒有收入，而管理費用和銷售費用計入當期損益，因此，此階段企業(yè)會出現(xiàn)較大額度的虧損，未分配利潤項目一般為負數(shù)。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)一般要存入大量的項目資本金，而項目資本金按要求要達到項目總投資的35％，另外，因項目在此階段沒有進入全面施工階段，企業(yè)的開發(fā)貸款金額較小，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在前期準備階段的資產(chǎn)負債率一般都會很低。

3.前期準備階段的利潤表

房地產(chǎn)企業(yè)前期準備階段，利潤表反映的主要特點為：

（1）利潤表中的主要項目包括管理費用、銷售費用和所得稅費用。其中管理費用項目反映企業(yè)當期累計發(fā)生行政經(jīng)費等支出，銷售費用項目反映企業(yè)為銷售準備而支出的廣告費等支出，所得稅費用反映企業(yè)當年虧損所抵免的以后年度所得稅支出金額。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)在前期準備階段由于沒有銷售收入，因此，報表中營業(yè)收入、營業(yè)成本等項目一般均無金額反映，而報表一般表現(xiàn)為較大額度的虧損。

4.前期準備階段的現(xiàn)金流量表

房地產(chǎn)企業(yè)前期準備階段，現(xiàn)金流量表反映的主要特點為：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金主要來源于籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流，在這一階段由于尚未達到預(yù)售條件，因此，基本沒有經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金的主要流出項目屬于經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出。

（2）對持有物業(yè)的企業(yè)，還存在投資活動現(xiàn)金流出，即企業(yè)在持有物業(yè)上的現(xiàn)金投入。在這一階段不存在歸還貸款的問題，因此，一般不會有籌資活動現(xiàn)金流出。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)在籌資活動方面的現(xiàn)金流入很大，而項目處于前期階段，其現(xiàn)金流出又比較少，因此，一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)此階段的現(xiàn)金余額較大，現(xiàn)金流情況較好。

5.前期準備階段的所有者權(quán)益變動表

房地產(chǎn)企業(yè)前期準備階段的所有者權(quán)益變動表與其他行業(yè)企業(yè)報表所反映的內(nèi)容基本相同。唯一不同的是：房地產(chǎn)企業(yè)在此階段實收資本本年增加金額較大，原因在于房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要大量的項目資本金，這部分資本金在會計核算上要計人企業(yè)的實收資本項目。

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史潔然老師講解的

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