房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在很多時(shí)候都會有一些特殊的情況從而導(dǎo)致一些特殊的財(cái)務(wù)處理的方式出現(xiàn)，新入職的財(cái)務(wù)小伙伴往往都會迷茫不知道該如何處理。這回不用慌了，今天特別為大家整理講解下關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)地下車位的土地增值稅財(cái)務(wù)處理?？靵硪黄鹂聪掳桑?/p>

一、有產(chǎn)權(quán)車位

國稅發(fā)[2006]187號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

2、建成后無償轉(zhuǎn)移給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

3、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用，這一條同樣適用于有產(chǎn)權(quán)車位的土地增值稅處理。

公共配套設(shè)施的認(rèn)定

大地稅公告2014 1號規(guī)定，

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)公共配套設(shè)施的扣除金額時(shí)應(yīng)提供有效證明。

（一）政府規(guī)劃文件中應(yīng)有相關(guān)規(guī)劃，沒有政府規(guī)劃，卻實(shí)際建造的，需提供有效證明。

（二）允許扣除的公共配套設(shè)施面積原則上以政府規(guī)劃面積為準(zhǔn)，實(shí)際測繪面積同政府規(guī)劃面積不一致的，應(yīng)提供有效證明，按實(shí)際面積扣除。

（三）產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設(shè)施，應(yīng)有移交手續(xù)，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的還應(yīng)在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公開承諾。

1.產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，如物業(yè)管理用房等，應(yīng)提供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償移交給全體業(yè)主使用的移交文件、業(yè)主委員會選舉文件等資料，并在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公開承諾。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由辦理入住手續(xù)50%以上的業(yè)主簽字確認(rèn)移交。對于物業(yè)用房面積超過規(guī)劃面積的，還應(yīng)提供大連市國土資源和房屋局關(guān)于明確該項(xiàng)目物業(yè)管理用房的文件以及大連市國土資源和房屋局出具的關(guān)于暫時(shí)限制該項(xiàng)目預(yù)留物業(yè)管理用房交易的文件。

2.無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應(yīng)提供與相關(guān)部門的移交手續(xù)：

公共配套設(shè)施為幼兒園、學(xué)校的，企業(yè)應(yīng)提供與縣級（含縣級）以上教委簽署的交接協(xié)議；

公共配套設(shè)施為居委會的，企業(yè)應(yīng)提供與所屬街道簽訂的交接協(xié)議；

公共配套設(shè)施為人防工程的，企業(yè)應(yīng)提供人防工程證、大連市人民防空（民防）辦公室出具的該項(xiàng)目結(jié)建人防工程批復(fù)等證明材料。

3.公共配套設(shè)施為設(shè)備間、變電所、泵房、消防間等的，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行書面說明。

4.公共配套設(shè)施（會所、物業(yè)經(jīng)營用房等）用于經(jīng)營的，原則上不予扣除。

各地政策執(zhí)行或有不同，以具體規(guī)定為準(zhǔn)。

二、無產(chǎn)權(quán)車位

各地執(zhí)行政策有所不同，具體包括以下幾種：

a.普通車位

①轉(zhuǎn)讓—不計(jì)收入，不扣成本

遼地稅函[2012]92號規(guī)定，

轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)地下停車位取得的收入，計(jì)入土地增值稅收入，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)允許其成本費(fèi)用按照對應(yīng)配比原則在土地增值稅清算中扣除。

無產(chǎn)權(quán)地下停車位取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入，其成本費(fèi)用地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算中不允許扣除。其他無產(chǎn)權(quán)的建筑物等比照執(zhí)行。

②作為公共配套設(shè)施

作為公共配套設(shè)施時(shí)，處理方法與有產(chǎn)權(quán)配套設(shè)施的處理方法一致。

大地稅函[2008]188號規(guī)定，

納稅人開發(fā)的，無償供物業(yè)管理等部門使用的經(jīng)營用房產(chǎn)、設(shè)施，如全體業(yè)主實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，允許計(jì)入公共配套設(shè)施。

③自用

山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號規(guī)定，

納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用，不確認(rèn)收入，其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。

大地稅函[2008]188號規(guī)定，

如納稅人開發(fā)的配套設(shè)施由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，不允許計(jì)入公共配套設(shè)施，且在對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，亦不得列入清算范圍，其分?jǐn)偟耐恋爻杀?、各?xiàng)開發(fā)成本、費(fèi)用、稅金等，不得在清算時(shí)扣除。

④出租

（a）出租期限與商品房同等期限，計(jì)入收入，扣除成本

當(dāng)出租期限等同于商品房使用期限時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算時(shí)，視同銷售處理。

湖北省鄂地稅發(fā)[2008]207號規(guī)定：

對于停車場（庫），僅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或出租期限與建造商品房同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除合再計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用。

（b）出租期限短于商品房使用年限，不計(jì)收入、不扣成本

山西省地方稅務(wù)局公告2014年第3號規(guī)定，

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售車庫、車位、地下儲藏間應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)區(qū)分車庫、車位、地下儲藏間的對外銷售、業(yè)主共有、開發(fā)商自留三種情況；其中對外銷售的車庫、車位、地下儲藏間又分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)兩種情況。對不同情形按以下標(biāo)準(zhǔn)來確定成本列支：

1、有產(chǎn)權(quán)對外銷售的車庫、地下儲藏間，其收入應(yīng)當(dāng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫、地下儲藏間開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予扣除，并加計(jì)扣除。

2、無產(chǎn)權(quán)的車庫、車位、地下儲藏間在一定期限內(nèi)讓渡使用權(quán)的，收入不作為土地增值稅清算收入，其相應(yīng)的成本費(fèi)用不可以扣除。

3、全體業(yè)主共有的車庫、地下儲藏間，屬于公共配套設(shè)施，相應(yīng)的車庫、地下儲藏間開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予扣除，并加計(jì)扣除。

4、開發(fā)商自留的車庫、地下儲藏間，因其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商自有，若無對外銷售則相應(yīng)的開發(fā)成本不允許扣除。

（c）不考慮出租年限，均不計(jì)入收入，不扣除成本

西安市西地稅發(fā)[2010]235號規(guī)定，

車位、車庫、車棚成本的核算，暫按照以下原則處理：

1、對有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車位、車庫等，其核算作為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)同其他不動產(chǎn)一樣計(jì)算土地增值稅；

2、對沒有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車位、車庫、車棚等，其取得的使用權(quán)租金收入不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，其分?jǐn)偟某杀?、費(fèi)用、稅金等不允許作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除。

b.人防車位

①確權(quán)有償轉(zhuǎn)讓—計(jì)入收入，扣除成本

黑龍江省地方稅務(wù)局公告2016年第1號規(guī)定，

關(guān)于利用地下人防修建的公共配套設(shè)施有關(guān)成本、費(fèi)用支出扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用地下人防修建的符合條件的公共配套設(shè)施有關(guān)成本、費(fèi)用支出的扣除原則，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)2006 187號）《第四條第三款規(guī)定辦理。凡建成后有償轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)計(jì)算收入，并可以扣除成本、費(fèi)用支出。

廣州市穗地稅函[2016]88號規(guī)定，

對土地增值稅清算時(shí)已辦理確權(quán)的人防地下車庫，應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目可售建筑面積，作為納稅人的開發(fā)產(chǎn)品處理。

②產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主或無償移交給政府有關(guān)部門—成本可扣除

黑龍江省地方稅務(wù)局公告2016年第1號規(guī)定，

凡能夠提供有關(guān)證明憑證，證明建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用支出可以扣除；凡能夠提供有關(guān)證明憑證，證明建成后無償車移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用支出可以扣除。

廣州市穗地稅函[2016]188號規(guī)定，對土地增值稅清算時(shí)未辦理確權(quán)的人防地下車庫，如納稅人能證明人防地下車庫產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共同所有，或人防地下車庫產(chǎn)權(quán)已移交給政府主管部門，其成本、費(fèi)用可作為公共配套設(shè)施費(fèi)，允許扣除；否則，其成本、費(fèi)用不允許扣除。

③有償轉(zhuǎn)讓—不計(jì)入收入，不扣除成本

山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號規(guī)定，

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入，凡按規(guī)定無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。

青島市地方稅務(wù)局公告2016年1號規(guī)定，

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入，凡按規(guī)定無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。        未無償移交給政府、公共事業(yè)單位的地下人防設(shè)施，其成本不允許扣除。該成本按照人防工程的建筑面積占總建筑面積的比例，在全部建筑安裝工程費(fèi)的成本內(nèi)計(jì)算。

c.機(jī)械車位—不計(jì)入收入，不扣除成本

穗地稅函[2016]188號規(guī)定，

對于出租、自用的機(jī)械車位，土地增值稅清算時(shí)，不計(jì)入清算收入，不允許扣除對應(yīng)的成本、費(fèi)用。其中，機(jī)械車位的成本、費(fèi)用涉及項(xiàng)目共同成本、費(fèi)用的，按機(jī)械車位建筑面復(fù)合占項(xiàng)目總建筑面積的比例分?jǐn)偺蕹?/p>

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