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房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售、銷售階段企業(yè)所得稅的核算管控!會計必看!

來源: 正保會計網(wǎng)校 編輯:fengjunyan 2020/09/03 14:56:34  字體:

房地產(chǎn)企業(yè)一般都在前期投入很多的資金這就會導(dǎo)致有些企業(yè)在進(jìn)行第二階段的時候會不堪重負(fù),這就衍生出來了預(yù)售階段用于回籠資金繼續(xù)下去。那您想知道預(yù)售、銷售階段企業(yè)所得稅是如何處理的嗎?快來看下吧!

一、預(yù)售階段所得稅核算管理?

1、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額,計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。(國稅發(fā)[2009]31號第9條)

如何確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品已完工呢?

除土地開發(fā)外,其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一,應(yīng)視為已完工:

(1)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

(2)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(3)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 

      即開發(fā)產(chǎn)品完工采用竣工、使用、確權(quán)三者孰早原則確認(rèn)。

     (國稅發(fā)[2009]31號第3條)

2 稅法上如何確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)?

企業(yè)通過正式簽《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》取得收入,應(yīng)確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。(國稅發(fā)[2009]31號第6條)

代收費(fèi)用應(yīng)如何處理?

(1)凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開發(fā)票的,應(yīng)全部確認(rèn)銷售收入;

(2)未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)外其他收取部門、單位開發(fā)票的,可作代收代繳款項(xiàng)管理。(國稅發(fā)[2009]31號第5條)

二、完工銷售階段所得稅核算管理

1.會計上收入何時確認(rèn)?

①(94)財會二字第02號:銷售土地和商品房,應(yīng)在土地和商品房已移交,已將發(fā)票賬單提交買主時,作銷售實(shí)現(xiàn)。

②  財發(fā)[2003]55號第62條:房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后,將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時,確認(rèn)營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)。

2.完成產(chǎn)品計稅成本如何核算?

開發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入實(shí)際毛利額,同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)預(yù)計毛利額間差額,計入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

年度納稅申報時,企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計毛利額間差異調(diào)整情況報告及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要其他資料。(國稅發(fā)[2009]31號 第9條)

房地產(chǎn)企業(yè)建造、開發(fā)產(chǎn)品,無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格,或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)及會計決算手續(xù),當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實(shí)際投入使用時,為產(chǎn)品開始投入使用,應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算產(chǎn)品計稅成本,并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。(國稅函[2010]201號)

3.計稅成本如何確認(rèn)?

計稅成本:指開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的按稅收規(guī)定核算與計量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對象的各項(xiàng)費(fèi)用。(國稅發(fā)[2009]31號 25條)

產(chǎn)品完工后,企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前(5月31日)選擇確定計稅成本核算終止日,不得滯后。

法律責(zé)任:

對已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本,據(jù)此納稅調(diào)整,并按《稅收征收管理法》規(guī)定對其處理。

國稅發(fā)[2009]31號明確規(guī)定計稅成本結(jié)算期限,企業(yè)未按規(guī)定期限結(jié)算計稅成本的,存在較大涉稅風(fēng)險。

計稅成本結(jié)算的實(shí)務(wù)應(yīng)用

國稅發(fā)[2009]31號第35條規(guī)定:開發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算終止日,不得滯后。要點(diǎn)如下:

1.開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年度完工必須結(jié)算計稅成本(完工指稅法視同完工條件)。

2.根據(jù)計稅成本結(jié)算額,對以前銷售收入實(shí)際毛利額與預(yù)計毛利額差額調(diào)整計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

3.計稅成本核算有終止日,即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。

計稅成本小結(jié):

1.計稅成本只考慮實(shí)際毛利額,不考慮會計實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)成本。匯算清繳需根據(jù)主營業(yè)務(wù)成本做納稅調(diào)整。

2.會計成本年終結(jié)算止于資產(chǎn)負(fù)債表日,計稅成本可次年5月31日前任一時點(diǎn)為核算終止日。

3.會計成本:未入賬成本費(fèi)用均可預(yù)提;計稅成本:預(yù)提成本費(fèi)用不超過國稅發(fā)[2009]31號第32條規(guī)定范圍和標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)提成本匯算清繳也要納稅調(diào)整。

4.12月31日—5月31日間取得合法憑據(jù),會計作次年度發(fā)生成本費(fèi)用或沖減預(yù)提成本,稅法可計入當(dāng)年度計稅成本。匯算清繳要注意可計入計稅成本范圍。

案例:

某房地產(chǎn)企業(yè)C項(xiàng)目2016年9月完工,出包工程合同總金額20,000萬元,2016年12月尚未與承包商結(jié)算完畢,僅取得發(fā)票金額15,000萬元,為準(zhǔn)確核算結(jié)轉(zhuǎn)成本,預(yù)提成本5,000萬元,2017年2月取得發(fā)票2,000萬元,2017年6月取得發(fā)票3,000萬元。會計年終結(jié)賬結(jié)轉(zhuǎn)的完工成本預(yù)提成本費(fèi)用5,000萬元。假定企業(yè)計稅成本核算終止日確定2017年5月31日,則:

2017年2月取得發(fā)票2,000萬元可計入計稅成本,超過計稅成本核算終止日取得發(fā)票3,000萬元不能計入計稅成本,但在證明資料充分下,企業(yè)可預(yù)提合同總金額10%即2,000萬元計入計稅成本。

這樣2016年企業(yè)該項(xiàng)目計稅成本即為15,000+2,000+2,000=19,000萬元。

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