您知道房地產(chǎn)企業(yè)拿地環(huán)節(jié)都涉及到哪些知識(shí)嗎？如何進(jìn)行財(cái)稅處理嗎？快來一起看下吧！

（一）支付土地出讓金的會(huì)計(jì)核算

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—xx項(xiàng)目—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)—土地出讓金

      貸：銀行存款

（二）取得土地返還款的財(cái)稅處理

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)—政府補(bǔ)助

第二條   本準(zhǔn)則中的政府補(bǔ)助，是指企業(yè)從政府無(wú)償取得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)。

第四條    政府補(bǔ)助分為與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助和與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助。

第五條    企業(yè)從政府取得的經(jīng)濟(jì)資源，如果與企業(yè)銷售商品或提供服務(wù)等活動(dòng)密切相關(guān)，且是企業(yè)商品或服務(wù)的對(duì)價(jià)或者是對(duì)價(jià)的組成部分，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)-收入》等相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

第八條    與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)沖減相關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值或確認(rèn)為遞延收益。

第九條    與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)分情況按照以下規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：

（一）用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間的相關(guān)成本費(fèi)用或損失的，確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)成本費(fèi)用或損失的期間，計(jì)入當(dāng)期損益或沖減相關(guān)成本；

（二）用于補(bǔ)償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)成本費(fèi)用或損失的，直接計(jì)入當(dāng)期損益或沖減相關(guān)成本。

第十一條    與企業(yè)日?；顒?dòng)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，計(jì)入其他收益或沖減相關(guān)成本費(fèi)用。與企業(yè)日?；顒?dòng)無(wú)關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外收支。

1.土地返還款就地建安置房

案例分析1

2018年10月，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)公司補(bǔ)助1500萬(wàn)元，在該項(xiàng)目土地上進(jìn)行回遷房建設(shè)，回遷房建成后無(wú)償移交給動(dòng)遷戶。（假定項(xiàng)目為老項(xiàng)目，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，土地增值稅預(yù)征率2%）

土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房的法律實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)公司開發(fā)的回遷房銷售給政府，政府通過土地出讓金返還的形式支付給房地產(chǎn)公司銷售回遷房的銷售款，然后政府無(wú)償把回遷房移交給拆遷戶。為此，土地返還款就地建安置房的賬務(wù)處理如下：

收到返還款時(shí)：

借：銀行存款　　　　1500

      繳納稅款時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅　 42.86（預(yù)繳增值稅1500/（1+5%）*3%）

      貸：銀行存款　　　　　　42.86

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅   29.14（預(yù)征土地增值稅（1500-42.86）*2%）

      貸：銀行存款                      29.14    

完工結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)：

借：預(yù)收賬款　　　　　　1500

      貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入　　　　1428.57

            應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅               71.43

借：稅金及附加             7.14（假定城建稅7%，教育費(fèi)附加3%）

      貸：應(yīng)交稅費(fèi)—城市建設(shè)維護(hù)稅   5

                           —教育費(fèi)附加      2.14 

      貸：預(yù)收賬款　　　1500

2.土地返還款用于房地產(chǎn)企業(yè)代理拆遷和代理支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的賬務(wù)處理

財(cái)稅2016 36號(hào)：經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)后的余額為銷售額。向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，不得開具增值稅專用發(fā)票。

土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。

案例分析2

2018年10月，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)公司補(bǔ)助4000萬(wàn)元，用于該項(xiàng)目土地及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出。國(guó)土部門委托專門從事拆遷的專業(yè)公司進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方國(guó)土部門向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。約定返還的4000萬(wàn)中，用于拆遷費(fèi)用1000萬(wàn)元，用于動(dòng)遷戶補(bǔ)償3000萬(wàn)元。房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)際向動(dòng)遷戶支付補(bǔ)償款2500萬(wàn)元。

收到土地返還款時(shí)：

借：銀行存款　　　　　　4000

      貸：其它應(yīng)付款　　　　　4000

代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款和拆遷工程款業(yè)務(wù)時(shí)：

借：其他業(yè)務(wù)成本—拆遷工程款　　　909.09

      應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅—進(jìn)項(xiàng)稅額     90.91（1000/（1+10%）*10%）

      其他業(yè)務(wù)成本—拆遷補(bǔ)償款　　　2500

      貸：銀行存款　　　　　　　　　　3500

借：其它應(yīng)付款　　　　　　4000

      貸：其它業(yè)務(wù)收入　　　　　3773.58（應(yīng)視為房地產(chǎn)開發(fā)公司代國(guó)土部門向被拆遷戶支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)而收取的經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)收入，代理服務(wù)增值稅稅率6%）

            應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅—銷項(xiàng)稅額   226.42

3.土地返還款用于拆遷補(bǔ)償支出的賬務(wù)處理

案例分析3

2018年10月，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)公司補(bǔ)助1000萬(wàn)元，用于該項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償支出。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）第七條第二項(xiàng)的規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)，具體的扣除項(xiàng)目為：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。

土地返還款用于拆遷補(bǔ)償支出的賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款　　　　　　　　　　1000

      貸：開發(fā)成本—土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)　　　1000

4.土地返還款用于房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目紅線之外建基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)的賬務(wù)處理

案例分析4

2018年10月，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)公司補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于該項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。房地產(chǎn)公司后期支付基礎(chǔ)設(shè)施施工企業(yè)工程款2800萬(wàn)元。

收到土地返還款時(shí)：

借：銀行存款                 3000

      貸：預(yù)收賬款          3000

結(jié)轉(zhuǎn)收入：

借：預(yù)收賬款　　　　　　3000

      貸：其他業(yè)務(wù)收入　2727.27（應(yīng)視為提供基礎(chǔ)設(shè)施建筑服務(wù)，適用建筑服務(wù)增值稅稅率10%）

            應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅—銷項(xiàng)稅額   272.73 

支付建筑企業(yè)工程款時(shí)：

借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　2545.45

      應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅—進(jìn)項(xiàng)稅額   254.55（2800/（1+10%）*10%）

      貸：銀行存款　　　　　　2800

5.土地返還款用于房地產(chǎn)公司建造紅線之內(nèi)配套設(shè)施的賬務(wù)處理

（1）土地返還款用于房地產(chǎn)公司建造紅線之內(nèi)城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃φ?、電站等基礎(chǔ)設(shè)施或物業(yè)管理場(chǎng)所、會(huì)所、文體場(chǎng)館、學(xué)校、醫(yī)院等產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無(wú)償贈(zèng)與地方政府的公共配套設(shè)施的賬務(wù)處理

案例分析5

2018年10月，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)公司補(bǔ)助2000萬(wàn)元，用于該公司在開發(fā)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建造產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的會(huì)所和物業(yè)管理場(chǎng)所。

《大連市地稅局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號(hào)）規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》以及財(cái)政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購(gòu)置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。

《青島市地稅局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發(fā)[2008]100號(hào)）規(guī)定：對(duì)于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。

營(yíng)改增18問：湖北國(guó)稅再次詳解建筑業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增實(shí)務(wù)中的問題

房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無(wú)償贈(zèng)送（移交）給政府的，是否視同銷售？

房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無(wú)償贈(zèng)送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施在可售面積之外，作為無(wú)償贈(zèng)送的服務(wù)用于公益事業(yè)，不視同銷售；如果上述配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)，則應(yīng)視同銷售，征收增值稅。

海南省政策與之相同。

福建省12366營(yíng)改增熱點(diǎn)問答：

房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無(wú)償贈(zèng)送（移交）給政府的，是否視同銷售

答：房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無(wú)償贈(zèng)送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施屬于未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施，無(wú)償贈(zèng)送用于公益事業(yè)，不視同銷售；否則，則應(yīng)視同銷售征收增值稅。

根據(jù)以上政策規(guī)定，該補(bǔ)助應(yīng)沖減開發(fā)成本。

收到土地返還款時(shí)，

借：銀行存款  2000

      貸：開發(fā)成本—土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)  2000

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