您知道房地產(chǎn)企業(yè)拿地環(huán)節(jié)都涉及到哪些知識嗎？如何進行財稅處理嗎？快來一起看下吧！

（一）支付土地出讓金的會計核算

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—xx項目—土地征用及拆遷補償費—土地出讓金

      貸：銀行存款

（二）取得土地返還款的財稅處理

企業(yè)會計準則第16號—政府補助

第二條   本準則中的政府補助，是指企業(yè)從政府無償取得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)。

第四條    政府補助分為與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助和與收益相關(guān)的政府補助。

第五條    企業(yè)從政府取得的經(jīng)濟資源，如果與企業(yè)銷售商品或提供服務(wù)等活動密切相關(guān)，且是企業(yè)商品或服務(wù)的對價或者是對價的組成部分，適用《企業(yè)會計準則第14號-收入》等相關(guān)會計準則

第八條    與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助，應當沖減相關(guān)資產(chǎn)的賬面價值或確認為遞延收益。

第九條    與收益相關(guān)的政府補助，應當分情況按照以下規(guī)定進行會計處理：

（一）用于補償企業(yè)以后期間的相關(guān)成本費用或損失的，確認為遞延收益，并在確認相關(guān)成本費用或損失的期間，計入當期損益或沖減相關(guān)成本；

（二）用于補償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)成本費用或損失的，直接計入當期損益或沖減相關(guān)成本。

第十一條    與企業(yè)日?；顒酉嚓P(guān)的政府補助，應當按照經(jīng)濟業(yè)務(wù)實質(zhì)，計入其他收益或沖減相關(guān)成本費用。與企業(yè)日?；顒訜o關(guān)的政府補助，應當計入營業(yè)外收支。

1.土地返還款就地建安置房

案例分析1

2018年10月，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)公司補助1500萬元，在該項目土地上進行回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動遷戶。（假定項目為老項目，采用簡易計稅方法，土地增值稅預征率2%）

土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房的法律實質(zhì)是房地產(chǎn)公司開發(fā)的回遷房銷售給政府，政府通過土地出讓金返還的形式支付給房地產(chǎn)公司銷售回遷房的銷售款，然后政府無償把回遷房移交給拆遷戶。為此，土地返還款就地建安置房的賬務(wù)處理如下：

收到返還款時：

借：銀行存款　　　　1500

      繳納稅款時：

借：應交稅費—簡易計稅　 42.86（預繳增值稅1500/（1+5%）*3%）

      貸：銀行存款　　　　　　42.86

借：應交稅費—應交土地增值稅   29.14（預征土地增值稅（1500-42.86）*2%）

      貸：銀行存款                      29.14    

完工結(jié)轉(zhuǎn)收入時：

借：預收賬款　　　　　　1500

      貸：主營業(yè)務(wù)收入　　　　1428.57

            應交稅費—簡易計稅               71.43

借：稅金及附加             7.14（假定城建稅7%，教育費附加3%）

      貸：應交稅費—城市建設(shè)維護稅   5

                           —教育費附加      2.14 

      貸：預收賬款　　　1500

2.土地返還款用于房地產(chǎn)企業(yè)代理拆遷和代理支付拆遷補償費的賬務(wù)處理

財稅2016 36號：經(jīng)紀代理服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費后的余額為銷售額。向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費，不得開具增值稅專用發(fā)票。

土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。

案例分析2

2018年10月，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)公司補助4000萬元，用于該項目土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托專門從事拆遷的專業(yè)公司進行建筑物拆除、平整土地并代委托方國土部門向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費。約定返還的4000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償3000萬元。房地產(chǎn)開發(fā)公司實際向動遷戶支付補償款2500萬元。

收到土地返還款時：

借：銀行存款　　　　　　4000

      貸：其它應付款　　　　　4000

代理支付動遷補償款和拆遷工程款業(yè)務(wù)時：

借：其他業(yè)務(wù)成本—拆遷工程款　　　909.09

      應交稅費—應交增值稅—進項稅額     90.91（1000/（1+10%）*10%）

      其他業(yè)務(wù)成本—拆遷補償款　　　2500

      貸：銀行存款　　　　　　　　　　3500

借：其它應付款　　　　　　4000

      貸：其它業(yè)務(wù)收入　　　　　3773.58（應視為房地產(chǎn)開發(fā)公司代國土部門向被拆遷戶支付拆遷補償費而收取的經(jīng)紀代理服務(wù)收入，代理服務(wù)增值稅稅率6%）

            應交稅費—應交增值稅—銷項稅額   226.42

3.土地返還款用于拆遷補償支出的賬務(wù)處理

案例分析3

2018年10月，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)公司補助1000萬元，用于該項目的拆遷補償支出。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第七條第二項的規(guī)定，在計算土地增值稅增值額時，具體的扣除項目為：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。其中土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯仓脛舆w用房支出等。

土地返還款用于拆遷補償支出的賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款　　　　　　　　　　1000

      貸：開發(fā)成本—土地征用費及拆遷補償費　　　1000

4.土地返還款用于房地產(chǎn)公司開發(fā)項目紅線之外建基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)的賬務(wù)處理

案例分析4

2018年10月，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)公司補助3000萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。房地產(chǎn)公司后期支付基礎(chǔ)設(shè)施施工企業(yè)工程款2800萬元。

收到土地返還款時：

借：銀行存款                 3000

      貸：預收賬款          3000

結(jié)轉(zhuǎn)收入：

借：預收賬款　　　　　　3000

      貸：其他業(yè)務(wù)收入　2727.27（應視為提供基礎(chǔ)設(shè)施建筑服務(wù)，適用建筑服務(wù)增值稅稅率10%）

            應交稅費—應交增值稅—銷項稅額   272.73 

支付建筑企業(yè)工程款時：

借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　2545.45

      應交稅費—應交增值稅—進項稅額   254.55（2800/（1+10%）*10%）

      貸：銀行存款　　　　　　2800

5.土地返還款用于房地產(chǎn)公司建造紅線之內(nèi)配套設(shè)施的賬務(wù)處理

（1）土地返還款用于房地產(chǎn)公司建造紅線之內(nèi)城市道路、供水、排水、燃氣、熱力站、電站等基礎(chǔ)設(shè)施或物業(yè)管理場所、會所、文體場館、學校、醫(yī)院等產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無償贈與地方政府的公共配套設(shè)施的賬務(wù)處理

案例分析5

2018年10月，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)公司補助2000萬元，用于該公司在開發(fā)項目區(qū)內(nèi)建造產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的會所和物業(yè)管理場所。

《大連市地稅局關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號）規(guī)定：納稅人應當憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價款后又返還的，不允許計入扣除項目。

《青島市地稅局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發(fā)[2008]100號）規(guī)定：對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

營改增18問：湖北國稅再次詳解建筑業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)營改增實務(wù)中的問題

房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈送（移交）給政府的，是否視同銷售？

房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施在可售面積之外，作為無償贈送的服務(wù)用于公益事業(yè)，不視同銷售；如果上述配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)，則應視同銷售，征收增值稅。

海南省政策與之相同。

福建省12366營改增熱點問答：

房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈送（移交）給政府的，是否視同銷售

答：房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施屬于未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施，無償贈送用于公益事業(yè)，不視同銷售；否則，則應視同銷售征收增值稅。

根據(jù)以上政策規(guī)定，該補助應沖減開發(fā)成本。

收到土地返還款時，

借：銀行存款  2000

      貸：開發(fā)成本—土地征用費及拆遷補償費  2000

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