房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的核算管控老會計(jì)都知道，這個(gè)怎么做，并且是升職加薪必備知識！您知道嗎？快來一起學(xué)習(xí)下吧！

一、增值稅預(yù)交時(shí)間

（1）房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。(財(cái)稅[2016]36號)

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到款項(xiàng)，但不含簽房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等。（湖北）

二、增值稅的稅款預(yù)繳

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。     

應(yīng)預(yù)繳稅款按以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅的，按9%稅率計(jì)算；適用簡易計(jì)稅的，按5%征收率計(jì)算。

注意：簡易辦法也預(yù)繳。（稅務(wù)總局公告2016年第18號第10條、11條、12條）

三、預(yù)收款的發(fā)票開具

1、升級系統(tǒng)找到最新編碼

為解決銀行、公積金貸款難題，按稅務(wù)總局2016年第53公告規(guī)定，要開出不征稅發(fā)票。

首先需升級系統(tǒng)，找到最新編碼。即 將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本（ V2.0.11） 。

升級后，開票系統(tǒng)中有 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)情形。

“其下設(shè)：601“預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603“已申報(bào)繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”。

2、區(qū)分情況正確開票

（1）期房銷售

交房前收到預(yù)收款，選 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”編碼開票，并在稅率欄填“不征稅”，開普通發(fā)票，不得開專用發(fā)票。開發(fā)票次月按3%預(yù)繳率預(yù)繳增值稅，不需納稅申報(bào)。如系統(tǒng)清卡不成功，需在申報(bào)期去辦稅服務(wù)廳手工清卡。

交房后，需將之前開的稅率欄為 “不征稅”的普通發(fā)票收回紅沖后再重新開稅率欄帶實(shí)際稅率的增值稅發(fā)票，并于次月納稅申報(bào)。 此處原開的 “不征稅”普通發(fā)票如不收回紅沖，對方有重復(fù)入賬問題。

（2）現(xiàn)房銷售

由于預(yù)收房款后會馬上交房，可直接開稅率欄帶實(shí)際稅率發(fā)票，并申報(bào)。

（3）已申報(bào)繳營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票

選 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下603“已申報(bào)繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票” 編碼開票，并在發(fā)票稅率欄填“不征稅”，開普通發(fā)票，不得開專用發(fā)票，開發(fā)票后不用申報(bào)。如系統(tǒng)清卡不成功，需在申報(bào)期去辦稅服務(wù)廳手工清卡。

注意：

稅務(wù)總局公告2018年第42號：納稅人2016年5月1日前發(fā)生的營業(yè)稅涉稅業(yè)務(wù)，包括已申報(bào)繳營業(yè)稅或補(bǔ)繳營業(yè)稅業(yè)務(wù)，需補(bǔ)開發(fā)票的，可開增值稅普通發(fā)票。納稅人應(yīng)完整保留相關(guān)資料備查。

四、完工產(chǎn)品發(fā)票開具時(shí)間。

財(cái)稅[2016]36號第45條：

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；先開發(fā)票的，為開發(fā)票當(dāng)天。

納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款當(dāng)天。

取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天，指書面合同確定付款日期；未簽書面合同或書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成當(dāng)天或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更當(dāng)天。

提示：

房地產(chǎn)企業(yè)銷售期房在未完工期間，還沒交產(chǎn)品給購房者，沒發(fā)生增值稅納稅時(shí)間。

納稅時(shí)間應(yīng)為房地產(chǎn)公司與購房者簽購買合同中約定開發(fā)產(chǎn)品移交時(shí)間，如產(chǎn)品移交時(shí)間滯后購房合同約定時(shí)間，以辦理開發(fā)產(chǎn)品移交或交鑰匙時(shí)間。

問題：

房地產(chǎn)企業(yè)跨期合同發(fā)票如何開？

由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售的是期房，要到2018年5月1日后才與購房者移交產(chǎn)品，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在移交開發(fā)產(chǎn)品時(shí)或移交鑰匙時(shí)，向購房者開10%專票（購房者是企業(yè)）或10%普票（購房者是個(gè)人）。2019年4月1日起，執(zhí)9%。

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